CRM-система для УК и ТСЖ

Правила создания ТСН в коттеджном поселке (что как и почему)

Сообщение
Автор
Аватар пользователя
Кэт
Бывалый
Сообщений: 369
Зарегистрирован: 23 сен 2014, 14:42
Откуда: Capital of our country
Благодарил (а): 23 раза
Поблагодарили: 166 раза

Правила создания ТСН в коттеджном поселке (что как и почему)

#1 Сообщение Кэт » 14 июл 2016, 14:17

Уважаемые коллеги, прошу коллективного разума.
Сразу оговорюсь, что представляю интересы застройщика.

Хочу понять легитимность создания ТСН в коттеджном поселке (все таунхаусы), зарегистрированные как ИЖС, не квартиры!

Что имею:
есть застройщик.
В собственности застройщика ВЗУ, водопровод, канализация, дороги между ТХ, все электрохозяйство. Короче все. Т.е. никакого общего имущества, по сути, нет.
В собственности у физиков только ТХ и маленькие участки земли под ними.
Все ТХ проданы. У застройщика остался только один дом. Но фактическое заселение - макс 50% (большинство не вселяются и вселяться не собираются, т.к. просто вложили деньги в недвижимость).

Завершив строительство поселка и не желая далее нести расходы на содержание всего вышеперечисленного хозяйства застройщик решает создать в поселке ТСН, дабы скинуть туда со своего баланса все общие коммуникации, тем самым переложив бремя содержания ни жителей, и спокойно удалиться.
Проводится собрание , на котором присутствует застройщик и еще собственники 10 домов, которые принимают решение о создании ТСН.
ТСН проходит регистрацию.
Анархисты (не живущие в поселке и не желающие платить) пишут жалобу в прокуратуру о незаконности создания ТСН.
Довод один - нет 100% голосов, т.е. всех 90 таунхаусов.
Норма права - ст. 136 ЖК РФ.
Пункт 2 части 2 "Товарищество собственников жилья может быть создано собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. Решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов".

Прокуратура соглашается с позицией жалобщика и выносит представление о нарушении и необходимости ликвидации ТСН, созданного с нарушением закона.

А теперь вопросы:
1) как вы создавали в поселке ТСН?
2) как создать в поселке ТСН, если 100% голосов, т.е. собственники всех 90 домов, это из разряда очевидного невороятного?
3) как нарушены права собственников , не участвующих в создании ТСН, если никаких решений об их имуществе никогда не принималось, т.к. сети де юре, все зарегистрированы за застройщиком. НЕт в послеке никакого общего имущества собственников домов!
4) как уйти от норм ЖК РФ и подвести всю ситуацию только под регулирование ГК РФ, где никаких 100% голосов для создания ТСН не требуется.

У кого еще какие мысли по теме ТСН в коттеджных поселках?
Последний раз редактировалось Кэт 19 июл 2016, 14:46, всего редактировалось 1 раз.

den_graf
Бывалый
Сообщений: 339
Зарегистрирован: 10 сен 2015, 19:08
Благодарил (а): 23 раза
Поблагодарили: 171 раза

Правила создания ТСН в коттеджном поселке (что как и почему)

#2 Сообщение den_graf » 18 июл 2016, 11:07

Кэт писал(а): Прокуратура соглашается с позицией жалобщика и выносит представление о нарушении и необходимости ликвидации ТСН, созданного с нарушением закона.
А теперь вопросы:
1) как вы создавали в поселке ТСН?
2) как создать в поселке ТСН, если 100% голосов, т.е. собственники всех 90 домов, это из разряда очевидного невороятного?
3) как нарушены права собственников , не участвующих в создании ТСН, если никаких решений об их имуществе никогда не принималось, т.к. сети де юре, все зарегистрированы за застройщиком. НЕт в послеке никакого общего имущества собственников домов!
4) как уйти от норм ЖК РФ и подвести всю ситуацию только под регулирование ГК РФ, где никаких 100% голосов для создания ТСН не требуется.

У кого еще какие мысли по теме ТСН в коттеджных поселках?


...как вариант позиция "застройщика".".который не хочет нести затраты:
В п.21 Постановления №25 от 23.06.2015 года Пленума ВС РФ сказано, что нормы ЖК РФ о ТСЖ по-прежнему применяются и считаются специальными по отношению к общим положениям ГК РФ о ТСН. Следовательно, при создании товариществ собственников недвижимости или жилья как одной из разновидности ТСН в качестве органа управления МКД необходимо руководствоваться нормами раздела VI ЖК РФ.


п.1 ст.136 ЖК РФ:
1. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Вы порекомендуйте Прокуратуре идти в "суд"....и ликвидирует созданное ТСН...и пусть суд скажет законно или нет созданное вами ТСН....а не "мнение" пусть и Прокуратуры...

