CRM-система для УК и ТСЖ

Управление коттеджным поселком

Сообщение
Автор
Аватар пользователя
Maximus
Новичок
Сообщений: 21
Возраст: 36
Зарегистрирован: 21 авг 2014, 12:05
Откуда: г.Юрга
Благодарил (а): 1 раз
Поблагодарили: 6 раза
Контактная информация:

Управление коттеджным поселком

#31 Сообщение Maximus » 25 май 2016, 13:03

Гость с Урала писал(а):
zlataleks-74 писал(а):Вот ссылка http://kad.arbitr.ru/Card/bb8af6ae-82dc ... a28bd113d4

Ну что сказать, полезная практика для коттеджников...
Суд таки притянул отдельно стоящие дома под ЖК )) Правда только благодаря закрытому статусу посёлка (как объекта имеющего конкретную общую территорию и коммуникации), а так же пункта в договоре об обязанности несения расходов по содержанию ОИ посёлка...

Как получить закрытый статус поселка

Отправлено спустя 1 минуту 18 секунды:
Лаврентий писал(а):
burmistr писал(а):
шура писал(а):Наконец то в нашем "полку" коттеджников прибыло.


Ну вот Александр. Вас двое и у Вас теперь есть своя коттеджная ветка форума)))

Коттеджники отзовитесь!!!
ПРИСОЕДИНЯЙТЕСЬ!!!
Третьим будешь?)))

Будем, будем, вопросов много

den_graf
Бывалый
Сообщений: 345
Зарегистрирован: 10 сен 2015, 19:08
Благодарил (а): 24 раза
Поблагодарили: 175 раза

Управление коттеджным поселком

#32 Сообщение den_graf » 25 май 2016, 17:03

Maximus писал(а):
Гость с Урала писал(а):
zlataleks-74 писал(а):Вот ссылка http://kad.arbitr.ru/Card/bb8af6ae-82dc ... a28bd113d4

Ну что сказать, полезная практика для коттеджников...
Суд таки притянул отдельно стоящие дома под ЖК )) Правда только благодаря закрытому статусу посёлка (как объекта имеющего конкретную общую территорию и коммуникации), а так же пункта в договоре об обязанности несения расходов по содержанию ОИ посёлка...

Как получить закрытый статус поселка



почитайте решения суда..по ссылке
Суд отмечает, что отношения собственников сблокированных жилых домов - жилой комплекс, связанный общим земельным участком, сетями,
территорией и др. (таунхаус), возникающие по поводу общего имущества собственников жилых помещений, непосредственно законом не урегулированы. Поэтому суд считает, что в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности нормы гражданского и жилищного законодательства, регулирующие отношения, связанные с содержанием и управлением общим имуществом в многоквартирном доме


т.е у вас должен-быть хотя-бы единый План застройки территории по МЖК, МЖС и т.д..(единые сети, дороги и т.д)..и далее аналогия закона....
Такого понятия- как закрытый Поселок-законом не определено

Аватар пользователя
Лаврентий
Ветеран
Сообщений: 1897
Зарегистрирован: 06 фев 2014, 11:37
Благодарил (а): 586 раза
Поблагодарили: 639 раза

Управление коттеджным поселком

#33 Сообщение Лаврентий » 25 май 2016, 17:09

А у меня есть;
1. решение ВАС
и Пленума Вас что тауны не мкд!
2.Есть ответ ГЖИ что тауны не мкд! и ЖК РФ не для нас!)
3.разьяснения Чибиса что тауны не МКД!
4.Ответ фонда кап ремонта(минрегиона), что тауны не входят в реестр
и собирать на кап ремонт не надо!
ГЖИ просили не присылать протоколы и решения собственников со словами на хер они нам Вы тауны!)) Был счастлив и хотел напиться))
Не успел)
Попытался снять тауны с лицухи,вот тут все и началось...
Идут разборки между подразделениями ГЖИ,
единого толкования и понимания у них нет, посмотрим кто победит))

den_graf
Бывалый
Сообщений: 345
Зарегистрирован: 10 сен 2015, 19:08
Благодарил (а): 24 раза
Поблагодарили: 175 раза

Управление коттеджным поселком

#34 Сообщение den_graf » 25 май 2016, 17:43

Лаврентий писал(а):А у меня есть;.... что тауны не мкд!....единого толкования и понимания у них нет, посмотрим кто победит))


Согласно постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения (аналогия закона).

