CRM-система для УК и ТСЖ

Статья управление. Делимся советуемся.

Все вопросы, связанные с работой УК
Сообщение
Автор
Аватар пользователя
Гость с Урала
Модератор
Сообщений: 4395
Возраст: 42
Зарегистрирован: 28 фев 2014, 13:54
Откуда: с Урала
Благодарил (а): 964 раза
Поблагодарили: 2576 раза

Re: Статья управление. Делимся советуемся.

#51 Сообщение Гость с Урала » 09 сен 2014, 19:29

Егор писал(а):Считаю, что качество выполнения работ это плохой критерий. Нельзя быть немного беременной. Есть акт выполненных работ и он или подписан или нет. Если собственники подписывают акт, а работы сделаны плохо ... Ну ... Вы поняли. Не должны приниматься работы с низким качеством, а значит любая УК с подписанным актом в руках считается сделавшей работу качественно.

Вы как УК можете сколько угодно утешать себя наличием подписанного акта, но мы то знаем, что качество вполне осязаемо…
очередной пример для наглядности:
УК 1 (та, что за +2 рубля, помним), выполнила работы по ремонту объекта «Н» за месяц при норме в две недели, при этом дважды оттягивала сроки сдачи, по причине устранения недоделок, вымотав все нервы и отняв кучу времени у заказчика. В итоге работы доделала, акт подписан.
УК 2 (за +3 руб.), выполнила работы по ремонту аналогичного объекта «Н» в положенный срок, с надлежащим качеством (и даже продлила на год срок гарантии), заказчик присутствовал только на приёмке и остался полностью доволен. В итоге, акт подписан.
И Вы говорите:
Егор писал(а):Т.е или 1 и 2 ук не отличаются друг от друга (но при этом УК2 просит больше) или УК №1 не исполнила обязательства перед собственниками и вообще нет смысла её рассматривать.

Сори, но качество имеет значение! )))
И УК 2 не просто просит больше, а она лучше работает! (конечно, УК может и тупо просить больше, но собственники это быстро поймут и найдут ей замену)
Егор писал(а):Дальше.
В вашем примере 1-ая и 2-ая УК гарантированные банкроты. У них нет места для маневра

А вот это почему вдруг!? Если тарифы просчитаны, прибыли и резервы заложены, работа налажена… Не вижу предпосылок
Егор писал(а):У УК3 появилась экономия ... Экономия получилась у УК (придумали как снизить себестоимость) или у собственников (тогда недооказали услуги? перенесли на другой период?) Если есть конкретный перечень, то как может быть экономия. Перераспределение обязательств по решению совета дома, если прописано в договоре? Так в первых случаях вроде тоже самое (или банкрот в жестком варианте).
Вариант 4 это вариант 3 который дешевле. Да, такое возможно, но по сути тот же вариант 3.

Да, экономия получается у собственников (по статье СиР), за счёт грамотной работы УК (щедро оплаченной за +5 руб.). Да перечень есть, но УК нашла возможности снизить затраты и сэкономить средства (к примеру 10%), которые собственники в дальнейшем направят на благоустройство (УК при этом тоже не в накладе, помним что ей платят нехилый тариф +5), к тому же УК добилась снижения затрат собственников по коммуналке на 30% (за счёт внедрения технологий)… Такая УК безусловно будет в почёте и на следующий год сможет смело утвердить тариф (СиР-10% + 6 руб)…

Аватар пользователя
Егор
Модератор
Сообщений: 4360
Возраст: 41
Зарегистрирован: 19 авг 2014, 16:37
Откуда: Гатчина
Благодарил (а): 928 раза
Поблагодарили: 2554 раза
Контактная информация:

Re: Статья управление. Делимся советуемся.

