CRM-система для УК и ТСЖ

Выбор УК дольщиками

Вопросы, связанные с проведением общих собраний собственников помещений в МКД. Хороший и не очень опыт, подводные камни...
Сообщение
Автор
den_graf
Бывалый
Сообщений: 344
Зарегистрирован: 10 сен 2015, 19:08
Благодарил (а): 23 раза
Поблагодарили: 175 раза

Выбор УК дольщиками

#21 Сообщение den_graf » 30 янв 2016, 12:00

Лаврентий писал(а):
иринка писал(а):Есть еще такой момент на который следует обратить внимание: застройщик уже получив разрешение на ввод в эксплуатацию - квартиры может продавать по долевкам?

Что это?
Наши после ввода получают св-ва на не проданные кв.,
говорят так продажа невозможна!


..а что мешает "нашим" продавать кв., после акта ввода в эксплуатацию МКД, по договорам переуступки прав требования и ставить даты до ввода..??? что в основном и делают застройщики.. в основной массе покупателю кв...... дата не принципиальна..

Аватар пользователя
Лено4ка
Новичок
Сообщений: 14
Зарегистрирован: 21 янв 2016, 18:39
Благодарил (а): 22 раза
Поблагодарили: 9 раза

Выбор УК дольщиками

#22 Сообщение Лено4ка » 01 мар 2016, 14:55

Лено4ка писал(а):
ТатВик писал(а):А в какой момент покупатели считаются собственниками? ГЖИ утверждает, что в момент получения свидетельства о праве собственности. Но разве дольщик уже не собственник? Мы заключаем договор управления уже с дольщиком, чтобы дома не выставлялись на торги. Говорят есть какое-то письмо Минстроя от января 2016 г., разъясняющее, что дольшик - уже собственник. Никто не встречал?


Я тоже слышала, что такое письмо есть. Но найти, к сожалению, пока не получилось.
25.01.16 направили запрос по этому поводу в Минстрой. Надеемся таким образом получить информацию.
Ответ, выложу.


Текст запроса:

ООО «.....» просит представить разъяснения норм жилищного законодательства в части возможности выбора способа управления собственниками помещений во вновь введенном многоквартирном доме до проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации.
ООО «.....» осуществляет предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными жилыми домами на основании лицензии номер .........
Основная часть многоквартирных жилых домов, находящихся в управлении нашей компании, составляют новостройки.
После введения в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. .........., собственниками, до проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации в порядке части 13 статьи 161 Жилищного кодекса РФ (далее открытый конкурс), принято решение о выборе способа управления — управление управляющей организацией; в качестве управляющей организации выбрано ООО «.......» (Протокол № 1 от 18 января 2016 года).
Выбранный собственниками помещений способ управления многоквартирным домом реализован: заключены договоры управления с собственниками, обладающими 7753,3 м2, что составляет 76,92 % от общей площади жилых и нежилых помещений многоквартирного жилого дома № ......
21 января 2015 г. ООО «......» обратилось в администрацию ........ района Волгограда с просьбой отменить открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домами по извещению № ...........
До настоящего времени, администрацией не принято мер по отмене открытого конкурса в связи с выбором и реализацией собственниками помещений многоквартирного дома способа управления, то есть по основаниям, предусмотренным п. 39 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 (далее по тексту - Правила).
Представители администрации района ссылаются на правовую позицию городской администрации, согласно которой орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по отбору управляющей организации в отношении вновь введенного в эксплуатацию многоквартирного дома. До проведения указанного открытого конкурса управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщик заключил договор управления. При этом требования частей 13, 14 статьи 161 Жилищного кодекса РФ не допускают возможность выбора способа управления и его реализацию собственниками помещений вновь введенного многоквартирного дома.
Приводимые нами аргументы в виде ссылок на решения судов, признающих такую позицию органа местного самоуправления ошибочной (определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.03.2015 г. № 301-КГ15-2083 по делу А79-4150/2013, а так же решения Волгоградского арбитражного суда по гражданским делам №А12-28949/2015, №А12-38245/2015), администрацией района игнорируются.
Придерживаясь выработанной судами единообразной правовой позиции, УФАС по Волгоградской области прекратил рассмотрение дела №15-01-15-03/36 в отношении администрации Дзержинского района Волгограда по непроведению открытых конкурсов по отбору управляющей организации в порядке части 13 статьи 161 Жилищного кодекса РФ. Указанное решение УФАС по Волгоградской области мотивировал тем, что собственники помещений вновь введенного многоквартирного дома выбрали и реализовали способ управления, тем самым администрация Дзержинского района Волгограда правомерно, опираясь на пункт 39 Правил, не провела открытый конкурс.
Учитывая сложившуюся ошибочную правовую позицию у органов местного самоуправления города Волгограда по вопросам, связанным с проведением открытых конкурсов по отбору управляющей организации в отношении вновь введенных многоквартирных домов, в целях выработки единой позиции по вопросу применения частей 13 и 14 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, прошу Вас дать разъяснения по следующим вопросам:

1. Вправе ли собственники помещений во вновь введенном в эксплуатацию многоквартирном доме выбрать и реализовать способ управления до проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации в порядке, предусмотренном частью 13 статьи 161 Жилищного кодекса РФ?

