CRM-система для УК и ТСЖ

Определение количества голосов, которыми владеют собственники помещений в МКД

Вопросы оспаривания результатов общих собраний собственников. С кем судиться, на кого жаловаться, к чему прицепиться
Сообщение
Автор
станислав82
Новичок
Сообщений: 8
Возраст: 45
Зарегистрирован: 15 июл 2015, 13:38
Откуда: Москва
Поблагодарили: 1 раз

Определение количества голосов, которыми владеют собственники помещений в МКД

#1 Сообщение станислав82 » 03 сен 2018, 17:44

Уважаемые форумчане, кто ответит на такой вопрос.
Если в МКД по техническому паспорту например 500 квартир площадью 20 000 кв метров, из них зарегистрированы права собственности и переданы по передаточным актам 450 квартир площадью 17 000 кв. метров. Остальные 50 квартир площадью 3000 метров никому в настоящее время застройщиком не переданы.
Каким образом должен осуществляться расчет количества голосов которыми владеют собственники (Sкв./Sдома х 100% = кол-во голосов)
1. От общей площади по тех.паспорту всех помещений МКД 20 000 кв.м
2. От общей площади переданных квартир и зарегистрированных прав т.е 17 000 кв.м
Может у кого есть судебная практика на сей счет.

Аватар пользователя
Chuma
Новичок
Сообщений: 1
Зарегистрирован: 27 авг 2015, 12:57

Определение количества голосов, которыми владеют собственники помещений в МКД

#2 Сообщение Chuma » 03 сен 2018, 17:52

станислав82 писал(а):Источник цитаты 1. От общей площади по тех.паспорту всех помещений МКД 20 000 кв.м

Так думается. Общая площадь помещений это все-таки константа.

За 3 тыс. может и застройщик проголосовать, он все же владеет этой площадью и несет обязанность по оплате ЖКУ.
Но даже если и не будет голосовать, большинство помещений передано по акту, оно и примет решение. Критичней было бы, если 10 тыс. передано, а 10 тыс. нет. :)

Аватар пользователя
Ирина В.
Ветеран
Сообщений: 2798
Зарегистрирован: 07 фев 2015, 10:48
Благодарил (а): 752 раза
Поблагодарили: 1281 раза

Определение количества голосов, которыми владеют собственники помещений в МКД

#3 Сообщение Ирина В. » 03 сен 2018, 18:01

Флуд.
Chuma писал(а):Критичней было бы, :)

Вах...поздравляю, у вас первый комментарий за 3 года sasd

АРоманов
Ветеран
Сообщений: 1033
Зарегистрирован: 13 ноя 2014, 21:46
Благодарил (а): 448 раза
Поблагодарили: 583 раза

Определение количества голосов, которыми владеют собственники помещений в МКД

#4 Сообщение АРоманов » 04 сен 2018, 10:22

станислав82 писал(а):Уважаемые форумчане, кто ответит на такой вопрос.
1. От общей площади по тех.паспорту всех помещений МКД 20 000 кв.м
2. От общей площади переданных квартир и зарегистрированных прав т.е 17 000 кв.м
Может у кого есть судебная практика на сей счет.


На этом форуме немало копий уже сломано на эту тему.
Ломал в основном я и в одиночку об стену, но не в этом дело)))
Можно поискать мои рассуждения по словам "технический кворум" - это я так называю вариант подсчета голосов №1 в вашем списке и "юридический кворум" - это вариант №2 соответственно.

Однозначно правильного ответа нет.
Большинство считают, что кворум нужно считать от технического кворума, мол неважно, что за часть помещений некому голосовать, 1 кв м.= 1 голос.
Я считаю, что юридический кворум вполне можно обосновать нормами ч.3 ст.45 ЖК:
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
В непереданных помещениях нет голосов, значит и в общее число голосов они не входят.
Но я не могу найти контраргумента на великий аргумент против этой точки зрения, имеющее некое сослагательное наклонение:
А что если первый человек из 1000 квартир получил акт - он что - имеет право один проголосовать 100% и принять решение за весь дом?

Юридически - выходит что имеет
Практически - никто, включая ГЖИ, суды, жители это мнение не поддержат, завалят просто из-за того, что оно несправедливое и противоречит общей идее решения большинством.
При этом триллионами и гуголами рублей торговаться можно на конкурсах, так как это не запрещено

При этом если в доме 1 помещение из 1000 не передано, а 999 решили провести собрание и напишут кворум исходя из документально подтвержденного количества голосов по юридическому кворуму, то такое решение скорее всего устоит

Так как ответ будет зависеть от "ничем необоснованного человеческого восприятия" соотношения переданных и непереданных помещений.