ГЖИ.(ст.20 ЖК РФ)..не применимо...т.к это не относится к жилому фонду.(ст.16 ЖК РФ)....и КоАП не применим.....только Роспотребнадзор....(это к управлению КП от УК, ТСЖ, ТСН и т.д)

Аватар пользователя
Лаврентий
Ветеран
Сообщений: 1897
Зарегистрирован: 06 фев 2014, 11:37
Благодарил (а): 586 раза
Поблагодарили: 639 раза

Управление коттеджным поселком

#35 Сообщение Лаврентий » 26 май 2016, 11:22

den_graf писал(а):
Лаврентий писал(а):А у меня есть;.... что тауны не мкд!....единого толкования и понимания у них нет, посмотрим кто победит))


Согласно постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения (аналогия закона).
А причем здесь нежилые????
Речь о жилых домах.
Все равно спасибо за дисскусию))


ГЖИ.(ст.20 ЖК РФ)..не применимо...т.к это не относится к жилому фонду.(ст.16 ЖК РФ)....и КоАП не применим.....только Роспотребнадзор....(это к управлению КП от УК, ТСЖ, ТСН и т.д)

Aet
Новичок
Сообщений: 9
Зарегистрирован: 13 апр 2016, 13:54
Поблагодарили: 1 раз

Управление коттеджным поселком

#36 Сообщение Aet » 07 июн 2016, 20:34

Здравствуйте. Плюсуюсь к данной ветке.Есть проблема, прошу помощи.
До недавнего времени занимались эксплуатацией инженерных сетей и коммуникаций коттеджных поселков по договорам оказания услуг. Схема такая-правление поселка утверждает на общем собрании тариф, собирает деньги и платит за охрану, вывоз мусора (при этом мы осуществляем обслуживание площадок накопления отходов),эксплуатацию сете (это мы-окос газонов, уборка снега, обслуживание и текущий ремонт инженерных сетей).Лицензии не было и никто ее не спрашивал.
Сейчас нашли строящийся поселок таунхаусов. Земля у застройщика федеральная, в аренде,ИЖС. Ввел в эксплуатацию одну очередь. Жители (участники договоров долевого участия) принимают от застройщика свои секции в таунах и оформляют собственность на них. Сети, дороги имеют только Акты ввода в эксплуатацию, оформленные на застройщика, который в собственность пока их не оформил. В договорах ДУ записано, что после сдачи секции бремя затрат по содержанию всего имущества поселка несут приобретатели.
Вопрос-по какому договору мне работать с застройщиком и с жителями, так как вроде бы сети, дороги, территория (земля) де факто на застройщике, пользуют их жители. За эксплуатацию им платить надо мне, застройщик хочет компенсировать свои налоги, аренду и прочие траты.
Как правильно выстроить такие треугольные отношения?

Аватар пользователя
Лаврентий
Ветеран
Сообщений: 1897
Зарегистрирован: 06 фев 2014, 11:37
Благодарил (а): 586 раза
Поблагодарили: 639 раза

