CRM-система для УК и ТСЖ

Статья управление. Делимся советуемся.

Все вопросы, связанные с работой УК
Сообщение
Автор
Аватар пользователя
Лаврентий
Ветеран
Сообщений: 1897
Зарегистрирован: 06 фев 2014, 11:37
Благодарил (а): 586 раза
Поблагодарили: 639 раза

Re: Статья управление. Делимся советуемся.

#11 Сообщение Лаврентий » 05 сен 2014, 19:44

Таун и МКД это практически одно и тоже. Продавали по 214 ФЗ?
Правда есть отличие в общем имуществе разобраться не просто сам голову сломал.

Дома обслуживаю по границам зем.участка
А таун по полной программе.6 домов 6 крыш
а в них всего 48 жильцов папандос
после строителей устал латать кровлю
Последний раз редактировалось Лаврентий 27 ноя 2014, 00:29, всего редактировалось 1 раз.

Аватар пользователя
zlataleks-74
Новичок
Сообщений: 46
Зарегистрирован: 03 сен 2014, 06:36
Откуда: Суровый город
Благодарил (а): 15 раза
Поблагодарили: 18 раза

Re: Статья управление. Делимся советуемся.

#12 Сообщение zlataleks-74 » 05 сен 2014, 20:18

Ух как Вам весело, я от такой перспективы окрестился сразу, у нас границы по сетям мы по таунам выступаем в основном как ресурсники и доп услуги по охране и содержанию общего имущества оно по границам земельного участка, а сам участок и дом на нем это собственника. А кровли это ДААА у меня ВСЕ 100% собственников начало ремонта- переборка кровли, грешу на шинклос, нарушение технологии там сэкономили там не доделали, а металлочерепица (профлист стилизованный) стоит у меня 2 мкд под ним стоят хотя делал один и тот же подрядчик.

Аватар пользователя
burmistr
Администратор
Сообщений: 20935
Возраст: 37
Зарегистрирован: 21 янв 2013, 12:33
Откуда: Нерезиновая
Благодарил (а): 4988 раза
Поблагодарили: 16789 раза

Re: Статья управление. Делимся советуемся.

#13 Сообщение burmistr » 05 сен 2014, 20:30

Егор писал(а):Перечень работ которые должны входить в состав услуги прописан в ПП РФ 290. Он называет минимальный перечень.


Я бы не стал бы говорить, что формулировки 290 ПП РФ закрывают все вопросы по статье "управление МКД".

290-е написано крайне убого (да простят меня его писатели :mrgreen: ).

В общей схеме плата за управление состоит (это моя точка зрения, так как официальной нет) из статей:

1) капитальные вложения.
Сюда включаются основные средства, необходимые УК для осуществления функций, не связанных с СиР. Тем кто не согласен задам вопрос: Откуда берутся деньги на покупку любой компанией основных средств??? Правильный ответ - из прибыли. А прибыль откуда??? Если не заложить эти расходы в состав платы, то не будет источников покупки...

2) зарплата АУП + зарплата сотрудников не задействованных в СиР + страховые взносы с этих зарплат. Но здесь основная ошибка большинства УК, что они в зарплату АУП (отражают ее в бухучете на счете 26) относят всех вподряд, вплоть до бухгалтерии, юристов по взысканию задолженности... и т.д.

А в отношении вышеуказанных расходов законодатель накуралесил и фактически позволил отнести их как в содержание, так и в управление.

Читаем 290 ПП РФ которое, как говорит Егор, прописывает структуру расходов... Там ничего про управление нет

Некое подобие перечня есть в Постановлении Правительства РФ от 15.05.2013 N 416 "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами"

Но там говорится о СТАНДАРТАХ, а не о перечне...

Допустим, что перечень в п.4 это и есть управление.

Открываем пп."ж" п.4 416-го

начисление обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и коммунальных услуг в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации;
оформление платежных документов и направление их собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме;
осуществление управляющими организациями, товариществами и кооперативами расчетов с ресурсоснабжающими организациями за коммунальные ресурсы, поставленные по договорам ресурсоснабжения в целях обеспечения предоставления в установленном порядке собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме коммунальной услуги соответствующего вида;
ведение претензионной и исковой работы в отношении лиц, не исполнивших обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, предусмотренную жилищным законодательством Российской Федерации;


А теперь откройте Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме..." и в п.29м видим:

29. Расходы за содержание и ремонт жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том числе оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем электро, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.