2. Является ли основанием для прекращения открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимом в порядке части 13 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, выбор и реализация способа управления собственниками помещений вновь введенного многоквартирного дома?


Ответ Минстроя.
Ответ_минстроя_Коннкурсы.pdf
(1.21 MiB) Загружено 939 раз
Последний раз редактировалось Лено4ка 01 мар 2016, 15:17, всего редактировалось 1 раз.

Аватар пользователя
burmistr
Администратор
Сообщений: 20707
Возраст: 37
Зарегистрирован: 21 янв 2013, 12:33
Откуда: Нерезиновая
Благодарил (а): 4909 раза
Поблагодарили: 16628 раза

Выбор УК дольщиками

#23 Сообщение burmistr » 01 мар 2016, 15:02

Лено4ка писал(а):Источник цитаты Получили ответ Минстроя.


Ну Лещенко опять хрень подписала... Ни слова о том, что дольщики могут голосовать. Не ответ, а очередная отписка...

Р/S Потерли бы вы название конторы в файлике...

иринка
Ветеран
Сообщений: 506
Зарегистрирован: 12 ноя 2014, 12:39
Благодарил (а): 84 раза
Поблагодарили: 48 раза

Выбор УК дольщиками

#24 Сообщение иринка » 16 мар 2016, 21:30

Есть судебная практика, говорящая, что дольщии могут выбрать ук! Вопрос по п. 39 ппрф № 75 - дольщики выбрали ук, но не уведомили ни гжа, ни на сайте не разместились. Конкурс провели и на тебе, письмо, конкурс отмените. Суд говорит что отмена конкурса должны быть, т.к. указанный пункт говорит не обосведомленности органов, а о факте выбора ук. сейчас дело пошло в апелляцию

Baikal
Ветеран
Сообщений: 768
Возраст: 38
Зарегистрирован: 20 фев 2016, 10:04
Благодарил (а): 876 раза
Поблагодарили: 1406 раза

Выбор УК дольщиками

#25 Сообщение Baikal » 17 мар 2016, 04:44

Доброго дня! Действительно судебная практика допускает, что дольщики имеют право голосовать на ОСС.
смотрите вложение
Вложения
Голосуют дольщики.pdf
(166.92 KiB) Загружено 352 раз

новичок в ЖКХ
Стажер
Сообщений: 121
Зарегистрирован: 15 окт 2015, 00:23
Поблагодарили: 6 раза

Выбор УК дольщиками

#26 Сообщение новичок в ЖКХ » 19 май 2016, 13:30

В новостройке объявлен конкурс по выбору УК, но собственники (пока еще дольщики) хотят самостоятельно решить вопрос о выборе УК и установлении тарифа. В свете новых требований к форме протокола ОСС возникает вопрос как заполнять протокол общего собрания. Вписывать данные договора долевого участия в строительстве и акта передачи от застройщика?

Леший
Ветеран
Сообщений: 2456
Зарегистрирован: 06 окт 2015, 07:03
Благодарил (а): 1130 раза
Поблагодарили: 1537 раза

Выбор УК дольщиками

#27 Сообщение Леший » 01 фев 2017, 08:38

По письму лещенки собственники могут в любой момент выбрать способ управления, в тч и другую УК. Следовательно что получается, пофигу насколько заключен договор с конкурсной УК. Жильцы вместо конкурсной УК хоть через день после конкурса могут выбрать другую УК. Конкурсная УК умоется и должна свалить с дома.Так?

АРоманов
Ветеран
Сообщений: 857
Зарегистрирован: 13 ноя 2014, 21:46
Благодарил (а): 380 раза
Поблагодарили: 487 раза

Выбор УК дольщиками

#28 Сообщение АРоманов » 06 окт 2017, 10:03

Монеточка (а то и юбилейный рубль) в копилку тем, кому нужно обосновать законность и правомочность собрания дольщиков.
Краткое содержание:

Администрация провела конкурс несмотря на наличие сведений о собрании дольщиков.
Суды 1 и 2 инстанций поддержали требования об отмене конкурса.
Кассация отменила.
ВС отменил кассацию.

Определение достаточно обоснованное, тем и ценно. Можете цитировать абзацами и говорить: так сказал ВС РФ!
► Показать


По смыслу названных положений закона с момента подписания
передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется
построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права
собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в
регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.
Основанием владения объектом недвижимости является
соответствующий договор, по которому помещение передано застройщиком
участнику долевого строительства. При этом собственником станет именно
лицо, которому передано помещение от застройщика, поскольку данное лицо
после передачи не сможет включить в оборот указанное помещение до
регистрации права собственности на себя.
Следует отметить, что несмотря на то, что участники долевого
строительства, не зарегистрировавшее еще свое право, формально не являются
собственниками, у них с момента подписания передаточного акта уже
возникают обязанности: по внесению платежей за жилое помещение и
коммунальные услуги (статья 10, пункт 6 части 2 статьи 153 Жилищного
кодекса Российской Федерации) и платежей за содержание общего имущества
многоквартирного дома.
Из вышеизложенного следует, что в отношениях, связанных с
управлением общим имуществом, участник долевого строительства становится
правомочным с момента передачи ему помещения.