Управление коттеджным поселком

#37 Сообщение Лаврентий » 07 июн 2016, 21:32

Если все было бы так "просто" как с МКД)))))
К сожалению НПА по поселкам нет и каждый работает как может.
Если в ДДУ указано что бремя ляжет на собственников значит сети будут переданы собственникам и будут общепоселковым имуществом.
Несмотря что застройщик арендатор,земля будет передана после строительства федералам.Странно земля обычно принадлежит городу.Вы кстати из какого?
Обычно первый договор застройщика с эксплуатирующей организацией пока нет передачи квартир.После передачи вы как служба эксплуатации заключаете договора с долЬщиками с даты подписания акта приемки.
Так как это не мкд.
У ВАС НЕ ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ, А ОБЫЧНЫЙ ДОГОВОР ПОДРЯДА.
НАКИДЫВАЕТЕ ПЕРЕЧЕНЬ УСЛУГ СТОИМОСТЬ ВОТ ВАМ И ТАРИФ.
зАСТРОЙЩИК МОЖЕТ ХОТЕТЬ ЧЕГО УГОДНО НО ВСЕ ЗАТРАТЫ НЕ СКОМПЕНСИРУЕШЬ ЭТО ЕГО БРЕМЯ И ЗАТРАТЫ ДОЛЖНЫ СИДЕТЬ УЖЕ В СТОИМОСТИ ПРОЕКТА.
ВООБЩЕ НА УПРАВЛЕНИИ МАЛЕНЬКИХ ПОСЕЛКОВ НЕ ЗАРАБОТАЕШЬ, НЕЧЕГО КРОМЕ ГЕМОРРОЯ И НЕРВНЫХ БОЛЕЗНЕЙ))
БЫЛ БЫ У МЕНЯ ВЫБОР, ПОМЕНЯЛ БЫ РАБОТУ......

ОЧЕНЬ СТРАННО, ЧТО ВАМ КТО ТО ПРЕДЛОЖИЛ ЭКСПЛУАТАЦИЮ,
ОБЫЧНО ЗАСТРОЙЩИК САМ ЭКСПЛУАТИРУЕТ ИЛИ СОЗДАЕТ СВОЮ КОМАНДУ.
чУЖИМ ОТДАВАТЬ ДАЖЕ КРОХИ НАКЛАДНО,ТЕМ БОЛЕЕ ПОКА НЕТ СОБСТВЕННИКОВ НЕТ ПОДПИСАННЫХ АКТОВ ДОЛЬЩИКАМИ ЗАСТР СОДЕРЖИТ КВАРТИРЫ ЗА СВОЙ СЧЕТ И ПЛАТИТ ЗА СОДЕРЖАНИЕ УК(СЛУЖБЕ ЭКСПЛУАТАЦИИ)
вСЕ ОЧЕНЬ СТРАННО.

Аватар пользователя
grossinginer
Активист
Сообщений: 165
Зарегистрирован: 13 фев 2015, 06:51
Благодарил (а): 126 раза
Поблагодарили: 93 раза

Управление коттеджным поселком

#38 Сообщение grossinginer » 09 июн 2016, 10:21

FMA79 писал(а):
ДонКихот писал(а):Товарищество собственников недвижимости, нововведение Гражданского кодекса - не подойдет?


Боюсь, что не подойдет:
Во-первых, в любом случае по ст. 17 Закона Об НКО
1. Некоммерческое партнерство вправе преобразоваться в фонд или автономную некоммерческую организацию, а также в хозяйственное общество в случаях и порядке, которые установлены федеральным законом.

Т.е хрен редьки не слаще - как преобразовать-то? Безвозмездно передать тоже не можем - внереализационный доход

Ну для преобразовать в ТСН это просто общее собрание собственников собрать с условиями описанными в ЖК РФ для ТСЖ(одно из условий территориальное примыкание ЗУ или недвижимости, общие коммуникации)
Вот с включением невключенных ЗУ(обычно тупиковые проезды и дороги) в общую долевую сложнее - нужно квалифицированное решение местного органа самоуправления(горсовет, сельсовет, поссовет) если застройщик об этом не подумал(а чаще всего и не думает, это цену недвижимости повышает)(ГК и ЖК РФ вам в изучение).
Включить в общую долевую сквозняк(сквозной проезд или дорогу общего пользования) вообще нереально.
Но создать ТСН тоже можно.
А вот ТСН по ЖК уже может выбирать УО которая и сможет включить земельный налог в плату за содержание общего земельного надела.


Угроханные дороги и загаженные прилегающие окрестности помогают объединить в ТСН самых самоупертых.