Аватар пользователя
Лаврентий
Ветеран
Сообщений: 1857
Зарегистрирован: 06 фев 2014, 11:37
Благодарил (а): 553 раза
Поблагодарили: 622 раза

Правила создания ТСН в коттеджном поселке (что как и почему)

#3 Сообщение Лаврентий » 18 июл 2016, 13:26

Стандартных решений нет,также как НПА по таунам.
Думаю для решения данной задачи необходимо привлекать юриста.
С однним из решений подобных ситуаций знаком.
Знаю, что некоторым застройщикам удавалось частично продавать сети жильцам
а частично передавать через создание Некоммерческих организаций которую создали жители.

Сети также можно попробовать передать на баланс РСО, а землю передать администрации.
А пока все сети Ваши, думаю законно управлять и собирать оплату с жителей не по договору управления как УК в МКД.
А по договору пользования по ГК РФ.
Вы собственник они пользователи.

На лицо одна из распространенных ошибок застройщика,нарушено главное Правило.
"Прежде чем начинать проект,необходимо понимать как ты из него выйдешь"

Deryunker
Ветеран
Сообщений: 660
Возраст: 28
Зарегистрирован: 04 фев 2016, 10:14
Откуда: Владимир
Благодарил (а): 120 раза
Поблагодарили: 287 раза

Правила создания ТСН в коттеджном поселке (что как и почему)

#4 Сообщение Deryunker » 18 июл 2016, 13:48

Регулирования толком, нет. Позиция den_graf не пройдет, на мой взгляд. Слишком уж притянуто.

Я считаю тут надо брать измором. Представление исполните от греха подальше. Создайте ТСН из тех, кто согласны. С несогласными "работайте": взыскивайте неосновательное обогащение и почаще устраняйте аварии с намеком на то, что в едином ТСН все будет работать лучше (благо ЖК и 354 на вас не распространяется).

den_graf
Бывалый
Сообщений: 339
Зарегистрирован: 10 сен 2015, 19:08
Благодарил (а): 23 раза
Поблагодарили: 171 раза

Правила создания ТСН в коттеджном поселке (что как и почему)

#5 Сообщение den_graf » 18 июл 2016, 14:37

Deryunker писал(а):Регулирования толком, нет. Позиция den_graf не пройдет, на мой взгляд. Слишком уж притянуто.....


...КП Английский Рожок....
1) ..застройщиком была создана УК...и УК управляло КП...
2) ...частью собственников было создано ТСЖ.....и "застройщик" ..оспаривал создания Т СЖ...отказ..https://riazansky--riz.sudrf.ru/modules ... 0%E9%F2%E8
3) в течении 1,5 лет...на КП управляло и УК и ТСЖ....
4) через суд УК все долги по содержанию собственников, членов ТСЖ взыскало....и за тот период когда "якобы" управлялось ТСЖ..т.е члены ТСЖ заплатили 2 раза
5) далее "застройщик" организовал ТСН...http://www.angl-rozhok.ru/page/uk3...
собрание прошло как описано выше -кворум от 50+1%
6) естественно от членов ТСЖ была жалоба в Прокуратуру ...что на КП создано второй способ управления через ТСН
проверки все прошли...
7) это ситуация просуществовало еще год...было на КП управлялся ТСЖ и ТСН...
8) сейчас..только ТСН...

Отправлено спустя 20 минуты 17 секунды:
Кэт писал(а):....3) как нарушены права собственников , не участвующих в создании ТСН, если никаких решений об их имуществе никогда не принималось, т.к. сети де юре, все зарегистрированы за застройщиком. НЕт в послеке никакого общего имущества собственников домов!


у нас по сетям были такие решения:
1) http://ryazan.arbitr.ru/cases/cdoc?docn ... &pagedoc=1
2) http://ryazan.arbitr.ru/cases/cdoc?docn ... &pagedoc=1

но " мы" решали задачу освободить из под обеспечительной меры зем.участки...по которым были проложены сети
http://ryazan.arbitr.ru/cases/cdoc?docn ... &pagedoc=3

3) а так что все сети якобы оформлены на застройщика и они не ОДН...это все от "лукавово"..
..если будет предъявлен иск...то в суд дело будет решать так:
а) что было заложено в Проекте строительства КП, ЖСК и т.д:
-если указано что все передать ОМСу..то придется передать
-а там скорее всего- будет полагаю указано так:
-что все строится как ЕДИНЫЙ комплекс ...на таких-то зем.участках......вместе с сетями, скважинами, КНСками, ТП-ками, ШГП и т.д....то это ОБЩЕЕ имущество....которое неразрывно связано с инд.домами, таунами...и т.д....и данные "сети" только для этого и созданы...