Если отойти от теоретических размышлений к практическим, то вам лучше набрать >10001 кв.м. кворума. а записывать их как 50+1 % или как 58% - не имеет большого значения.

Aidan81
Новичок
Сообщений: 4
Зарегистрирован: 09 апр 2018, 16:24

Определение количества голосов, которыми владеют собственники помещений в МКД

#5 Сообщение Aidan81 » 28 фев 2019, 20:38

Влезу в старую тему с вопросом. В прошлом году у нас просто мор напал на собственников (возрастной мор,
там всем за 70), и сейчас много, слишком много квартир в процессе ожидания наследников, так сказать.
Вдобавок есть квартиры исторически "бесхозные" - никогда не регистрировались права (у нас ЖСК), а те,
кто был когда-то членом ЖСК, давно скончались. Наследники на регистрацию прав забили. Да и не совсем
наследники там живут, а седьмая вода на киселе или вообще "бывшие жены внуков брата".
Сейчас нужно провести очередное важное ОСС, где для принятия решения нужно более 2\3 голосов.
С каждым годом это все труднее осуществлять, народ пассивен, квартиры в аренде, никому ничего не надо,
а теперь еще и ряды "активных" собственников, всегда стойко исполнявших свой долг на ОСС, поредели.

Если за 100% голосов я возьму 100% жилых площадей, то всё. Или я имею право за 100% голосов брать
только те площади, что имеют вот сейчас на дату ОСС законного и вдобавок вполне живого собственника?
Не зацепится ли чей-то взор за эту разницу площадей в самом начале каждого бюллетеня и протокола?
Ведь там мы пишем, сколько всего жилой площади в МКД.

Аватар пользователя
morskaya35-6
Ветеран
Сообщений: 635
Зарегистрирован: 23 май 2017, 18:02
Благодарил (а): 62 раза
Поблагодарили: 103 раза

Определение количества голосов, которыми владеют собственники помещений в МКД

#6 Сообщение morskaya35-6 » 28 фев 2019, 21:45

станислав82 писал(а):Источник цитатыЕсли в МКД по техническому паспорту например 500 квартир площадью 20 000 кв метров, из них зарегистрированы права собственности и переданы по передаточным актам 450 квартир площадью 17 000 кв. метров. Остальные 50 квартир площадью 3000 метров никому в настоящее время застройщиком не переданы.


По-моему, коллега, вы тут мешаете в кучу очень много разных понятий. Квартира может быть:
1) Не передана по акту никому. Например, застройщик ещё не успел её предъявить или участник долевого строительства не принял квартиру. А равно и если застройщик не успел её продать, но и не передал её самому себе.
2) Передана по акту участнику долевого строительства, но не иметь зарегистрированного права собственности.
3) Передана по акту участнику долевого строительства, и иметь зарегистрированные права, а также сюда попадает случай дальнейшей продажи квартиры кому угодно.
4) Передана по акту застройщиком самому себе. Сюда попадают непроданные квартиры, которые застройщик собирается регистрировать в Росреестре.
5) Передана по акту застройщиком самому себе, и иметь зарегистрированное за застройщиком право собственности.

С точки зрения ОСС пункт 4 не отличается от пункта 2, а пункт 5 - от пункта 3. Но застройщика стоит выделить в существенно особенного "игрока" в момент проведения ОСС.

Кроме того, технический паспорт на дом включает обычно и помещения МОПов, которые являются ОИ. Они никому не переданы и не могут быть переданы. Исключить МОПы из общей площади дома поможет вазрешение на ввод в эксплуатацию. Вот эта площадь с исключенными МОПами и есть общее количество голосов.

Случай 2 и 4 в выписке ЕГРН выглядят точно также как случай 1, однако получатели помещения по акту имеют право голосовать в ОСС в течение одного года с момента получения разрешения на ввод. Так что случаи 1, 2 и 4 нельзя исключать из общего количества голосов, так как вы не можете обладать уверенностью в их статусе.

Игры разума
Бывалый
Сообщений: 481
Возраст: 36
Зарегистрирован: 03 май 2015, 21:31
Откуда: Нижегородская область
Благодарил (а): 47 раза
Поблагодарили: 173 раза

Определение количества голосов, которыми владеют собственники помещений в МКД

#7 Сообщение Игры разума » 28 фев 2019, 23:17

ст.45 ЖК:
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Общее число голосов =сумма всех площадей в МКД . Исключить из них площади не имеющие де юре собственников, Вы не можете.
Мы много находили в таких квартирах у наследников наличие свидетельства о праве на наследство,которое они просто не регистрировали в органах росреестра.