Сходства между двумя пунктами не находите??? ;) Они практически слово в слово повторяют друг друга, а значит все указанные в них расходы (а их доля в счете 26 у УК ой как велика - посмотрите у себя в учете) я полагаю можно отнести и к управлению и к содержанию...

ОДНИМ СЛОВОМ ТВОРЧЕСТВО

3) расходы на поставщиков и подрядчиков, которые вроде не относятся к СиР.

Самые большие статьи - услуги РКЦ. Так вот почитайте выше. Эти расходы можно отнести и в содержание и в управление. Я считаю это чистым содержанием. РКЦ к управлению не относится вообще никак.

4) планируемая прибыль по МКД

Ни один документ из вышеперечисленных ничего о прибыли не говорит. А она должна быть, так как УК - коммерческая организация...

Заложить прибыль в каждую статью расходов - это влететь на НДС, если пользуетесь льготами. Поэтому СиР выставляем собственникам по себестоимости, а всю прибыль (не путать с рентабельностью) закладываем в плату за управление.

ГОТОВ ОТВЕТИТЬ НА ВОПРОСЫ :ugeek: :ugeek: :ugeek:

Аватар пользователя
zlataleks-74
Новичок
Сообщений: 46
Зарегистрирован: 03 сен 2014, 06:36
Откуда: Суровый город
Благодарил (а): 15 раза
Поблагодарили: 18 раза

Re: Статья управление. Делимся советуемся.

#14 Сообщение zlataleks-74 » 05 сен 2014, 20:54

Юрий я с Вами солидарен по всем пунктам. Опираясь на данные тезисы мы смогли убедить собственников в необходимости введения данной статьи проводя разумную аргументацию и небольшой шантаж. В ее состав мы внесли зп, ауп- директор, глав бух, экономист туда же отнесли затраты не связаные с фактическим оказанием услуг бились над прибылью нам дали 5% но мой вопрос связан с тем как выставить начисления по данной статье собственника по лицевым счетам(количеству) или в пропорции по квадратным метрам как производится начисления ремонта и содержания. Вся каша возникла из-за неоднородности стоимости услуг на разных объектах тауны и МКД. Собственники МКД встали на дыбы когда узнали что тауны будут платить меньше, мои аргументы не слышат и проталкивают через собрание начисление одинаковое.

Привожу пример собственникам: Елена добрый день. Затраты на управление распределяются пропорционально количеству собственников(лицевых счетов) на каждой группе объектов в процентном соотношении. Далее общая сумма затрат в соответствии с процентом распределяется среди собственников.

ПРИМЕР: в организации 100 лицевых счетов(собственников) из них
70% МКД;
20% таун-хаусы;
10 % земельные участки.
Ежемесячная сумма затрат на управление составляет 130т.р.
Начисление произойдет следующим образом:

МКД.
130(затраты на управление)*70%(кол лицевых счетов)=90т.р
90т.р/общую жилую площадь МКД и * на площадь каждой квартиры.
Площадь МКД =10000
У меня например площадь квартиы 42 кв/м в
мое начисление составит (130*70%)/10000*42=382р2коп/мес

Таун-Хаусы.
130(затраты на управление)*20%(кол лицевых счетов)=26т.р
26т.р/количество таун хаусов
Кол во ТХ =30 шт
У меня 1 таунхаус
Мое начисление составит
(130*20%)/30=866р67коп /мес

Земельные участки.
130(затраты на управление)*10%(кол лицевых счетов)=13т.р
13т.р/количество участков
Кол во участков =20 шт
У меня 1 участок
Мое начисление составит
(130*10%)/20=650р/мес

Вот и прошу помощи что б не попасть ведь собрание как знаем может принять разную ересь .

