CRM-система для УК и ТСЖ

Общее собрание и КВОРУМ

Вопросы, связанные с проведением общих собраний собственников помещений в МКД. Хороший и не очень опыт, подводные камни...
Сообщение
Автор
alladin
Новичок
Сообщений: 33
Зарегистрирован: 06 июн 2018, 15:17
Благодарил (а): 26 раза
Поблагодарили: 4 раза

Общее собрание и КВОРУМ

#191 Сообщение alladin » 23 окт 2018, 17:33

Sergey_P писал(а):Источник цитаты ок, только выставлять размер платы вы будете тоже на 500 м2 ...

если налог на собственность, то он и будет выставляться на 500м2, только не мной :)
А если за услуги и за потребление, то они не по собственности выставляются :). А по потреблению и по пользованию. А если помещение закрыто, владельца не найти, собственность не оформлена, и выставленные счета не оплачиваются - то только в суд, если найдешь на кого.

Саныч
Ветеран
Сообщений: 845
Зарегистрирован: 05 ноя 2014, 09:58
Благодарил (а): 50 раза
Поблагодарили: 359 раза

Общее собрание и КВОРУМ

#192 Сообщение Саныч » 23 окт 2018, 17:37

alladin писал(а):это тут и обсуждали и как я понял к единому мнению не пришли... почему 800м2 ? В моем примере как минимум 300м2 под сомнением, теоретически они могут быть общедомовым!

Алладин :D
Долго объяснять. До тех пор пока Вы сами не хлебнете...
Найдите в Ваших краях маленький дом (даже если не Ваш) квартир на 8-20. Ну чтобы потренироваться на кошках. Зайдите внутрь.. Пройдитесь по этажам.
1. Закажите выписку из ЕГРН на МКД в целом. Из нее можно вытащить все кадастровые номера (даже если сведения о правообладателе отсутствуют).
2. На каждый кадстровый номер закажите отдельно ЕГРНку. В ЕГРНке написано назначение помещения (жилое/нежилое/бывают пишут: "подвал/комната"). Если ЕГРНок (жилых) будет больше чем квартир (которые вы ножками обошли) значит там либо коммуналки (увидите по площади сравнив с квартирой выше/ниже) либо задвоение (т.е сведения об одном и том же объекте учтены Россреестром дважды. Это тоже можно определить).
3. В выписке ЕГРН нет НИЧЕГО про общедомовое имущество.
alladin писал(а):На каком основании мы считаем что все 800м2 подходят под формулировку закона:

Задайте себе вопросы..
а. Кому принадлежит лестничная площадка/чердак/подвал в доме? Всем и никому конкретно.
б. Сколько метров площадки/чердака/подвала приходится на каждого собственника в доме? А х@й его знает - выделить невозможно.
в. Отсюда риторический вопрос. Ну и как вы хотите чего-то там рассчитать...? И тем более подтвердить и обосновать Ваши расчеты.
В то же время..
а. Кому принадлежит квартира/пристройка/нежилье внутри дома? Конретному физику, юрику, муниципалитету или гос. органу (хотя у нас может не быть свдений о нем). Даже вымороченное имущество обретает хозяина.
б. Сколько метров квартиры/пристройки/нежилья принадлежит собственнику? Известно, как правило, точно.
в. Можно ли использовать эти сведения ? Нужно в соответствии с законом.
Последний раз редактировалось Саныч 23 окт 2018, 17:42, всего редактировалось 1 раз.

alladin
Новичок
Сообщений: 33
Зарегистрирован: 06 июн 2018, 15:17
Благодарил (а): 26 раза
Поблагодарили: 4 раза

Общее собрание и КВОРУМ

#193 Сообщение alladin » 23 окт 2018, 17:41

АРоманов писал(а):Источник цитаты но вот подтверждения в судебной практике такому (казалось бы строго по букве закона) подходу я не нашел.


в ветке было уже и подтверждение, вот только после апелляции:

Михаил Муромов писал(а):Источник цитаты Вывод: если нет зарегистрированного права на помещение, то голосовать "этим помещением" нельзя и учитывать его в знаменателе тоже неправильно.

