CRM-система для УК и ТСЖ

Статья управление. Делимся советуемся.

Все вопросы, связанные с работой УК
Сообщение
Автор
Аватар пользователя
Егор
Модератор
Сообщений: 4389
Возраст: 41
Зарегистрирован: 19 авг 2014, 16:37
Откуда: Гатчина
Благодарил (а): 937 раза
Поблагодарили: 2581 раза
Контактная информация:

Re: Статья управление. Делимся советуемся.

#21 Сообщение Егор » 05 сен 2014, 22:26

Ух ща поспорю. :)
1. Собственники платят за содержание и ремонт - совокупность мероприятий. Что должно входить в это понятие частично описывает 491, на сегодняшний день эти функции описаны более подробно в 416 и 290. Оба документа отлично алгоритмизируются и прописав в управлении позиции прописанные в 416 мы получаем юридическую броню этому подходу. Т.е содержание и ремонт состоит из: управления по 416, обслуживания по 290 с учетом 170, 491 и ремонта ТР, КР, ППР и тд (частично описано в 290,170,491).
2. Как посчитать кто относится у управлению а кто к обслуживанию? Элементарно - процессный подход вам в помощь. Представляете себе, что вы все 100% работ отдали на подряд и избавились от всех непрофильных видов деятельности, высвободившегося персонала и тд. То что осталось - расходы на себестоимость услуги по управлению. Где затраты на мастера и кладовщика? Накладные расходы в составе сметной стоимости.
3. Как покупать технику? Вся техника покупается следующим образом. Вы производите расчет перечня и выясняете, что вам необходимо покосить 20000 кв.м. На это вам потребуется N лески, бензина, масла и столько то мч триммера. При расчетах не забываем про сезонность работ ... Т.е в себестоимости работы уже закладывается амортизация механизмов всех типов. Помню ко мне всё дымоходники ходили, типа купи нам анемометры. Я и экономисты спрашиваем - вам зачем? Они говорят - ну это круто ... :) Ну наш ответ вы представляете :) Потом когда писали регламент на их работу заложили в расценку амортизацию анемометра и выяснилось, что у меня в себестоимости получилась полная сумма для покупки 3 шт за год ... Пришёл к экономистам показал расклад - получил деньги сходу. Почему? Потому что наличие анемометра обеспечивало доходный процесс предприятия. Нет инструмента - нет прибыли. Покупка прибора стала не расходной статьёй, а инвестицией в прибыльный процесс.
Извиняюсь, что пишу так подробно, но это важно и именно так мы доносим эту мысль до своих пользователей.

Аватар пользователя
Гость с Урала
Модератор
Сообщений: 4427
Возраст: 42
Зарегистрирован: 28 фев 2014, 13:54
Откуда: с Урала
Благодарил (а): 976 раза
Поблагодарили: 2613 раза

Re: Статья управление. Делимся советуемся.

#22 Сообщение Гость с Урала » 06 сен 2014, 15:37

zlataleks-74 писал(а):Коллеги прошу Вашей помощи и разъяснения вот в каком вопросе.
Мы вводим в квитанцию статью управление отдельной строкой ( выводим ее из тени).
Камнем преткновения стал вопрос каким образом начислять ее собственникам.
Я в лице УК предлагаю начислять ее исходя из количества кв/м.(МКД) Собственники настаивают на оплате с квартиры или лицевого счёта.
Вопрос встал до собрания прошу Вашего совета каким образом производить начисления что бы не попасть под гребенку.


Читаем первоисточники (ЖК РФ):
Статья 154. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги
2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) взнос на капитальный ремонт;
3) плату за коммунальные услуги.
3. Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными, в том числе в электронной форме с использованием системы, с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

А далее (в том же ЖК РФ), читаем как оплачивать эти услуги!
Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме
1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.


Таким образом, можно сделать однозначный вывод: Услуги по управлению входят в состав услуг по содержанию и ремонту и по ЖК РФ оплачиваются пропорционально площади принадлежащей собственнику (с м2)...

Аватар пользователя
burmistr
Администратор
Сообщений: 20935
Возраст: 37
Зарегистрирован: 21 янв 2013, 12:33
Откуда: Нерезиновая
Благодарил (а): 4988 раза
Поблагодарили: 16787 раза

Re: Статья управление. Делимся советуемся.

#23 Сообщение burmistr » 08 сен 2014, 14:18

Тут главный вопрос в том, что включается в управление...

Я считаю, что я должен перед собственниками раскрывать лишь содержание и ремонт.

А плата за управление - это моя внутренняя кухня и что у меня там - никого не интересует.

