Что нужно выяснить:
| Цитата |
|---|
bykova-svetlana пишет:
Тариф на содержание и ремонт жилья утвержден протоколом собрания собственников -10р22к. в том числе текущий ремонт - 3р20к. Фактические затраты на содержание превышают сумму,заложенную в тарифе. Можно ли денежные средства, собранные на текущий ремонт, использовать по статье "содержание жилья". |
Мое мнение можно
при соблюдении условия, что заложенные в перечень работ на текущий год работы по текущему ремонту выполнены и от них остались средства (экономия подрядчика по ст.710 ГК РФ)...
Откуда "растут ноги":1) Многие ошибочно полагают, что
денежные средства на текущий ремонт являются целевыми2) Многие ошибочно полагают, что если работы не выполнены, то н
еиспользованные деньги переходят на следующий год(ы)3) Некоторые эксперты (Жилкомаудитовцы, в лице Маликовой И.П.) на семинарах говорят, что
если не хотят жители выполнять некоторые работы (обязательные), то можно провести ОСС и на нем "отказаться от работ" (Красноярцам рассказавшим это перл - привет
)
Давайте по пунктам попытаюсь донести свою позицию, со ссылкой на нормативку и арбитражку. Усаживаемся поудобнее, берем пледы, одеяла, чаёк... Понеслась...
1. ДЕНЕЖНЫЕ СРЕДСТВА НА ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ ЦЕЛЕВЫМИ НЕ ЯВЛЯЮТСЯ...Итак, копать надо от 162 статьи ЖК РФ, по которой УК, заключая договор с собственниками помещений обязуется за их счет выполнять работы по текущему ремонту (п.2 ст.162 ЖК РФ).
Думаю никому объяснять не надо, что такого понятия, как "договор управления МКД" ГК РФ не содержит и по своей правовой природе (мое мнение) договор управления - смешанный договор (п.3 ст.421 ГК РФ), который содержит:
1)
договор возмездного оказания услуг в части содержания и управления
2)
договор подряда в части текущего ремонта
P/S В консультанте есть куча словоблудия, что ДУ - комплексный долговор, либо договор с особой правовой природой и т.д., написанного умными дядьками с учеными степенями, но есть и арбитражка, которая говорит, что смешанный.Возьмем только текущий ремонт, так как:| Цитата |
|---|
Art_Igor пишет:
При всем моем к Вам, Юрий, уважении, у Вас теоретические познания в отношениях с собственниками по вопросам текущих ремонтов. У Вас слабые представления о деньгах обывателей, уплаченных за ремонтные работы, а также об отчетности за эти работы (именно работы, а не деньги). |
Перечень работ по текущему ремонту закрепляется между УК и собственниками либо в договоре управления (один раз на 5 лет или с пересмотром условий договора каждый год), либо в перечне работ (416 ПП РФ).
То есть собственники и УК должны обговорить перечень работ, их объемы, периодичность и
самое главное стоимость работ (п.8 416 ПП РФ "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами" ).
Представим, что денежные средства, поступающие от собственников носят целевой характер - тогда управляющая компания должна по итогам года отчитываться перед собственниками, куда потрачены денежные средства (что кстати многие и делают, что я лично считаю мягко говоря странным
)...
НО...Порядок отчета перед собственниками по итогам года
четко регламентирован 731 ПП РФ. В ЖК РФ про отчет перед собственниками ни слова. Многие ссылаются на:
Статья 162. Договор управления многоквартирным домом
3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.Но тут не все однозначно, так как надо разделять понятие контроль и приемка работ...
Если же смотреть и старую и новую редакцию 731 ПП РФ, то в них
ни слова не говорится о том, что УК должна раскрывать перед собственниками состав затрат по содержанию и ремонту по каждому виду работ. Мы должны лишь отчитаться
в натуральных показателях (запланировано покрасить 20м2, покрасили 18м2, вернули деньги за 2м2).
Аналогичная позиция и у судов:1) Постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10 по делу N А71-9485/2009-ГЗ
Так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.2) Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2014 N 18АП-873/2014 по делу N А07-5393/2013
3) Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2014 по делу N А12-8072/2014
... куча решений То есть получается некий парадокс, с одной стороны средства на текущий ремонт вроде как целевые, а значит я должен перед собственниками отчитаться по каждой потраченной копейке, а с другой стороны суды (решений много) говорят о том, что расходы раскрывать не обязательно...
Но тогда получается ерунда... У меня ж, как у УК есть поступившие деньги (расчетный счет и касса), а есть начисленные, которые априори больше, чем я в итоге получу...
Что тогда считать целевыми? Начисленные суммы - это не целевые средства, так как я их не получил и они существуют на бумаге, а собранные не покрывают зачастую 100% потребности на текущий ремонт...
Я ж могу взять деньги с других статей и потратить на текущий ремонт...
То есть есть цена, которую платит собственник за покраску стены - это стоимость работы и по ГК РФ и по ЖК РФ, а уж нанимал я бригаду, или как Том Сойер ночами красил сам - заказчика интересовать не должно, работа то выполнена, акта по отсутствию услуги нет (приложение №2 к 491 ПП РФ)...