Отправлено спустя 12 минуты 57 секунды:
Лаврентий писал(а):Если все было бы так "просто" как с МКД)))))
К сожалению НПА по поселкам нет и каждый работает как может.

Не внимательно читали ЖК РФ и сопутствующие постановления правительства РФ.
Там есть варианты как приспособить отдельно стоящие жилые дома под управление УО.
К этому вобщем то всё и ведут: частной застройки(не каждый дом котедж, но каждый котедж дом) в России дочерта и часто это весьма угробищно выглядящае безобразие.
И обязательно властям нужен кто то крайний с кого за этот бардак можно будет огрестти штрафы.

Лаврентий писал(а):ОЧЕНЬ СТРАННО, ЧТО ВАМ КТО ТО ПРЕДЛОЖИЛ ЭКСПЛУАТАЦИЮ,
ОБЫЧНО ЗАСТРОЙЩИК САМ ЭКСПЛУАТИРУЕТ ИЛИ СОЗДАЕТ СВОЮ КОМАНДУ.о
чУЖИМ ОТДАВАТЬ ДАЖЕ КРОХИ НАКЛАДНО,ТЕМ БОЛЕЕ ПОКА НЕТ СОБСТВЕННИКОВ НЕТ ПОДПИСАННЫХ АКТОВ ДОЛЬЩИКАМИ ЗАСТР СОДЕРЖИТ КВАРТИРЫ ЗА СВОЙ СЧЕТ И ПЛАТИТ ЗА СОДЕРЖАНИЕ УК(СЛУЖБЕ ЭКСПЛУАТАЦИИ)
вСЕ ОЧЕНЬ СТРАННО.

Ага. Это если нет ума подумать, а есть упертое желание наварить побыстрому.
К нам тут один приходил под крыло взять.
После изучения бухгалтерской документации задумались, после визуального изучения нормативки(тупо пролистали пальчиком кипу в 40кг того что мы им по их просьбе распечатали 14 кеглем Таймс на двух сторонах) лихо развернулись на дупе и убежали со словами "нафига этот геморой нам нужен!"
Причем это было до лицензирования УО.

Отправлено спустя 34 минуты 13 секунды:
Aet писал(а):Сейчас нашли строящийся поселок таунхаусов. Земля у застройщика федеральная, в аренде,ИЖС.

Обычная практика.

Aet писал(а):Ввел в эксплуатацию одну очередь. Жители (участники договоров долевого участия) принимают от застройщика свои секции в таунах и оформляют собственность на них.


Aet писал(а):Сети, дороги имеют только Акты ввода в эксплуатацию, оформленные на застройщика, который в собственность пока их не оформил. В договорах ДУ записано, что после сдачи секции бремя затрат по содержанию всего имущества поселка несут приобретатели.

Чья комиссия подписала акты ввода в эксплуатацию?
Горсовет, сельсовет, облсовет, поссовет? Кто исходный владелец ЗУ?
Вот через них и разрулить границы земельных наделов, ЗУ для обслуживания собственнсти и наделов общего пользования.

Aet писал(а):Вопрос-по какому договору мне работать с застройщиком и с жителями,

Договор управления общим имуществом которое и границы которого надо определить ОСС.
Хотя лучше организовать ТСН.
И прав и возможностей больше и общение(принятие решений, сдача отчетов) будет проще.
Таунхаусы это малоэтажные МКД сблокирванной застройки и только(имеют конструктивную часть неотъемлемую от любого из объектов собственности) со всеми вытекающими особенностями управления.
Что то уйдет местному органу самоуправления(горсовет, сельсовет, облсовет, поссовет) - дороги общего пользования однозначно.
Что то уйдет в общую долевую собственность собственников(прилегающие ЗУ для обслуживания МКД, общие теплотрассы, ЛЭП, водопровод, канализация, телекоммуникации).
Что то из последнего можно будет спихнуть в управление по профилю(канализация и водопроводы водоканалу, теплотрассы Теплоцентралям, газопроводы Газпрому:)).