Всегда на семинарах привожу простейший пример: если всем слушателям дать одинаковые дома (клонированные) с одинаковыми проблемами, жильцами и т.д. и с одинаковым размером платы. Чем разные УК будут на этом доме отличаться друг от друга???

НАГЛОСТЬЮ ;) которая с точки зрения ЖК равна плате за управление. Смогли уговорить жильцов, что 18 тратится на дом, а 2 рубля на себя любимых - красавчики. Смогли договориться 15 на 5 - вообще гении уговоров...

Да и обратите внимание на то, что в новой редакции ЖК РФ депутаты таки отделили плату за управление отдельно:

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

Аватар пользователя
Лаврентий
Ветеран
Сообщений: 1897
Зарегистрирован: 06 фев 2014, 11:37
Благодарил (а): 586 раза
Поблагодарили: 639 раза

Re: Статья управление. Делимся советуемся.

#24 Сообщение Лаврентий » 08 сен 2014, 14:34

burmistr писал(а):4) планируемая прибыль по МКД

Ни один документ из вышеперечисленных ничего о прибыли не говорит. А она должна быть, так как УК - коммерческая организация...

Заложить прибыль в каждую статью расходов - это влететь на НДС, если пользуетесь льготами. Поэтому СиР выставляем собственникам по себестоимости, а всю прибыль (не путать с рентабельностью) закладываем в плату за управление.

ГОТОВ ОТВЕТИТЬ НА ВОПРОСЫ :ugeek: :ugeek: :ugeek:



А как потом ответ держать перед собственниками на ОСС если я заложу прибыль
только в управление
по году сумма не маленькая.....
Народ не поймет.
Они на каждом собрании пытаются высчитать зп директора и буха.

Аватар пользователя
burmistr
Администратор
Сообщений: 20935
Возраст: 37
Зарегистрирован: 21 янв 2013, 12:33
Откуда: Нерезиновая
Благодарил (а): 4988 раза
Поблагодарили: 16787 раза

Re: Статья управление. Делимся советуемся.

#25 Сообщение burmistr » 08 сен 2014, 14:39

А какая для меня как для собственника разница - размажешь ты это по всем статьям или соберешь в одной? От перемены мест слагаемых...

Аватар пользователя
Лаврентий
Ветеран
Сообщений: 1897
Зарегистрирован: 06 фев 2014, 11:37
Благодарил (а): 586 раза
Поблагодарили: 639 раза

Re: Статья управление. Делимся советуемся.

#26 Сообщение Лаврентий » 08 сен 2014, 14:44

burmistr писал(а):А какая для меня как для собственника разница - размажешь ты это по всем статьям или соберешь в одной? От перемены мест слагаемых...


Думаю психологически им спокойней видеть что УК работает
за 2лимона в год
чем за 6.
Не каждый даже в КП зарабатывает 500р/м
И за 2 нервы оголяют
"...надо оптимизировать расходы.
Тариф поднимать нельзя."
Тариф не менялся с 2009г.

Аватар пользователя
Гость с Урала
Модератор
Сообщений: 4427
Возраст: 42
Зарегистрирован: 28 фев 2014, 13:54
Откуда: с Урала
Благодарил (а): 976 раза
Поблагодарили: 2613 раза

Re: Статья управление. Делимся советуемся.

#27 Сообщение Гость с Урала » 08 сен 2014, 19:00

burmistr писал(а):Тут главный вопрос в том, что включается в управление...

Всегда на семинарах привожу простейший пример: если всем слушателям дать одинаковые дома (клонированные) с одинаковыми проблемами, жильцами и т.д. и с одинаковым размером платы. Чем разные УК будут на этом доме отличаться друг от друга???
НАГЛОСТЬЮ ;) которая с точки зрения ЖК равна плате за управление. Смогли уговорить жильцов, что 18 тратится на дом, а 2 рубля на себя любимых - красавчики. Смогли договориться 15 на 5 - вообще гении уговоров...

Юра, а почему у тебя общий размер платы в исходных данных, как обязательная составляющая!? ))
И тут должен работать другой пример: Возьмём к примеру плотников, который при прочих равных исходниках (доски, гвозди, инструмент, на общую сумму 100 руб. на брата...) все делают табурет, а по готовности выставляют их (свои табуреты) на продажу... И вот тут начинается самое показательное, один табурет уходит за 150, другой за 200, а третий с трудом удаётся впарить за 90 деревянных...
Спрашивается: Чем отличаются плотники!? Наглостью? Нет - профессионализмом!
Вот что должна продавать УК, свой профессионализм и компетенцию, своё умение давать результат (производить товар)... При прочих равных затратах на содержание и ремонт! ;)

УК должна уметь максимально эффективно использовать деньги собственника которые он вносит в качестве платы за СиР, а не максимально их сэкономить (с целью переложить себе в карман в виде прибыли), а вот эту эффективность УК может смело выставлять как наценку (понятную и прозрачную цену квалификации, эффективный менеджер всегда стоит дороже и все должны это понимать и брать себе такого специалиста какой ему по карману, но не ждать от него того, что может дать специалист более дорогой и компетентный)...