Такой вывод подтверждается судебной практикой именно по этой теме (свежей и не очень). Извините за большие выдержки:

ПРЕЗИДИУМ ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА, ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 3 октября 2016 г. N 44г-57/2016
При подсчете кворума суд... установил, что в собрании приняли участие собственники помещений в многоквартирном доме общей площадью 1607,3 кв. м, что пропорционально к общей площади жилого дома (адрес изъят) по данным технического паспорта жилого дома равной 3870,9 кв. м составило 41,52 процента голосов от общего числа голосов. С учетом указанных обстоятельств суд первой инстанции пришел к выводам о том, что в собрании приняли участие менее половины собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем отсутствовал необходимый кворум для проведения собрания, значит, собрание было неправомочно и принятые на нем решения являются недействительными. ...Вместе с тем суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда относительно отсутствия кворума при проведении общего собрания. Учитывая, что согласно выписке из ЕГРП общая площадь помещений, принадлежащих на праве собственности отдельным собственникам, составляет 3101,4 кв. м, из которых 2921,9 кв. м - площадь жилых помещений, 85,2 кв. м - площадь нежилых помещений, зарегистрированных на праве собственности за отдельными собственниками, а в собрании приняли участие собственники, занимающие 1607,9 кв. м, от общего числа собственников в многоквартирном доме, занимающих 3101,4 кв. м, т.е. 51,84 процента пропорционально их доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме, суд апелляционной инстанции признал вывод суда об отсутствии кворума не соответствующим фактическим обстоятельствам дела.
...Из содержания технического паспорта, выписки из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует, что общая площадь помещений, принадлежащих собственникам, без учета площади помещений общего пользования составляет 3101,4 кв. м, соответственно, необходимый для признания голосования действительным кворум предполагает необходимость участия в голосовании собственников помещений общей площадью не менее 1550,7 кв. м. ...При определении количества голосов собственников в праве общей собственности на это общее имущество суд апелляционной инстанции учел приведенные нормы и при определении кворума правильно сопоставил общую площадь жилых и нежилых помещений, принадлежащих собственникам, принявшим участие в собрании, с площадью всех жилых и нежилых помещений данного многоквартирного дома, зарегистрированных на праве собственности.

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД, ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 7 апреля 2010 г. по делу N А46-18726/2009
При определении наличия кворума ...исходил из отношения площади помещений, принадлежащих собственникам, принявшим участие в голосовании (12448,84 кв. м), и общей площади жилых и нежилых помещений согласно техническим паспортам (27028 кв. м). ...Между тем, указанный вывод суда не соответствует фактическим обстоятельствам дела и не основан на правильном применении норм материального права. ...Поэтому при определении кворума и результатов голосования в рассматриваемом случае суду следовало сопоставлять площадь помещений, принадлежащих собственникам, принявшим участие в голосовании (12448,84 кв. м), с площадью всех жилых и нежилых помещений данного многоквартирного дома, зарегистрированных на праве собственности (24371,42 кв. м).
Суд апелляционной инстанции соглашается с доводами апелляционной жалобы истца о том, что общая площадь жилых и нежилых помещений многоквартирного дома по ул. Транссибирская, 6 в г. Омске в размере 27028 кв. м для целей подсчета голосов подлежала уменьшению на 2656,58 кв. м (площадь помещений многоквартирного дома (4 и 5 очереди), право собственности на которые не зарегистрировано в установленном порядке).


Отправлено спустя 19 минуты 25 секунды:
Саныч писал(а):
alladin писал(а):это тут и обсуждали и как я понял к единому мнению не пришли... почему 800м2 ? В моем примере как минимум 300м2 под сомнением, теоретически они могут быть общедомовым!