Aet писал(а): За эксплуатацию им платить надо мне, застройщик хочет компенсировать свои налоги, аренду и прочие траты.

Налоги аренду и прочее это входит в стоимость имущетсва на моент продажи.
Если застройщик что то хочет - пусть бегает и оформляет как надо вам и собственникам.
Что то скинет тому же Газпрому, что то местному органу самоуправления(налоги куда то же платят?)

Aet писал(а):Как правильно выстроить такие треугольные отношения?

По закону.

Аватар пользователя
Лаврентий
Ветеран
Сообщений: 1897
Зарегистрирован: 06 фев 2014, 11:37
Благодарил (а): 586 раза
Поблагодарили: 639 раза

Управление коттеджным поселком

#39 Сообщение Лаврентий » 09 июн 2016, 13:42

Уважаемый grossinginer вы хороший теоретик, а какой вы практик???
Возможно классный,но при управлении своим конкретным МКД ,не таунамии и коттеджами.
Частично с вами согласен но не во всем.
Подобные поселки работают как правило не по ЖК РФ, а по ГК РФ.
Я десят лет этим занимаюсь, как говорится "стою на этой земле"и "ем свой заработанный хлеб"
И поверьте мне, не все так просто,там много нюансов и у каждого они свои....
Человеку который первый раз зашел на форум "без опознавательных знаков" "СВОЙ-ЧУЖОЙ" ,
много в открытой ветке не расскажешь, да и нужно ли это ему?
Он задал вопрос и пропал,похоже жЫтель.

Aet
Новичок
Сообщений: 9
Зарегистрирован: 13 апр 2016, 13:54
Поблагодарили: 1 раз

Управление коттеджным поселком

#40 Сообщение Aet » 10 июн 2016, 14:40

Лаврентий писал(а):Источник цитаты Он задал вопрос и пропал,похоже жЫтель.

Нет, не пропал. просто занимаемся приемом поселка в работу. Многое не понятно, вот и не сидим постоянно на форуме.
Но сегодня вопрос прояснился. Решили вопрос так - затраты по налогам, амортизации, аренде земли относительно общепоселковых сетей застройщик пока тащит на себе до оформления права собственности. У меня с застройщиком будет некий договор управления территорией (как в ЖК на первый год). С жителями мы заключаем индивидуальные договора предоставления права пользования территорией и инженерными коммуникациями и оказания коммунальных услуг. Просчитали тариф, включающий в себя охрану поселка и пропускной режим, уборку дорог и тротуаров, окос газонов, вывоз ТБО, эксплуатацию инж. сетей (фактически по тексту это договор управления, только общее имущество поселка пока жителям не принадлежит, оно на застройщике, но за пользование платят жители).Согласовали тариф с жителями. Начинаем подписывать договора. Пока все сыты и довольны- дальше будем нарабатывать баллы, вталкивать жителей в ТСН (чтобы передать на юр. лицо все общее имущество, тем более застройщик согласен), управлять по полной. Тем более лицензию вот вот получим. Если кому интересно, пишите, поделюсь опытом.
Просто мы еще только начинаем, работаем четвертый год.На муниципалку и конкурсы не выходим. Но мысли есть.
Лаврентий писал(а):Источник цитаты Вы кстати из какого?

Работаем на территории Новой Москвы.

Отправлено спустя 6 минуты 34 секунды:
Лаврентий писал(а):Источник цитаты Человеку который первый раз зашел на форум "без опознавательных знаков" "СВОЙ-ЧУЖОЙ" ,
много в открытой ветке не расскажешь, да и нужно ли это ему?
Он задал вопрос и пропал,похоже жЫтель.

Я не житель, я собственник и ген дир компании.
Как стать своим?
Понятно, что с инфой надо быть аккуратней, но я стараюсь со всеми договариваться, так легче жить. Как говориться, не важно скольких ты убил, важно как ты договорился жить дальше с оставшимися в живых.


Вернуться в «УПРАВЛЕНИЕ КОТТЕДЖНЫМИ ПОСЕЛКАМИ»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 1 гость