Аватар пользователя
burmistr
Администратор
Сообщений: 20935
Возраст: 37
Зарегистрирован: 21 янв 2013, 12:33
Откуда: Нерезиновая
Благодарил (а): 4988 раза
Поблагодарили: 16787 раза

Re: Статья управление. Делимся советуемся.

#28 Сообщение burmistr » 08 сен 2014, 19:37

Гость с Урала писал(а):Юра, а почему у тебя общий размер платы в исходных данных, как обязательная составляющая!? ))
И тут должен работать другой пример: Возьмём к примеру плотников, который при прочих равных исходниках (доски, гвозди, инструмент, на общую сумму 100 руб. на брата...) все делают табурет, а по готовности выставляют их (свои табуреты) на продажу... И вот тут начинается самое показательное, один табурет уходит за 150, другой за 200, а третий с трудом удаётся впарить за 90 деревянных...


Денис, твой пример работает в условиях рынка, который никто не регулирует и цена на нем складывается исходя из спроса и предложения.

Управление МКД в этой части вещь уникальная, так как цена в большинстве случаев устанавливается не под воздействием спроса, так как:

1) заказчик (все собственники в МКД) в большинстве случаев инертен и не хочет устанавливать рыночную (считай экономически обоснованную) цену. А раз нет рыночной цены, то и рынка нормального нет. Такие "заказчики" вместе с МКД уходят по конкурсу.
2) подрядчик, зная как "быстро" собираются заказчики для установления цены, работает так как может и стимулов работать лучше у него нет, так как нет нормальной конкуренции и от лучшей работы (считай дополнительных работ) денег у него не прибавится...

Гость с Урала писал(а):УК должна уметь максимально эффективно использовать деньги собственника которые он вносит в качестве платы за СиР, а не максимально их сэкономить (с целью переложить себе в карман в виде прибыли), а вот эту эффективность УК может смело выставлять как наценку (понятную и прозрачную цену квалификации, эффективный менеджер всегда стоит дороже и все должны это понимать и брать себе такого специалиста какой ему по карману, но не ждать от него того, что может дать специалист более дорогой и компетентный)...


Ну вот ты сам и пишешь про плату за управление. ;)

Аватар пользователя
Егор
Модератор
Сообщений: 4389
Возраст: 41
Зарегистрирован: 19 авг 2014, 16:37
Откуда: Гатчина
Благодарил (а): 937 раза
Поблагодарили: 2581 раза
Контактная информация:

Re: Статья управление. Делимся советуемся.

#29 Сообщение Егор » 08 сен 2014, 20:05

burmistr писал(а):Я считаю, что я должен перед собственниками раскрывать лишь содержание и ремонт.

А плата за управление - это моя внутренняя кухня и что у меня там - никого не интересует.

Юрий, эта проблема возникает только в случае, если вы показываете собственникам ценообразование. А зачем вам это надо? Хоть один пример приведите, где от вас это требуется. Тогда установив плату на управление исходя из объективной себестоимости + заложив туда прибыль от этого вида деятельности (в т.ч для компенсации различных рисков) вы декларируете цифру в своём прайс листе.

Аватар пользователя
burmistr
Администратор
Сообщений: 20935
Возраст: 37
Зарегистрирован: 21 янв 2013, 12:33
Откуда: Нерезиновая
Благодарил (а): 4988 раза
Поблагодарили: 16787 раза

Re: Статья управление. Делимся советуемся.

#30 Сообщение burmistr » 08 сен 2014, 20:08

Егор писал(а):Юрий, эта проблема возникает только в случае, если вы показываете собственникам ценообразование. А зачем вам это надо? Хоть один пример приведите, где от вас это требуется


Палажста)))))

burmistr писал(а):Да и обратите внимание на то, что в новой редакции ЖК РФ депутаты таки отделили плату за управление отдельно:

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;


А теперь смотрим 416-е Постановление в совокупности с 731-м... Там все раскрывать должны. Я считаю, что это бред, но делается всё, чтобы вывернуть мне все карманы


Вернуться в «РАБОТА УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 0 гостей