Остаток средств МКД при создании ТСЖ

Сообщение
Автор
Alzabo
Новичок
Сообщений: 3
Зарегистрирован: 15 окт 2013, 23:25

Остаток средств МКД при создании ТСЖ

#1 Сообщение Alzabo » 15 окт 2013, 23:31

Есть намерение создать в многоквартирном доме ТСЖ. В какой форме лучше запросить баланс у текущей управляющей компании, с целью фиксации остатка средств за домом. Есть ли возможность требовать обоснований расходов УК в виде актов выполненных работ? Т.е идея следующая: о возможном создании ТСЖ не объявляем, запрашиваем остаток на конец октября 2013, организовываем прессинг со стороны жил инспекции и прокуратуры, чтобы сумма была более адекватной. Какие три бумаги нужно отправить в УК (с требованием актов), жилищную инспекцию и прокуратуру.

Запрошен и отвечен Burmistr 15/10/2013
В первый раз на такой вопрос отвечаю, поэтому постараюсь ответить по всем пунктам.



Относительно долга управляющей компании перед ТСЖ



На одном многоквартирном доме может быть только одна управляющая компания (п.9 ст.161 ЖК РФ). Возможны три способа управления многоквартирным домом – непосредственное управление, создание ТСЖ или выбор управляющей компании.



В Вашей ситуации планируется смена способа управления МКД, что фактически будет означать расторжение договорных отношений между собственниками помещений в МКД и управляющей компанией. Таким образом, с момента создания ТСЖ у собственников помещений в МКД будет сформировано 2 «вида» задолженности:



- задолженность по работам (услугам) оказанным «старой» управляющей компанией

- задолженность по работам (услугам) оказанным ТСЖ (формируется с момента образования ТСЖ).



Учитывая тот факт, что ТСЖ и «старая» управляющая компания отдельные юридические лица не связанные между собой какими-либо договорными отношениями говорить о наличии задолженности нельзя.



У управляющей компании может быть задолженность только перед конкретными собственниками помещений, выраженная в виде:



- внесенных собственниками авансовых платежей в счет погашения задолженности за работы и услуги, выполняемые ВК (переплата по квитанции);



- внесенные собственниками и не израсходованные УК платежи за капитальный ремонт многоквартирного дома (возвращаются каждому собственнику отдельно, а никак не ТСЖ);



- невыполненные УК работы (услуги) за которые были собраны денежные средства (например, в тариф был включен текущий ремонт подъезда, который не выполнялся).



Таким образом, в большинстве случаев УК не должна ТСЖ, как юридическому лицу ни копейки.



Относительно представления УК актов выполненных работ



Действующее законодательство не предусматривает обязанность УК представлять «обычным» жителям акты выполненных работ.



Так в Жилищном кодексе сравнительно недавно появилась новая норма относительно создаваемых в МКД советов многоквартирных домов.



Жители МКД, в котором в качестве способа управления выбрано управление управляющей организацией обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном МКД (п.1 ст.161.1 ЖК РФ).



Совет многоквартирного дома согласно пп.4 п.5 ст.161.1 ЖК РФ осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества,



Периодичность подписания актов выполненных работ в п.8 ст.161.1 не указана. Учитывая длительный цикл оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД, оптимальным является подписание актов один раз по окончании календарного года до проведения ежегодного общего собрания собственников. Обращаю Ваше внимание, что указанные выше акты подписываются лишь при соблюдении ряда условий:



1) выбран совет МКД;

2) собственники на обязательном ежегодном собрании собственников помещений в МКД приняли решение о проведении текущего ремонта (п.4.1 ст.44 ЖК РФ, п.1 ст.45 ЖК РФ), согласовали производственную программу и размер платы за содержание и ремонт (п.31 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491).



Если собственниками перечень работ с УК не согласован (так происходит в абсолютном большинстве случаев), то УК в силу действующего законодательства вынуждена выполнять те работы, которые необходимы для безопасной эксплуатации жилого дома, что не требует дополнительного согласования с собственниками помещений в МКД,



В Вашей ситуации требовать что-то с УК можно только через суд, доказывая невыполнение фактически не согласованных с Вами же работ. Исход такого судебного процесса предсказать невозможно, так как согласно п.6 Правил изменения размера платы за содержание и ремотр жилого помещения, утвержденных Утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 снижение размера платы производится только в случаях оказания услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, которые подтверждаются составленными актами.