Аватар пользователя
burmistr
Администратор
Сообщений: 20935
Возраст: 37
Зарегистрирован: 21 янв 2013, 12:33
Откуда: Нерезиновая
Благодарил (а): 4988 раза
Поблагодарили: 16789 раза

Re: Статья управление. Делимся советуемся.

#15 Сообщение burmistr » 05 сен 2014, 21:19

Ну проблема то надуманная...

Читаем 154 статью ЖК РФ:

Статья 154. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги
2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;


То есть плата за управление - составная часть платы за содержание и ремонт... Хоть мы и выделяем ее отдельно...

Потом смотрим 158ю статью ЖК РФ

Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

То есть платится все от квадратного метра. Иного способа законодательство не предусматривает...

Аналогичная норма и в ГК РФ:

Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме

1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Аватар пользователя
zlataleks-74
Новичок
Сообщений: 46
Зарегистрирован: 03 сен 2014, 06:36
Откуда: Суровый город
Благодарил (а): 15 раза
Поблагодарили: 18 раза

Re: Статья управление. Делимся советуемся.

#16 Сообщение zlataleks-74 » 05 сен 2014, 21:28

Вот я про то же. Сейчас Вы мне очень помогли. Что делать если собственники утвердят иной порядок начисления? Через прокуратуру опротестовывать?

Аватар пользователя
Лаврентий
Ветеран
Сообщений: 1897
Зарегистрирован: 06 фев 2014, 11:37
Благодарил (а): 586 раза
Поблагодарили: 639 раза

Re: Статья управление. Делимся советуемся.

#17 Сообщение Лаврентий » 05 сен 2014, 21:41

Лично я думаю что это суд а не прокуратура.
Возможно будут напряги с собственниками.Вам это надо?
С другой стороны любое решение собственников
противоречащее законодательству легко признать ничтожным.
Поэтому если будете действовать попробуйте "чужими руками "
пусть несогласный собственник оспорит решение собрания в суде.
Это нормальная практика.

Аватар пользователя
burmistr
Администратор
Сообщений: 20935
Возраст: 37
Зарегистрирован: 21 янв 2013, 12:33
Откуда: Нерезиновая
Благодарил (а): 4988 раза
Поблагодарили: 16789 раза

Re: Статья управление. Делимся советуемся.

#18 Сообщение burmistr » 05 сен 2014, 21:43

zlataleks-74 писал(а):Вот я про то же. Сейчас Вы мне очень помогли. Что делать если собственники утвердят иной порядок начисления? Через прокуратуру опротестовывать?


А как они без Вас то могут утвердить? Вы сторона договора, а цена существенное условие...

Посмотрите в разделе Интересная судебная практика. Олеся (пользователь Кстати) выкладывала судебное решение как раз по такому вопросу...

Аватар пользователя
burmistr
Администратор
Сообщений: 20935
Возраст: 37
Зарегистрирован: 21 янв 2013, 12:33
Откуда: Нерезиновая
Благодарил (а): 4988 раза
Поблагодарили: 16789 раза

Re: Статья управление. Делимся советуемся.

#19 Сообщение burmistr » 05 сен 2014, 21:45

шура писал(а):С другой стороны любое решение собственников
противоречащее законодательству легко признать ничтожным.

Ой Александр. .. не сьал бы я делать такие выводы. Почитайте ЖК... оспорить решение ОСС может только собственник

Аватар пользователя
Лаврентий
Ветеран
Сообщений: 1897
Зарегистрирован: 06 фев 2014, 11:37
Благодарил (а): 586 раза
Поблагодарили: 639 раза

Re: Статья управление. Делимся советуемся.

#20 Сообщение Лаврентий » 05 сен 2014, 21:51

burmistr писал(а):
шура писал(а):С другой стороны любое решение собственников
противоречащее законодательству легко признать ничтожным.

Ой Александр. .. не сьал бы я делать такие выводы. Почитайте ЖК... оспорить решение ОСС может только собственник


Поэтому если будете действовать попробуйте "чужими руками "
пусть несогласный собственник оспорит решение собрания в суде.


Согласен на все 100 именно это и предлагаю


Вернуться в «РАБОТА УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 0 гостей