Алладин :D
Долго объяснять. До тех пор пока Вы сами не хлебнете...
Найдите в Ваших краях маленький дом (даже если не Ваш) квартир на 8-20. Ну чтобы потренироваться на кошках. Зайдите внутрь.. Пройдитесь по этажам.
1. Закажите выписку из ЕГРН на МКД в целом. Из нее можно вытащить все кадастровые номера (даже если сведения о правообладателе отсутствуют).
2. На каждый кадстровый номер закажите отдельно ЕГРНку. В ЕГРНке написано назначение помещения (жилое/нежилое/бывают пишут: "подвал/комната"). Если ЕГРНок (жилых) будет больше чем квартир (которые вы ножками обошли) значит там либо коммуналки (увидите по площади сравнив с квартирой выше/ниже) либо задвоение (т.е сведения об одном и том же объекте учтены Россреестром дважды. Это тоже можно определить).
3. В выписке ЕГРН нет НИЧЕГО про общедомовое имущество.
alladin писал(а):На каком основании мы считаем что все 800м2 подходят под формулировку закона:

Задайте себе вопросы..
а. Кому принадлежит лестничная площадка/чердак/подвал в доме? Всем и никому конкретно.
б. Сколько метров площадки/чердака/подвала приходится на каждого собственника в доме? А х@й его знает - выделить невозможно.
в. Отсюда риторический вопрос. Ну и как вы хотите чего-то там рассчитать...? И тем более подтвердить и обосновать Ваши расчеты.
В то же время..
а. Кому принадлежит квартира/пристройка/нежилье внутри дома? Конретному физику, юрику, муниципалитету или гос. органу (хотя у нас может не быть свдений о нем). Даже вымороченное имущество обретает хозяина.
б. Сколько метров квартиры/пристройки/нежилья принадлежит собственнику? Известно, как правило, точно.
в. Можно ли использовать эти сведения ? Нужно в соответствии с законом.

прежде всего спасибо за ваше время и ответы! на самом деле очень интересно и много нового.
1.сделано, все вытащено и дом не один и есть большой.
2.сделано и идентифицировано, задвоения найдены и посчитаны и убраны.
3. общедомовое есть в выписке ЕГРН. Есть в виде и лестниц и электрощитовых и тех.помещений. Есть на одном кадастровом номере - лестница общедомовая и не оформленные в собственность тех.помещения - которые точно чьи то.

а. это общедомовое
б. возможно если собственниками считать тех у кого она оформлена по росреестру.
в. Если из примера то - по ЕГРН в собственности 500м2, 300м2 не в собственности или общедомовое. 200м2 общедомовое
Т.е. по дому все известно кроме мутных 300м2, по которым скорей всего просто не оформлена собственность (но гарантированно это не знаю ни я, ни росреестр. Туда вполне могла попасть общедомовое помещение, 1 или 2...) Мои расчеты и сводятся к тому что я не могу прибавлять 300м2 к общим голосам т.к. гарантированно не знаю есть у них собственники или нет. Поэтому беру 500м2 как "общее число голосов собственников помещений в многоквартирном доме"

вот и вырисовываются два пути:
1. забить и прибавить 300м2 и считать исходя из 800м2. Пусть возможно не правильно с точки зрения общего числа голосов собственников, зато гарантированно превышая порог.
2. считать исходя из данных росреестра 500м2 и на вышеприведенное судебное решение апелляционного суда.

Sergey_P
Ветеран
Сообщений: 6230
Возраст: 35
Зарегистрирован: 11 ноя 2015, 16:53
Откуда: Костромская губерния
Благодарил (а): 552 раза
Поблагодарили: 3314 раза

Общее собрание и КВОРУМ

#194 Сообщение Sergey_P » 23 окт 2018, 18:30

alladin писал(а):Источник цитаты 2. считать исходя из данных росреестра 500м2 и на вышеприведенное судебное решение апелляционного суда.

и лишить собственников, которые не обязаны идти в РР, регистрировать свое право, но имеют на руках договор приватизации или еще какой правоустанавливающий документ, права на голосование по своему доме, только на основании того, что вы о нем не знаете? И все это на фоне обязанности УО вести реестр собственников в доме (и думаецца мне. что вопрос о том. как вы должны эти данные получить будет вашей проблемой). кажецца попахивает нарушением лицензионных требований не думаете?
Последний раз редактировалось Sergey_P 23 окт 2018, 18:32, всего редактировалось 1 раз.