#52 Сообщение Егор » 09 сен 2014, 20:34

В договоре у нас есть работы и услуги. Организация работ по обслуживанию - это услуга. Она может быть оказана, может быть не оказана, может быть оказана плохо или хорошо ... Работа штука предельно конкретная. Она или сделана хорошо или не сделана.
Так вот УК нанимают для того, что б она в т.ч обеспечила отсутствие головных болей со сроками, качеством и тд у собственника. Я всегда принимаю работы сначала сам, а потом уже итоговый месячный акт подписываю у собственника. Какие там были у меня планы, сроки проблемы моего заказчика волновать не должно. Если волнует, то значит я плохо исполняю работу по управлению домом.
Так вот я настаиваю, что работы фактически константа и могут отличаться в разных ук только ценой или технологией, но никак не качеством.
А вот качество управления - это безусловно качественный показатель. И услуга может по разному выглядеть и улыбаться можно по разному. Где то в за 1.25 с квадрата косо посмотрят, да зло прикрикнут (от голоду всё). Где то за 3 с квадрата решат все твои проблемы и попросят дать рекомендации для обращения к друзьям. Но это лишь качественные показатели и работа по разным внутренним стандартам деятельности.
По экономии так и не понял. Если мы договорились, что я подметаю 10 раз по 100 рублей. Я подмел 10 раз ... Откуда может быть экономия?
(вопрос ресурсов не берем, мы тут вроде про ЖУ, а не энергосбережение пока).

Аватар пользователя
Гость с Урала
Модератор
Сообщений: 4395
Возраст: 42
Зарегистрирован: 28 фев 2014, 13:54
Откуда: с Урала
Благодарил (а): 964 раза
Поблагодарили: 2576 раза

Re: Статья управление. Делимся советуемся.

#53 Сообщение Гость с Урала » 09 сен 2014, 21:35

Егор писал(а):По экономии так и не понял. Если мы договорились, что я подметаю 10 раз по 100 рублей. Я подмел 10 раз ... Откуда может быть экономия?

Вот если бы собственник нанимал Вас как дворника, то так бы и было!
Но собственник нанимает не дворника, а Управляющего!
И вот если у Вас как у управляющего дворник просто 10 раз подметёт (как предусмотрено тарифом на СиР), то Ваш тариф +2 (помним градацию) ))
Если дворник подметёт 10 раз хорошо (то заслуживаете +3)
А вот если подсуетитесь, найдёте более толкового подрядчика или просчитаете ситуацию примете своего дворника и подметёте 10 раз хорошо, да ещё и по 90 рублей! Вот тогда вы сэкономите собственнику 10% по СиР, вот тогда вы действительно ценный управленец на +5 (смело идите в кассу) ))

Аватар пользователя
burmistr
Администратор
Сообщений: 20859
Возраст: 37
Зарегистрирован: 21 янв 2013, 12:33
Откуда: Нерезиновая
Благодарил (а): 4965 раза
Поблагодарили: 16720 раза

Re: Статья управление. Делимся советуемся.

#54 Сообщение burmistr » 09 сен 2014, 21:38

Интересная дискуссия получается))) форум оживает... ;)

Ваши подходы и методы имеют место быть, но у любого есть куча НО... Впрочем как и у всего в ЖКХ...

Ведь никто думаю спорить не будет, что нас нанимают ДЛЯ УПРАВЛЕНИЯ МКД... А значит на первое место выходит качество управления - а уж от него в первую очередь зависит качество работы дворников и прочих работников, а значит и количество рублей, которые в итоге нам собственники будут готовы платить.

Но как объяснить собственнникам, что я клевый МЭН)))) Вот главный вопрос...

Аватар пользователя
Гость с Урала
Модератор
Сообщений: 4395
Возраст: 42
Зарегистрирован: 28 фев 2014, 13:54
Откуда: с Урала
Благодарил (а): 964 раза
Поблагодарили: 2576 раза

Re: Статья управление. Делимся советуемся.

#55 Сообщение Гость с Урала » 09 сен 2014, 21:51

burmistr писал(а):...Ведь никто думаю спорить не будет, что нас нанимают ДЛЯ УПРАВЛЕНИЯ МКД... А значит на первое место выходит качество управления...