Относительно претензий к УК с помощью «прессинга» проверяющими органами



Для того, чтобы обращаться в Жилинспекцию и Прокуратуру Вам необходимо доказать нарушение прав собственников или невыполнение требований действующего законодательства. Путь на мой взгляд тупиковый…



P.S. Создание ТСЖ взамен УК не всегда приводит к финансовому благополучию и качественным работам в МКД. С учетом того, что у УК под управлением находится большое количество МКД общехозяйственные расходы на конкретный МКД распределяются в гораздо меньшем объеме, чем в ТСЖ. В результате может сложиться ситуация, когда ремонтировать МКД будет просто не на что…

Alzabo
Новичок
Сообщений: 3
Зарегистрирован: 15 окт 2013, 23:25

Re: Остаток средств МКД при создании ТСЖ

#2 Сообщение Alzabo » 16 окт 2013, 00:12

Возвращаясь к теме.
Создается "ленивое" ТСЖ с единственной целью открытия счета в рамках законопроекта (№ 59728-6 О создании системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов). В противном случае как-то рассчитывать на эти деньги не приходиться.
Я член совета МКД, доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, нет.
УК публиковала отчеты на своем сайте по итогам 2012г. По этим данным на доме остались деньги.
Можно ли включить в повестку Общего собрания собственников какой-нибудь пункт, наделяющий правление создаваемого ТСЖ правом требования остатка средств у УК от имени собственников?
Для формирования фонда аварийного ремонта, например.
И более обще: есть ли какие-нибудь варианты правильного поведения инициативной группы на текущем этапе, чтобы остаток не потерялся?

Аватар пользователя
burmistr
Администратор
Сообщений: 17845
Возраст: 36
Зарегистрирован: 21 янв 2013, 12:33
Откуда: Нерезиновая
Благодарил (а): 3988 раза
Поблагодарили: 13014 раза

Re: Остаток средств МКД при создании ТСЖ

#3 Сообщение burmistr » 16 окт 2013, 08:03

Давайте по пунктам)))) Просто надо уточнить некоторые моменты...

Создается "ленивое" ТСЖ с единственной целью открытия счета в рамках законопроекта (№ 59728-6 О создании системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов). В противном случае как-то рассчитывать на эти деньги не приходиться.

Здесь есть определенные проблемы. "Ленивое" ТСЖ (просто на бумаге) на самом деле становится "не ленивым" (реально работающим) что порождает ряд сложностей...
1. ТСЖ становится ответственным за содержание и ремонт МКД. Впоследствии эти функции можно передать по договору (не путать с договором управления, так как такой договор по сути является договором оказания услуг) УК.
2. ТСЖ в соответствии с 354 Постановлением (Правила предоставления коммунальных услуг) становится исполнителем коммунальных услуг, а значит оно отвечает за качество коммунальных услуг в МКД, выставляет жителям квитанции и в итоге ВЕШАЕТ НА СЕБЯ ВСЕ ДОЛГИ ПО КОММУНАЛКЕ (а их мало не будет). Конечно можно передать эти "функции" УК по договору, вот только вопрос возьмет ли на себя коммуналку управляющая компания (они на этом только потеряют)...
3. ТСЖ в соответствии со 124 Постановлением Правительства в течении 7 дней с момента регистрации должно направить публичную оферту ресурсникам с целью заключения договоров поставки коммунальных ресурсов...
4. Резюмируя все вышесказанное - ТСЖ должно в полном объеме вести у себя бухгалтерский учет, платить налоги и т.д. А значит "ленивое" ТСЖ с точки зрения законодательства нереально

УК публиковала отчеты на своем сайте по итогам 2012г. По этим данным на доме остались деньги.
Что понимается под деньгами на доме? Деньги собранные на капитальный ремонт - это одно, а если просто "вылезла" прибыль или экономия - это деньги УК и отобрать их вряд-ли получится....

Можно ли включить в повестку Общего собрания собственников какой-нибудь пункт, наделяющий правление создаваемого ТСЖ правом требования остатка средств у УК от имени собственников?
Требовать может не только собрание собственников, но и отдельный собственник в части денег приходящихся на него соразмерно его доле в общей собственности. Главное понять правомерность требования...

И более обще: есть ли какие-нибудь варианты правильного поведения инициативной группы на текущем этапе, чтобы остаток не потерялся?

Без выяснения причин появления "остатка" на этот вопрос я ответить не могу...

Кочетков Юрий.

Alzabo
Новичок
Сообщений: 3
Зарегистрирован: 15 окт 2013, 23:25

Re: Остаток средств МКД при создании ТСЖ

#4 Сообщение Alzabo » 16 окт 2013, 22:35

1. ТСЖ становится ответственным за содержание и ремонт МКД. Впоследствии эти функции можно передать по договору (не путать с договором управления, так как такой договор по сути является договором оказания услуг) УК.