4) по этом поводу есть решение.....и АС....всегда в данных случаях применяет аналогию закона с ЖК РФ
5) ка пример....где котельня была застройщиком оформлена в частную собственность
..отжали... http://ryazan.arbitr.ru/cases/cdoc?docn ... &pagedoc=1

Аватар пользователя
Кэт
Бывалый
Сообщений: 369
Зарегистрирован: 23 сен 2014, 14:42
Откуда: Capital of our country
Благодарил (а): 23 раза
Поблагодарили: 166 раза

Правила создания ТСН в коттеджном поселке (что как и почему)

#6 Сообщение Кэт » 19 июл 2016, 12:17

Спасибо всем за комментарии.
Но вопрос сетей на данной стадии вторичен.

Основной вопрос - правила создания в коттеджном поселке с индивидуальными домами ТСН. Когда будет ТСН и с сетями все вопросы быстро порешаются))

Сколько в итоге должно быть голосов и применим ли в качестве руководства к действию ЖК? и должно ли название такого ТСН содержать далее термин ТСЖ ?

Аватар пользователя
Лаврентий
Ветеран
Сообщений: 1857
Зарегистрирован: 06 фев 2014, 11:37
Благодарил (а): 553 раза
Поблагодарили: 622 раза

Правила создания ТСН в коттеджном поселке (что как и почему)

#7 Сообщение Лаврентий » 19 июл 2016, 13:52

Кэт писал(а):Спасибо всем за комментарии.
Но вопрос сетей на данной стадии вторичен.

Основной вопрос - правила создания в коттеджном поселке с индивидуальными домами ТСН. Когда будет ТСН и с сетями все вопросы быстро порешаются))

Сколько в итоге должно быть голосов и применим ли в качестве руководства к действию ЖК? и должно ли название такого ТСН содержать далее термин ТСЖ ?

Похожая тема уже есть и обсуждалась
см. п. 1 ст 136 ЖК РФ "... Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме."

Аватар пользователя
Кэт
Бывалый
Сообщений: 369
Зарегистрирован: 23 сен 2014, 14:42
Откуда: Capital of our country
Благодарил (а): 23 раза
Поблагодарили: 166 раза

Правила создания ТСН в коттеджном поселке (что как и почему)

#8 Сообщение Кэт » 19 июл 2016, 14:45

Лаврентий писал(а):Источник цитаты см. п. 1 ст 136 ЖК РФ "... Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме."


Почему п. 1 ст. 136? нет у нас таких объектов как квартиры и многоквартирные дома. Оно и смущает.
Есть жилые дома. На индивидуальных ЗУ.

Объясните тогда для каких случаев применима п. 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ? "Товарищество собственников жилья может быть создано собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов".

И чем обосновать применение первого пункта ч. 2 ст. 136, а не второго этой же части статьи?

Аватар пользователя
Лаврентий
Ветеран
Сообщений: 1857
Зарегистрирован: 06 фев 2014, 11:37
Благодарил (а): 553 раза
Поблагодарили: 622 раза

Правила создания ТСН в коттеджном поселке (что как и почему)

#9 Сообщение Лаврентий » 19 июл 2016, 14:58

Кэт писал(а):
Лаврентий писал(а):Источник цитаты см. п. 1 ст 136 ЖК РФ "... Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме."


Почему п. 1 ст. 136? нет у нас таких объектов как квартиры и многоквартирные дома. Оно и смущает.
Есть жилые дома. На индивидуальных ЗУ.

Объясните тогда для каких случаев применима п. 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ? "Товарищество собственников жилья может быть создано собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов".

И чем обосновать применение первого пункта ч. 2 ст. 136, а не второго этой же части статьи?

А потому что НПА по жилым домам нет и юристы часто по анологии притягивают за уши ЖК

Deryunker
Ветеран
Сообщений: 660
Возраст: 28
Зарегистрирован: 04 фев 2016, 10:14
Откуда: Владимир
Благодарил (а): 120 раза
Поблагодарили: 287 раза

Правила создания ТСН в коттеджном поселке (что как и почему)

#10 Сообщение Deryunker » 19 июл 2016, 15:45

В многоквартирных домах "более 50%" потому что они, в любом случае, должны кем-то управляться, а совокупность индивидуальных обходятся и без такового. Поэтому создание ТСН только по воле всех собственников.

Отправлено спустя 5 минуты 37 секунды:
den_graf писал(а):5) далее "застройщик" организовал ТСН...http://www.angl-rozhok.ru/page/uk3...
собрание прошло как описано выше -кворум от 50+1%


А в каком году 50%+1 прошло?


Вернуться в «УПРАВЛЕНИЕ КОТТЕДЖНЫМИ ПОСЕЛКАМИ»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 1 гость