Саныч
Ветеран
Сообщений: 798
Зарегистрирован: 05 ноя 2014, 09:58
Благодарил (а): 47 раза
Поблагодарили: 342 раза

Выбор УК дольщиками

#29 Сообщение Саныч » 06 окт 2017, 18:07

Выступлю здесь немного адвокатом дьявола.. Есть у меня теоретический вопрос с практическими последствиями :D :D :
1. То что дольщики могут голосовать это мне было понятно давно. Хорошо, что ВС это разъяснил.
2. Однако дьявол ведь сидит в деталях, причем, как мне кажется в 2х:
а. Ну предположим я организатор. Выставил дом от застройщика на конкурс. Тут ко мне прибегают граждане с протоколом в котором только дольщики и голосуют. Каг бэ права голосовать я не оспариваю. Но раз надлежащего 100% подтверждения (выписки из ЕГРН или ссылки на нее) у них нет, то как я могу убедиться что"царь-то настоящий" они и есть собственники по факту. Ведь если их договоры нигде не зарегистрированы, то я объект недвижимости могут 3 раза перепродать а договор остаyется (та же история со свидетельством).
Вывод, к протоколу вместе с решениями и реестрами должны быть приложены договоры (с актом приема-передачи). Тогда все понятно.
НО.... :D А ежели инициатор собрания договоры и акты не приложил, то как мне воспринимать ссылки на неизвестные и (на момент подачи) абсолютно непроверяемые номера и даты? 2we Это же просто цифры и буквы получаются. Может за ними никакого документа не стоит. С ЕГРН все проще - у выписки номер есть и дата в общей базе у незаинтересованного гос органа...
Можно возразить, а почему (с моей логикой) организатор должен верить договору, ведь объект иожет быть перепродан. Но при наличи дОкумента обязанность доказывания (КМК) перекладывается на гос орган.
Должен ли я отказать прибежавшему гражданину, ссылаясь на отсутствие документов подтверждающих право собственности? Делать запрос застройщику о подтверждении инфо? :D :shock:
б. Собственники должны не только выбрать - но и реализовать. А что тогда считать реализацией? Договоры управления на 50%+1 площадей :roll: :?: . Не думаю. Сколько бы случаев, когда у 2х УК были "подписанные" договоры на 50% площадей... :D :D :D
Где то на форуме видел мнение, что организатору конкурса можно только 1 договорчек сдать. Но это ИМХО попытка применения 938 приказа в совершенно других отношениях.
ЖК нам говорит, что УК имеет право управлять домом только после включения в реестр. Понятно, что ГЖН в реестр не включит..
Но хотя бы копию заявления в ГЖН в порядке 938 приказа я же организатору показать должен? В том смысле, что я хотя бы пытался это самое решение собственников реализовать... Ибо реализовать это самое решение я могу только в порядке 938 приказа. Если знаете другой способ взойти на трон управления домом в законном порядке - поделитесь...(решение суда по этому делу не предлагать :D) :roll:

АРоманов
Ветеран
Сообщений: 857
Зарегистрирован: 13 ноя 2014, 21:46
Благодарил (а): 380 раза
Поблагодарили: 487 раза

Выбор УК дольщиками

#30 Сообщение АРоманов » 07 окт 2017, 17:13

По
а) по этой проблеме есть формально правильный ответ, правда с некотороми оговорками.
Договора ДДУ подлежат гос регистраци, поэтому к официальной информации на эту тему могут обратиться все заинтересованные стороны. Что там выписка, что там выписка.
Нюанс же в том, что акты вроде как нет... Да и черт бы с ними, тут покамест промолчу.
б) По мне так эти 50 %+1 подписанные - что с собственниками, что с дольщиками процедура одинакова. И одинаково сложнореализуема и сложнопроверяема. Поэтому тут полный аналог.

По поводу ГЖИ не включит - где-то не включит... а где-то может и включить.
Весь вопрос в том, для чего нужно собрание дольщиков, если для
Саныч писал(а):Источник цитаты взойти на трон управления домом

то схема фактически не найдет применения.
Если же задача чтоб другие не залезли - то тут все в лыко. И реестр особо не нужен.

Меня больше интересует как кворум считать. Даже на форуме у нас противоположные взгляды высказывают и отстаивают, поэтому единственно правильного ответа нет. Опять придется как в анекдоте: а сколько надо?


Вернуться в «ПРОВЕДЕНИЕ ОБЩИХ СОБРАНИЙ»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 0 гостей