Magistr22
Активист
Сообщений: 169
Возраст: 37
Зарегистрирован: 03 фев 2017, 07:34
Благодарил (а): 30 раза
Поблагодарили: 36 раза

Определение количества голосов, которыми владеют собственники помещений в МКД

#8 Сообщение Magistr22 » 01 мар 2019, 04:00

Мы берем по техпаспорту расчитанное кол-во кв.м. (жилье+нежилье), смотри по вопросам какое кол-во голосов нужно по ст.46 ЖК и проводим голосование. По новостройкам если квартиры не переданы, то голосует застройщик.

АРоманов
Ветеран
Сообщений: 1033
Зарегистрирован: 13 ноя 2014, 21:46
Благодарил (а): 448 раза
Поблагодарили: 583 раза

Определение количества голосов, которыми владеют собственники помещений в МКД

#9 Сообщение АРоманов » 01 мар 2019, 11:52

Magistr22 писал(а):Источник цитаты По новостройкам если квартиры не переданы, то голосует застройщик.

Даже если по ним есть ДДУ, но просто на момент собрания не переданы по акту?
Или без ДДУ, то есть нереализованные еще квартиры?
А какие-нибудь документы, подтверждающие признание легитимности голосования застройщиком по непереданным квартирам есть? Решения, заключения ЖИ?

morskaya35-6 писал(а):Источник цитаты 4) Передана по акту застройщиком самому себе. Сюда попадают непроданные квартиры, которые застройщик собирается регистрировать в Росреестре.

Есть документы, признающие легитимность голосования застройщиком по таким объектам недвижимости?
Я то лично знаю два варианта объяснения:
1) делают фиктивный акт передачи от застройщика самому себе или третьему лиц чисто для голосования. Фиктивный - это так как оформление ПС застройщика своих помещений не подразумевает составление акта.
2) Голосование застройщиком без всяких актов, на основании того, что застройщик в будущем оформит право собственности на себя в любом случае Это произойдет хоть и позже собрания, но лишь подтверждает ПС застройщика возникшее у него на основании того ,что он создал эти объекты.

Документы прошу для себя, а не для того, чтобы поспорить. Можно в личку

Aidan81 писал(а):Источник цитаты Не зацепится ли чей-то взор за эту разницу площадей в самом начале каждого бюллетеня и протокола?

Я хоть ратую за иную точку зрению (в теории). На практике, суд получив от оппонентов документ с общей площадью всех помещений (тот же тех план или паспорт) будет считать кворум голосов от него. Таких решений большинство.
Теоретически перебороть получится лишь приобщением к делу результатов запроса из Россреестра по всем зарегистрированным ПС в доме и нивелирование/дезавуирование или вообще отсутствие документа с технической площадью.
Я допускаю положительный исход в новостройках, с своими заморочками. когда реально нет вещных прав на помещение, но для старых домов - маловероятен. Там проще допустить к голосованию фактических владельцев/пользователей помещений (пусть без ПС),чем вообще их исключить.

Саныч
Ветеран
Сообщений: 961
Зарегистрирован: 05 ноя 2014, 09:58
Благодарил (а): 60 раза
Поблагодарили: 411 раза

Определение количества голосов, которыми владеют собственники помещений в МКД

#10 Сообщение Саныч » 01 мар 2019, 16:00

станислав82 писал(а):Уважаемые форумчане, кто ответит на такой вопрос.
Если в МКД по техническому паспорту например 500 квартир площадью 20 000 кв метров, из них зарегистрированы права собственности и переданы по передаточным актам 450 квартир площадью 17 000 кв. метров. Остальные 50 квартир площадью 3000 метров никому в настоящее время застройщиком не переданы.
Каким образом должен осуществляться расчет количества голосов которыми владеют собственники (Sкв./Sдома х 100% = кол-во голосов)
1. От общей площади по тех.паспорту всех помещений МКД 20 000 кв.м
2. От общей площади переданных квартир и зарегистрированных прав т.е 17 000 кв.м
Может у кого есть судебная практика на сей счет.

1. Если в У Вас именно "тех паспорт", то он с 2013 года утратил силу как документ который что либо может подтверждать.
2. Если Вы делаете голосование как велит Минстрой - т.е. делаете список собственников с указанием документа подтверждающего право собственности (т.е. ЕГРН) - то выписки на все помещения у Вас уже заказаны и остается (ни много, ни мало) сложить площадь всех помещений исходя из площади указанной в выписках.


Вернуться в «ОСПАРИВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОБЩИХ СОБРАНИЙ»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 1 гость