Вот об этом и речь!
А если будем мыслить как дворники и сантехники (не в обиду достойным людям с нужными профессиями), пытаясь накрутить и урвать на всём, на чём только можно, то так и будем болтаться в статусе "вороватых УК"... ))

Аватар пользователя
burmistr
Администратор
Сообщений: 20859
Возраст: 37
Зарегистрирован: 21 янв 2013, 12:33
Откуда: Нерезиновая
Благодарил (а): 4965 раза
Поблагодарили: 16720 раза

Re: Статья управление. Делимся советуемся.

#56 Сообщение burmistr » 09 сен 2014, 21:56

Гость с Урала писал(а):
burmistr писал(а):...Ведь никто думаю спорить не будет, что нас нанимают ДЛЯ УПРАВЛЕНИЯ МКД... А значит на первое место выходит качество управления...

Вот об этом и речь!
А если будем мыслить как дворники и сантехники (не в обиду достойным людям с нужными профессиями), пытаясь накрутить и урвать на всём, на чём только можно, то так и будем болтаться в статусе "вороватых УК"... ))


Так моя позиция строится на том, что я товарищам собственникам говорю сколько стоит энное количество услуг по СиР. Собственно делаю их и экономия при качественном выполнении остается у меня (экономия подрядчика).

А саму прибыль я закладываю в плату за управление и не факт, что я ее в итоге получу, так как могу "пролететь" по содержанию и ремонту и моя прибыль уйдет в счет непредусмотренных работ.

То есть у меня мотивация - выполнить все работы и уложиться в сметную стоимость. В обратном случае - "плакала" моя прибыть в плате за управление. Абсолютно прозрачная схема...

Аватар пользователя
Егор
Модератор
Сообщений: 4360
Возраст: 41
Зарегистрирован: 19 авг 2014, 16:37
Откуда: Гатчина
Благодарил (а): 928 раза
Поблагодарили: 2554 раза
Контактная информация:

Re: Статья управление. Делимся советуемся.

#57 Сообщение Егор » 09 сен 2014, 22:00

Если я заключаю договор и там написано, что я продаю хлеб по 20 рублей за буханку ... Если это документ в котором 2 подписи ... То зачем я буду снижать стоимость договора в связи с тем, что муку достал на рупь дешевле! Как там у классика было ...

Статья 710. Экономия подрядчика
1. В случаях, когда фактические расходы подрядчика оказались меньше тех, которые учитывались при определении цены работы, подрядчик сохраняет право на оплату работ по цене, предусмотренной договором подряда, если заказчик не докажет, что полученная подрядчиком экономия повлияла на качество выполненных работ.
2. В договоре подряда может быть предусмотрено распределение полученной подрядчиком экономии между сторонами.

Перечень со стоимостью к договору для того и прикладывается, что б в случае изменения себестоимости в ЛЮБУЮ сторону применять заранее обоснованную цену.

Любые действия по договору у сторон должны быть обоюдны. Если мы договорились, что я мету двор по 100р за раз, но у меня что то случилось и мне пришлось уволить дворника и нанять подрядчика по 130р за раз. Сколько я буду выставлять дому? Правильный ответ 100р за раз, т.к о такой цифре мы договорились.
Ситуация с ТР интереснее. Там мы не обозначили цену. По какой цене УК выгоднее всего продавать услугу в такой ситуации? Подороже или подешевле? Правильный ответ - подешевле.
Почему? Ответ простой: на ТР выделили 100тр.
Если УК формирует цену для собственников по формуле себестоимость*прибыль, получается, что прибыль при полном освоении денег у неё константа. Значит, чем больше вопросов сможет закрыть УК за эти 100тр + чем больше работ увидит собственник тем для неё пиарнее (читай выгоднее).
О работах низкого качества я вообще не говорю. :) Это уже работа УК в части организации трехуровневого технадзора/контроля, а это совсем другая история. :)

Аватар пользователя
Гость с Урала
Модератор
Сообщений: 4395
Возраст: 42
Зарегистрирован: 28 фев 2014, 13:54
Откуда: с Урала
Благодарил (а): 964 раза
Поблагодарили: 2576 раза

Re: Статья управление. Делимся советуемся.

