CRM-система для УК и ТСЖ

Общее имущество в таунхаусах

Сообщение
Автор
Аватар пользователя
Belka
Новичок
Сообщений: 43
Зарегистрирован: 30 окт 2013, 08:50
Благодарил (а): 25 раза
Поблагодарили: 2 раза

Re: Общее имущество в таунхаусах

#11 Сообщение Belka » 22 май 2014, 05:50

Шура, спасибо!
Так и есть - в тех.паспорте из общего только подвал (что нам, вобщем-то, на руку ;) ).
Прописала в договоре управления, что состав общего имущества определяется собственниками и составила перечень.
Участок земельный на данный момент в долгосрочной аренде застройщика (одним куском большой микрорайон), не размежеван.
Думаю вот поименовать приложением и остальные элементы, не указанные в составе общего имущества (кровля, стены...) с указанием, что они обслуживаются собственниками, определив границы для каждого.
Как считаете? По факту работы будем делать все равно мы, но хочется усилить законность отъема за это отдельных от ставки на содержание денег.

Аватар пользователя
burmistr
Администратор
Сообщений: 20931
Возраст: 37
Зарегистрирован: 21 янв 2013, 12:33
Откуда: Нерезиновая
Благодарил (а): 4986 раза
Поблагодарили: 16785 раза

Re: Общее имущество в таунхаусах

#12 Сообщение burmistr » 22 май 2014, 09:03

Belka писал(а):Думаю вот поименовать приложением и остальные элементы, не указанные в составе общего имущества (кровля, стены...) с указанием, что они обслуживаются собственниками, определив границы для каждого.
Как считаете? По факту работы будем делать все равно мы, но хочется усилить законность отъема за это отдельных от ставки на содержание денег.


Такой вариант возможен. Главное, чтобы условия договора управления не противоречили действующему законодательству.

А как тогда вы планируете выполнять работы на этом "необщем" имуществе, если его по договору должны обслуживать конкретные собственники.

Аватар пользователя
Лаврентий
Ветеран
Сообщений: 1897
Зарегистрирован: 06 фев 2014, 11:37
Благодарил (а): 586 раза
Поблагодарили: 639 раза

Re: Общее имущество в таунхаусах

#13 Сообщение Лаврентий » 23 май 2014, 13:03

Belka писал(а):
Как считаете? По факту работы будем делать все равно мы, но хочется усилить законность отъема за это отдельных от ставки на содержание денег.

Проводите ОСС и узакониваете общее имущество решением.
Другое дело если нет тех документации то при решении спорных вопросов и ситуаций
суды отталкиваться от данных Росреества.........
А это уже сложнее!

malina88
Активист
Сообщений: 235
Зарегистрирован: 25 апр 2014, 09:31
Благодарил (а): 305 раза
Поблагодарили: 21 раза

Re: Общее имущество в таунхаусах

#14 Сообщение malina88 » 13 окт 2014, 04:14

Всем доброго времени суток! Тоже предполагаем взять на обслуживание таунхаус, только не по договору управления, а по договору оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества. Дом 2-этажный, 16-квартирный, с цокольным этажом. Озадачились следующими вопросами:
1. какой именно договор (договоры) заключать? По нынешней ч.1 ст.164 ЖК РФ договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества заключаются с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. То есть, получается, должно быть именно несколько разных договоров (на вывоз ТБО, на аварийное обслуживание, на уборку придомовой территории и т.р.) или можно сделать один договор с указанием тех видов услуг и работ, которые хотят собственники, и в отношении того имущества, которое решением ОС закреплено как общее?

2. допустим, собственники захотят заключить договоры только на аварийку, вывоз ТБО, уборку придомовой территории и подготовку к ОЗП. Но у нас есть 290 ПП, в котором сказано, что оно применяется к правоотношениям, вытекающим из договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в МКД. А там указаны работы по содержанию фундаментов, крыш, стен, перегородок и т.п. Получается, хотят собственники или не хотят, все эти виды работ должны быть закреплены в договоре с УО?

Аватар пользователя
Лаврентий
Ветеран
Сообщений: 1897
Зарегистрирован: 06 фев 2014, 11:37
Благодарил (а): 586 раза
Поблагодарили: 639 раза

Re: Общее имущество в таунхаусах

#15 Сообщение Лаврентий » 13 окт 2014, 15:46

...
Последний раз редактировалось Лаврентий 26 ноя 2014, 22:59, всего редактировалось 1 раз.