Предполагается на одном и том же ОСС
1. создать ТСЖ
2. выбрать форму управления УК
3. заключить договор управления с новой УК

2. ТСЖ в соответствии с 354 Постановлением (Правила предоставления коммунальных услуг) становится исполнителем коммунальных услуг, а значит оно отвечает за качество коммунальных услуг в МКД, выставляет жителям квитанции и в итоге ВЕШАЕТ НА СЕБЯ ВСЕ ДОЛГИ ПО КОММУНАЛКЕ (а их мало не будет). Конечно можно передать эти "функции" УК по договору, вот только вопрос возьмет ли на себя коммуналку управляющая компания (они на этом только потеряют)...
3. ТСЖ в соответствии со 124 Постановлением Правительства в течении 7 дней с момента регистрации должно направить публичную оферту ресурсникам с целью заключения договоров поставки коммунальных ресурсов...
4. Резюмируя все вышесказанное - ТСЖ должно в полном объеме вести у себя бухгалтерский учет, платить налоги и т.д. А значит "ленивое" ТСЖ с точки зрения законодательства нереально

Новая УК полностью управляет домом (согласны) Бухгалтерия, рессурсники - все у них.
За нами функции контроля.

По поводу остатка в отчете (вложение) есть пункт "Услуги по управлению". Полагаю это и есть прибыль УК согласно текущему договору. По крайней мере 1854725 руб. из первой строки были успешно потрачены на ремонт дома в 2012г. благодаря инициативе Совета МКД. В соседних домах, где Совет не избран, не делается ничего.
Текущую УК готовят к банкротству, дома передаются "своей" УК с прежними учредителями.
Вложения
2012.jpg
(175.88 KiB) Загружено 343 раз

Аватар пользователя
burmistr
Администратор
Сообщений: 17845
Возраст: 36
Зарегистрирован: 21 янв 2013, 12:33
Откуда: Нерезиновая
Благодарил (а): 3988 раза
Поблагодарили: 13014 раза

Re: Остаток средств МКД при создании ТСЖ

#5 Сообщение burmistr » 17 окт 2013, 09:19

Был как то в Пензе - семинар читал для УК и ТСЖ... Город так и не посмотрел...

Alzabo писал(а):Предполагается на одном и том же ОСС
1. создать ТСЖ
2. выбрать форму управления УК
3. заключить договор управления с новой УК


Здесь Вы заблуждаетесь.

Выбрать можно только один способ управления или непосредственное или ТСЖ или УК... Если выбрали ТСЖ, то УК в данной ситуации будет выступать в роли подрядчика, а отчитываться перед жильцами должно ТСЖ. Отчет же УК перед жильцами будет производиться по той форме, которая будет прописана в договоре управления (не путать с договором управления собственники - УК).

Новая УК полностью управляет домом (согласны) Бухгалтерия, рессурсники - все у них. За нами функции контроля.


ТСЖ в любом случае юридическое лицо, а значит у него есть обязанность вести бухучет и платить налоги. Ресурсники будут у УК только в том случае, если вы пропишете данное условие в договоре между УК и ТСЖ...

По поводу остатка в отчете (вложение) есть пункт "Услуги по управлению". Полагаю это и есть прибыль УК согласно текущему договору. По крайней мере 1854725 руб. из первой строки были успешно потрачены на ремонт дома в 2012г. благодаря инициативе Совета МКД. В соседних домах, где Совет не избран, не делается ничего.


Если это плата за управление, которая должна включать в себя и прибыль УК, то возвращать Вам УК ничего не должна. Вы же не требуете у парикмахера прибыль после стрижки. Тут аналогичная ситуация. УК - коммерческая организация, основная цель которой - получение прибыли...

Вообще странный отчет готовит Ваша УК. Такие отчеты и приводят к тому, что возникают споры между УК и жильцами. Здесь проблема бардака в бухучете у УК.

Например:
В тариф заложен вывоз мусора в размере 100 рублей в год. Потрачено фактически 95 рублей. Остаток 5 рублей - это прибыль УК.
Должна УК вернуть Вам эти деньги? НЕ ДОЛЖНА, так как работы по вывозу мусора выполнены в полном объеме и актов, доказывающих обратное нет. Таково у нас законодательство.

Аватар пользователя
burmistr
Администратор
Сообщений: 17845
Возраст: 36
Зарегистрирован: 21 янв 2013, 12:33
Откуда: Нерезиновая
Благодарил (а): 3988 раза
Поблагодарили: 13014 раза

Re: Остаток средств МКД при создании ТСЖ

#6 Сообщение burmistr » 17 окт 2013, 13:50

Вот схема формирования прибыли управляющей компании...
Вложения
Слайд1.JPG
(81.67 KiB) Загружено 329 раз


Вернуться в «РЕШЕНИЕ СПОРНЫХ СИТУАЦИЙ ПРИ УПРАВЛЕНИИ МКД»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 0 гостей