#58 Сообщение Гость с Урала » 09 сен 2014, 22:03

burmistr писал(а): Но как объяснить собственнникам, что я клевый МЭН)))) Вот главный вопрос...

Видимо просто УК должны перестать продавать услуги по уборке и ремонту и начать продавать «Услуги по управлению» (то ради чего они и созданы)…
И ситуация на рынке (на мой взгляд) должна выглядеть так:
- Собственники принимают тариф на СиР для своего МКД и выставляют его на рынок. А приходящая УК не берётся работать по этому тарифу, а называет свой тариф (+2, +3 или +5) при котором она готова взяться за управление данным МКД при его тарифах на СиР…
Вот тогда всё будет понятно ))

Аватар пользователя
burmistr
Администратор
Сообщений: 20859
Возраст: 37
Зарегистрирован: 21 янв 2013, 12:33
Откуда: Нерезиновая
Благодарил (а): 4965 раза
Поблагодарили: 16720 раза

Re: Статья управление. Делимся советуемся.

#59 Сообщение burmistr » 09 сен 2014, 22:08

Егор писал(а): Если я заключаю договор и там написано, что я продаю хлеб по 20 рублей за буханку ... Если это документ в котором 2 подписи ... То зачем я буду снижать стоимость договора в связи с тем, что муку достал на рупь дешевле!


Так речь снижении цены не идет))) Хлеб так и продается по 20 рублей, но раз заключен контракт (считай договор управлени), то после введения санкций на муку (я в тренде :mrgreen: ) себестоимость моего хлеба составит 22 рубля...

Кто в этой ситуации попал??? Я как продавец хлеба, так как покупатель по договору купит все равно за 20... И не важно что в этих 20 рублях сидело 2 рубля моей планируемой прибыли. Я ее не получил в итоге, поэтому схема:

Егор писал(а):Если УК формирует цену для собственников по формуле себестоимость*прибыль, получается, что прибыль при полном освоении денег у неё константа


Не работает... Прибыль (считай планируемая) присутствует, но план не есть факт)))

Егор писал(а):Как там у классика было ...


Давно ль меня в классики то отнесли :mrgreen: :mrgreen: :mrgreen:

Аватар пользователя
Егор
Модератор
Сообщений: 4360
Возраст: 41
Зарегистрирован: 19 авг 2014, 16:37
Откуда: Гатчина
Благодарил (а): 928 раза
Поблагодарили: 2554 раза
Контактная информация:

Re: Статья управление. Делимся советуемся.

#60 Сообщение Егор » 09 сен 2014, 22:14

burmistr писал(а):То есть у меня мотивация - выполнить все работы и уложиться в сметную стоимость. В обратном случае - "плакала" моя прибыть в плате за управление. Абсолютно прозрачная схема...

Кстати тут ещё один момент. В корне не согласен с таким подходом. :)
У меня есть перечень и в нём четко прописано, что я делаю. Я не прикрылся ничем и мне вынесли судебное решение провести ремонт на 5 000 000.
Есть 6464/10 и я должен его сделать.
В предложенном случае, как я понял, я просто попал на эти 5 млн списав их со своей ставки на управление. Т.е услуги по управлению я оказывал, работы выполнил, но оказался в минусе. Дом по результатам года мне типа ничего не должен и я ему тоже?
Вариант, когда я подписал акт с собственником, в котором у меня фигурирует эти 5 млн и потом я отчитался на общем собрании о том и учел это при формировании нового перечня мне кажется более живым.
В первом случае я подарил деньги, а во втором вынуждено проинвестировал. Конечно такие "инвестиции" должны быть прописаны в договоре, но обычно это у всех прописано (мб не так явно как хотелось бы, но прописано).
Юрий, я правильно понял вашу мысль?


Вернуться в «РАБОТА УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: Google [Bot] и 1 гость