Аватар пользователя
Лаврентий
Ветеран
Сообщений: 1897
Зарегистрирован: 06 фев 2014, 11:37
Благодарил (а): 586 раза
Поблагодарили: 639 раза

Re: Общее имущество в таунхаусах

#16 Сообщение Лаврентий » 13 окт 2014, 15:52

Разберитесь с землей.
Кому она принадлежит?

Посмотрите Договор купли -продажи как продавался таун?
По 214 ФЗ как квартиры?
Или как части дома.
Если квартиры
то общее имущество виде земли есть.
Если части дома
то земля под частью дома это их частная собственность.

malina88
Активист
Сообщений: 235
Зарегистрирован: 25 апр 2014, 09:31
Благодарил (а): 305 раза
Поблагодарили: 21 раза

Re: Общее имущество в таунхаусах

#17 Сообщение malina88 » 14 окт 2014, 01:59

За подсказку с землей спасибо! :)
Что касается 731 ПП и лицензии при непосредственном - дело это вполне известное :) У нас почти все МКД на непосредственном управлении, но это стандартные, нормальные дома, с таунхаусами впервые дело имеем.
Почему заморочились на тему 290 ПП - там прямо сказано, что оно применяется к правоотношениям, вытекающим из договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту ОИ. То есть наименование договора слово в слово повторяет формулировку ч.1 ст.164 ЖК. Ну и ещё из-за ч.1.2 ст.161 ЖК.
Что ещё нам не совсем понятно: по ч.1 ст.164 ЖК собственники могут выбрать хоть 10 обслуживающих организаций, с одной заключить договор оказания услуг по уборке ЗУ, с другой - договор подряда на ремонт крыши, с третьей - опять же оказания услуг но уже по вывозу мусора и т.п. Ну а если собственники хотят заключить один договор с одной организацией? Пусть даже это будет совсем не УО, просто какое-нибудь ООО или ИП. И впихнуть в этот договор содержание общих инженерных систем, обслуживание ОДПУ, вывоз мусора, уборку ЗУ (с которым ещё будем разбираться), аварийку. С ОДПУ там, кстати, проблемы, он у них то ломался, то чинился, то опять ломался, сейчас так и сломан.
Вот мы и сориентироваться не можем, какой именно договор заключить или какие договоры? Должно ли быть несколько мелких договоров, как следует из буквального толкования ч.1 ст.164 ЖК, или можно сделать один договор, как по ч.1.2 ст.164 ЖК (жаль, утратила силу :cry: )? И если сделать-таки этот один договор и обозвать его что-то типа "договор содержания ОИ...", предусмотреть в нём, помимо всего прочего содержание общих инженерных систем, будем ли в этом случае мы в будущем вправе апеллировать тем, что работаем исключительно по ГК, а ЖК к нам отношения не имеет (смущает всё-таки ч.1.2 ст.161 ЖК)?

Аватар пользователя
Лаврентий
Ветеран
Сообщений: 1897
Зарегистрирован: 06 фев 2014, 11:37
Благодарил (а): 586 раза
Поблагодарили: 639 раза

Re: Общее имущество в таунхаусах

#18 Сообщение Лаврентий » 14 окт 2014, 13:55

....
Последний раз редактировалось Лаврентий 26 ноя 2014, 23:01, всего редактировалось 2 раз.

malina88
Активист
Сообщений: 235
Зарегистрирован: 25 апр 2014, 09:31
Благодарил (а): 305 раза
Поблагодарили: 21 раза