АРоманов
Ветеран
Сообщений: 900
Зарегистрирован: 13 ноя 2014, 21:46
Благодарил (а): 399 раза
Поблагодарили: 507 раза

Общее собрание и КВОРУМ

#195 Сообщение АРоманов » 23 окт 2018, 18:30

Жаль критиковать судебную практику, которая " в стезю", но в первом случае неоднозначно, возможно как кворум посчитали общую площадь здания.
..общую площадь жилого дома (адрес изъят) 3870,9 кв. м...
...общая площадь помещений, принадлежащих на праве собственности отдельным собственникам, составляет 3 101,4 кв. м...
Есть определенность только о 188 кв.м. из разницы в 769 кв.м.:
Нежилые помещения, в отношении которых не зарегистрированы права собственности за отдельными собственниками, являются общим имуществом жильцов, поскольку: на листе 23 технического паспорта содержатся сведения, что часть площади нежилых помещений, равная 188,0 кв. м, является вспомогательной площадью, и находится в подвале дома (подвал является общим имуществом всех жильцов, потому и не учитывается при сложении общей площади принадлежащей отдельным собственникам).

По второму акту - тоже информации маловато для универсальности вывода, ключевая фраза:
подлежала уменьшению на 2656,58 кв. м (площадь помещений многоквартирного дома (4 и 5 очереди), право собственности на которые не зарегистрировано в установленном порядке)

Отправлено спустя 11 минуты 14 секунды:
Sergey_P писал(а):Источник цитаты и лишить собственников,.. права на голосование по своему дому.

В данном случае консенсус можно найти - пусть те, кого нет в ЕГРН вместе с голосованием дают копию документов, подтверждающих право собственности. Они же как минимум должны давать "сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме" (5.1. 48 ЖК).
Дали - значит, помещение прибавляется и в проголосовавшие и в кворум. Не дали - нет сведений - не прибавляются ни туда, ни туда.

Вот мне как быть, я не понимаю: вводится большой дом, половина квартир передается дольщикам сразу, половина - через полгода.
Проводить собрание сразу - кворум, исходя из всего дома не наберу, за половину дома тупо голосовать некому.
Проводить через полгода - уйдет на конкурс, что учитывая специфику, совсем нежелательно.

alladin
Новичок
Сообщений: 33
Зарегистрирован: 06 июн 2018, 15:17
Благодарил (а): 26 раза
Поблагодарили: 4 раза

Общее собрание и КВОРУМ

#196 Сообщение alladin » 23 окт 2018, 19:12

Sergey_P писал(а):Источник цитаты и лишить собственников, которые не обязаны идти в РР, регистрировать свое право, но имеют на руках договор приватизации или еще какой правоустанавливающий документ, права на голосование по своему доме, только на основании того, что вы о нем не знаете? И все это на фоне обязанности УО вести реестр собственников в доме (и думаецца мне. что вопрос о том. как вы должны эти данные получить будет вашей проблемой). кажецца попахивает нарушением лицензионных требований не думаете?

есть правда в ваших словах, но голоса то как раз я никого не лишаю, вопрос не о голосах, а о правильном подсчете "общего числа голосов собственников".
Есть же и другая крайность, если в доме не оформили собственность больше половины метров, то такой дом вообще ничего проголосовать не сможет.
Не думаю что примут результаты ОСС по дому у которого общее число голосов 800м2 (общяя полезная площадь) а по росреестру оформлено в собственность 200м2 (меньше 50% ).
Не примут голоса собственников у которых есть договор купли продажи, но собственность не оформлена, если прошло 2 года после сдачи ...