Тут важно что деньги, оставшиеся после выполнения работы можно разделить на 2 части:1) экономия подрядчика, а она по 710 статье ГК РФ остается в распоряжении подрядчика, если иное не установлено договором.
2)
прибыль, заложенная в стоимость работы.Получается, что если считать деньги на текущий ремонт целевыми, мы автоматически признаем "целевой" и прибыль заложенную в единицу работ (начисляем то не выделяя прибыль), что по сути означает, что УК прибыли получать не может, а значит я "некоммерческая организация"ОШИБКА ЭКОНОМИСТОВ - ПОКАЗЫВАТЬ НА КОНЕЦ ГОДА ТАК НАЗЫВАЕМЫЕ ОСТАТКИ. ОСТАТКОВ НЕТ, ЕСТЬ ФИНАНСОВЫЙ РЕЗУЛЬТАТ...Если уж лезть в бухучет, то целевое финансирование отражается на счете 86 (это в ТСЖ). Не думаю, что кто-то из читающих отражает у себя в бухучете текущий ремонт через 86-й счет.
Вердикт - никакого целевого финансирования нет, есть обычные отношения ЗАКАЗЧИК - ПОДРЯДЧИКРаскручиваем дальше:
2. ДЕНЬГИ ПО ТЕКУЩЕМУ РЕМОНТУ НА СЛЕДУЮЩИЕ ПЕРИОДЫ ПЕРЕНОСИТЬСЯ НЕ МОГУТ Опять по аналогии...
Как можно перенести деньги на другой период? Возможны 2 варианта:1)
Признать их авансами. Но для этого необходимо, чтобы перечень работ утверждался не на 1 календарный год, а к примеру на 3. В результате в 2015 году УК начнет выставлять собственникам квитанции, в которых будут суммы в оплату работ, которые будут выполняться в 2018 году. Тогда в бухучете будет запись Дт 62 Кт 76/авансы. Финрезультата не формируется, так как нет реализации и мы с чистой совестью делаем "перенос" и показываем "хвосты" перед собственниками. Это некий аналог фонда капитального ремонта, но тут есть куча минусов и рисков (писать не буду, дабы не влетели УК)...
2)
Формировать некий резервный фонд. То есть утверждать через ОСС положение о фонде и собирать деньги, а потом опять же через ОСС принимать решение о направлении денег на конкретную работу. Идею предлагает Маликова, я же ее ярый противник, так как эти деньги не являются ОИМКД, а значит собственник их может забрать при продаже квартиры...
Третьего варианта не дано:1) Если работы не выполнены - в конце года производим перерасчет (приложение №2 к 491 ПП РФ, 354 ПП РФ)
2) Если работы выполнены и остались деньги - это прибыль и собственники идут нафиг.
ЗАПОМНИТЕ:
Понятия остаток на доме нет. Спросите у своих бухгалтеров, где они отражают этот остаток...
НЕТ ЕГО В УЧЕТЕ. Это у них финансовый результат либо по дебету (убыток) 99-го счета, либо по кредиту (прибыль) 99-го счета.
А финансовый результат образуется у конкретного хозяйствующего субъекта и к собственникам отношения не имеет. В отчете надо писать не остаток по дому (лицевому счету дома), а "финансовый результат по дому (прибыль/убыток)"3. ОТКАЗАТЬСЯ ОТ РАБОТ НЕЛЬЗЯ...Ну здесь все четко обозначит ВАС РФ в Постановлении Президиума ВАС РФ от 29 сентября 2010 г. N 6464/10
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Между тем, рассматривая настоящее дело, суды исходили из противоположного толкования: пока общее собрание домовладельцев нужным количеством голосов не проголосует за необходимость какой-либо услуги и она не станет условием договора с соответствующим дополнительным финансированием за счет домовладельцев, управляющая компания такую услугу оказывать не обязана.Поэтому не могу собственники отказаться от работ, равно как и УК не может их не выполнять... Практики ТЬМА.Многим Маликова насоветовала прикрываться решениями ОСС (со слов слушателей моих семинаров) в результате они в суде прикрывались штрафами в сотни тысяч и делали работы за свой счет.ИТОГ:1)
Целевого характера нет - обычная реализация, а значит либо УК попала, либо сэкономила. Откуда она берет деньги собственников волновать не должно. Может директор УК маньяк и сантехников на органы распродал
2)
Можно смело перекидывать деньги между статьями содержания и ремонта, при условии, что все указанное в перечне работ выполняется
3)
Никаких остатков нет и быть не может - это дебилизм (простите меня, но я с этим борюсь на семинарах уже 4 года). Есть финансовый результат по дому. Исключение - ТСЖ, вот у них именно остатки.
4) Ну и
перенос на другой период только через авансы либо через резервный фонд...
Поймите, ваши отчеты должны "биться" с бухучетом, а у 99% они не бьются... Вы свою прибыль дарите бедолажкам собственникам... ФСЁ. Пинайте меня неграмотного 