Re: Общее имущество в таунхаусах

#19 Сообщение malina88 » 14 окт 2014, 15:52

Я "плаваю" на ч.1 ст.164 ЖК :) Если с "нормальными" МКД всё уже отработано, то тут лес тёмный...
Бывалых ждать можно и до пенсии, а у нас уже подгорать этот вопрос начинает :D
Ну вот смотрите, формулировка собственники заключают "договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности" вроде бы подразумевает как раз заключение нескольких договоров с разными ЮЛ или ИП - по профилям их деятельности. Это не "договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме с управляющей организацией" по ч.1.1 ст.164.
То есть пляшем от того, что всё-таки, наверное, заключаем несколько мелких договоров :D
Правда, не могу опять же сориентироваться в формулировке "с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности". Это я к тому, что ну а если одно ООО или ИП выполняет все необходимые собственникам виды работ, разве им запрещено заключить несколько договоров с одним лицом? Либо я тут слишком усложняю, либо всё не могу ухватить суть...
Рассуждаем далее. Вы говорите, что тут будут чистые гражданско-правовые договоры, без намёка на ЖК. Ох, как хотелось бы в это верить :D Копнула немножко арбитражной практики, откопала 2 интересных решения, устоявшихся в надзоре. Правда, оба 2011 г., поновее, к сожалению, не нашла на интересующую тему.
Вот ссылка на первое решение: http://kad.arbitr.ru/Card/035558d0-aab2 ... 316eeba82d
Оно интересно тем, что УО, работающую на НУ, привлекли по ст.7.22 КоАП, хотя я всегда свято была уверена, что уж к НУ 7.22 отношения никакого не имеет :D И суд сделал вывод, что раз у УО заключен договор на оказание услуг по содержанию имущества многоквартирного дома, согласно которому УО взяла на себя обязательства по соблюдению при осуществлении своей деятельности действующих правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, то она обязана выполнять работы по содержанию даже в отношении того ОИ, которое не закреплено в договоре.
Второе решение: http://kad.arbitr.ru/Card/3d890125-5d4e ... 16d6d85942
Тут УО также заключила с собственниками договор на содержание и текущий ремонт имущества дома, согласно которому обязалась "обеспечить содержание и текущий ремонт общего имущества собственников помещений (заказчик) в соответствии с требованиями Жилищного кодекса и Правилами N 170".
Суд сказал, что "отсутствие в договоре конкретного перечня услуг и работ не свидетельствует об отсутствии обязанности выполнять поименованные в договоре услуги и работы как отвечающие предъявляемым Жилищным кодексом и Правилами N 491 и 170 требованиям" :shock:
Во время вынесения этих решений действовала старая редакция ст.164, где не было ещё разделения на "больше 12 квартир" и "меньше 12 квартир", просто было написано "договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества". Как и в нынешней редакции.
Так что напрашивается, наверное, вывод, что ни в коем случае не надо делать один договор, обзывать его договором оказания услуг по СиТ ОИ, включать туда максимально широкий перечень услуг, иначе прилетит тебе это потом по шапке :D
И всё-таки светлую мысль о гражданско-правовых договорах омрачает мысль о 491 ПП и 290 ПП :(
Шура, есть какие-то мысли? :D А то я тут одна целые поэмы строчу :D

Аватар пользователя
burmistr
Администратор
Сообщений: 20931
Возраст: 37
Зарегистрирован: 21 янв 2013, 12:33
Откуда: Нерезиновая
Благодарил (а): 4986 раза
Поблагодарили: 16785 раза

Re: Общее имущество в таунхаусах

#20 Сообщение burmistr » 14 окт 2014, 16:04

Не только вы одни строчите....

Все решения, которые вы привели действительно имеют место быть, НО с 01.09.14 года поменялся ЖК РФ. И если раньше по МКД в которых было более 12 квартир редакция ЖК звучала так:

Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме
1.1. При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, собственниками помещений в данном доме договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме с управляющей организацией собственники помещений в данном доме заключают на основании решения общего собрания указанных собственников. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
1.2. По договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и (или) выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в данном доме.


То сейчас вышеуказанные пункты утратили силу "1.1 - 1.2. Утратили силу с 1 сентября 2014 года. - Федеральный закон от 21.07.2014 N 255-ФЗ".

Сейчас управляющая организация - это организация имеющая лицензию.

Читаем ст.161 ЖК РФ

Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом
2.3. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.


А в 164-й статье такого требования нет...

Читаем 161-ю статью далее:

Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом
2.1. При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.


Иными словами, договорились в договоре с жильцами, что ремонтируете крышу - никто за уборку мест общего пользования не накажет...

Пишите нормально договоры и будет Вам счастье...


Просто на практике напишут идиотский договор или скачают его с инета и не думая подсовывают собственникам на подпись, а потом маются...


Вернуться в «УПРАВЛЕНИЕ КОТТЕДЖНЫМИ ПОСЕЛКАМИ»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 1 гость