Леший
Ветеран
Сообщений: 2549
Зарегистрирован: 06 окт 2015, 07:03
Благодарил (а): 1154 раза
Поблагодарили: 1580 раза

Общее собрание и КВОРУМ

#197 Сообщение Леший » 24 окт 2018, 05:49

Судебная практика показывает возможность учета голосов по незарегистрированным договорам, в тч и по долевкам. Но надо иметь хотя бы акт приема-передачи квартиры.

alladin
Новичок
Сообщений: 33
Зарегистрирован: 06 июн 2018, 15:17
Благодарил (а): 26 раза
Поблагодарили: 4 раза

Общее собрание и КВОРУМ

#198 Сообщение alladin » 24 окт 2018, 13:32

Sergey_P писал(а):Источник цитаты И все это на фоне обязанности УО вести реестр собственников в доме (и думаецца мне. что вопрос о том. как вы должны эти данные получить будет вашей проблемой). кажецца попахивает нарушением лицензионных требований не думаете?

Ваши слова заставили меня задуматься... что же в итоге я веду? реестр собственников или список дядей с непонятными бумажками ? :).

Читал ЖК на ночь, думал...

Все упирается в фразу "общего числа голосов собственников помещений". Давайте отсюда и идти. Что такое голоса собственников и что такое общее число этих голосов ?

Статья 48. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме
1. Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.
3. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.


Из ст 48 п3 вытекает что голоса есть только у "собственников" считаются они пропорционально его доле в праве на общее имущество!

Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.


Из ст37 п1-2 мы понимаем что доля в праве на общее имущество (голоса) жестко привязаны к помещению собственника. Стал собственником - автоматически получил долю в ОИ , и соответственно голоса.

Так кого считать собственником имеющим право на долю ОИ и соответственно на голоса ? Можно ли считать собственником того кто купил квартиру, получил по акту, оплачивает ком -услуги, НО не зарегистрировал собственность в росреестре?
читаем ГК РФ Ст 219 или 223 и ЖК СТ.44 п.1.1.
ГК РФ Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
или
ГК РФ Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору
2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
1.1. Лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.


Ответ нет! Это не собственники, это "Лица" ! И эти Лица обладают правом голосовать и получать голоса в виде исключения только в течении года с ввода дома в эксплуатацию.
По истечению года они не становятся автоматически собственниками, они остаются Лицами...(см тект ст.44) и у них нет голосов и права голосовать!
Но есть обязанность оплачивать ком услуги например:
ЖК РФ Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;
6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;

в п.5 собственники , а в 6. Лица - опятьразделение!

Считаю что в ЖК четко разделено понятие собственник и понятие Лиц, у которых есть документ о покупке+акт передачи помещения.
И в реестр для голосования (не собственников!) эти Лица могут быть включены только в первый год, в порядке исключения (что кстати очень разумно!).

В свете всего вышесказанного считаю что мы должны под "общим числом голосов собственников помещений" считать только доли собственников занесенных в Рос.реестр. Прибавлять туда Лиц с договорами, но не оформленной собственностью - ошибка!

Sergey_P
Ветеран
Сообщений: 6230
Возраст: 35
Зарегистрирован: 11 ноя 2015, 16:53
Откуда: Костромская губерния
Благодарил (а): 552 раза
Поблагодарили: 3314 раза

Общее собрание и КВОРУМ

#199 Сообщение Sergey_P » 24 окт 2018, 13:39

alladin писал(а):Источник цитаты Ответ нет! Это не собственники, это "Лица" ! И эти Лица обладают правом голосовать и получать голоса в виде исключения только в течении года с ввода дома в эксплуатацию.

это если дом новостройка, я же говорил о старых домах, в которых собственность регистрировалась органами БТИ в 90-х годах.

alladin
Новичок
Сообщений: 33
Зарегистрирован: 06 июн 2018, 15:17
Благодарил (а): 26 раза
Поблагодарили: 4 раза

Общее собрание и КВОРУМ

#200 Сообщение alladin » 24 окт 2018, 14:04

Sergey_P, да я вообще в целом вопрос исследую, вот хотя бы по недошедшим до реестра выяснил. Те кто получал собственность через регистрацию БТИ в 90х , являются собственниками, т.к. Гос. регистрацию прошли и соответственно обязательное условие выполнили. То что их нет в Росреестре - это наверное нужно считать ошибкой Рос реестра.


Вернуться в «ПРОВЕДЕНИЕ ОБЩИХ СОБРАНИЙ»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 0 гостей