CRM-система для УК и ТСЖ

Управление коттеджным поселком

Сообщение
Автор
Alex62
Стажер
Сообщений: 136
Зарегистрирован: 15 ноя 2016, 13:37
Благодарил (а): 10 раза
Поблагодарили: 37 раза

Управление коттеджным поселком

#101 Сообщение Alex62 » 21 дек 2016, 13:14

ВиталийизВоронежа писал(а):Источник цитаты как все таки проводится собрание жителей посёлка?
Как голосуют?


У каждого поселка свои особенности:
- таунхаусы и/или отдельные коттеджи, а также разные комбинации форматов жилья, включая малоэтажные МКД
- общего имущества (ОИ) может и не быть, если под ОИ понимать имущество, принадлежащее на праве общей долевой собственности
поэтому надо смотреть Вашу конкретную ситуацию

Например, если говорить об организации ТСЖ, то есть некоторые важные "мелочи":
ТСЖ может быть создано:
- собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. (п.2 ч.2 ст.136 ЖК РФ)

Т.е. ТСЖ в данном случае предполагает выполнение трех условий:
1. участки домов должны иметь общую границу
2. есть ОИ, которое надо обслуживать - принадлежащее собственникам домов на праве общей долевой собственности, а не просто имущество, которое есть в поселке и все привыкли им пользоваться, а потому "де-факто" считают его своим
3. все собственники должны согласиться на создание ТСЖ, а уже выбирать правление, председателя - большинством не менее 2/3 голосов

Если строго исходить из этих условий, то ТСЖ создать просто невозможно, хотя бы потому, что общую границу имеют только соседние дома.
Вот здесь и нужно на ОСС решить, каким образом будет у них применяться аналогия права:
- При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости. (п.2 ст.7 ЖК РФ)

Аналогичная ситуация и с приглашением УК. Поэтому надо предложить собственникам выбрать какую-то схему управления конкретно для ваших условий и закрепить эту схему на ОСС. Придется вести разъяснительную работу.

ВиталийизВоронежа
Стажер
Сообщений: 148
Зарегистрирован: 11 дек 2014, 16:43
Благодарил (а): 6 раза
Поблагодарили: 13 раза

Управление коттеджным поселком

#102 Сообщение ВиталийизВоронежа » 21 дек 2016, 23:42

Вот например, схема работы. Покритикуйте, если что.
Загородный посёлок. Отдельные дома. Таунхаусы.
Каждый собственник является членом кооператива. В кооперативе правление.
На подряде у кооператива управляющая компания.
Жилищное законодательство отрицается. Руководствуются ГК РФ.
Каждый собственник платит в УК ежемесячный сбор, для всех одинаков, за оказание услуг.

Аватар пользователя
ДонКихот
Ветеран
Сообщений: 996
Зарегистрирован: 29 авг 2014, 09:54
Благодарил (а): 347 раза
Поблагодарили: 336 раза

Управление коттеджным поселком

#103 Сообщение ДонКихот » 22 дек 2016, 00:41

Alex62 писал(а):2. есть ОИ, которое надо обслуживать - принадлежащее собственникам домов на праве общей долевой собственности, а не просто имущество, которое есть в поселке и все привыкли им пользоваться, а потому "де-факто" считают его своим

Эту сентенцию возьму, с Вашего позволения, на вооружение - применительно к многодомным ТСЖ.
У нас вообще инженерные сети до фундаментов домов принадлежат ресурсоснабжающим организациям, но это не помешало Председателю ТСЖ с подачи юриста заморочить голову госжилинспектору в целях оправдания законности МДТСЖ.

(Оффтоп, вшивый про баню).

Alex62
Стажер
Сообщений: 136
Зарегистрирован: 15 ноя 2016, 13:37
Благодарил (а): 10 раза
Поблагодарили: 37 раза

Управление коттеджным поселком

#104 Сообщение Alex62 » 22 дек 2016, 11:38

ДонКихот писал(а):Источник цитаты У нас вообще инженерные сети до фундаментов домов принадлежат ресурсоснабжающим организациям, но это не помешало Председателю ТСЖ с подачи юриста заморочить голову госжилинспектору в целях оправдания законности МДТСЖ.


Да, к сожалению это очень распространенный стереотип, такое "бытовое" понимание ситуации - опираться только на тех.документацию при определении состава ОИ, особенно на документы БТИ.
Мы очень долго в суде объясняли, что важно не просто наличие инж.коммуникаций - а их правовой режим, т.е. у кого право собственности на эти коммуникации.
Например, В Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 года № 14801/08 разъясняется, что тепловые сети, обеспечивающие не только внутридомовую систему отопления, но и систему за ее пределами, не могут включаться в состав общего имущества граждан, проживающих в многоквартирном доме.

Отправлено спустя 27 минуты 13 секунды:
ВиталийизВоронежа писал(а):Источник цитаты Жилищное законодательство отрицается. Руководствуются ГК РФ.


Это, наверное, перебор. ГК РФ и ЖК РФ конечно являются "конкурентными" - но их положения нужно рассматривать для конкретных вопросов - по одним вопросам приоритет будет у ГК РФ, а по другим - у ЖК РФ.

ВиталийизВоронежа писал(а):Источник цитаты Каждый собственник платит в УК ежемесячный сбор, для всех одинаков, за оказание услуг.


Это дело собственников, все зависит от перечня работ по обслуживанию.
У нас тоже на ОСС установлен одинаковый размер сбора - т.к. в перечне работ по обслуживанию поселка нет работ, зависящих от площади т/х и коттеджей.

Аватар пользователя
ДонКихот
Ветеран
Сообщений: 996
Зарегистрирован: 29 авг 2014, 09:54
Благодарил (а): 347 раза
Поблагодарили: 336 раза

Управление коттеджным поселком

#105 Сообщение ДонКихот » 23 дек 2016, 01:00

Alex62 писал(а):
ДонКихот писал(а):Источник цитаты У нас вообще инженерные сети до фундаментов домов принадлежат ресурсоснабжающим организациям, но это не помешало Председателю ТСЖ с подачи юриста заморочить голову госжилинспектору в целях оправдания законности МДТСЖ.

...
Например, В Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 года № 14801/08 разъясняется, что тепловые сети, обеспечивающие не только внутридомовую систему отопления, но и систему за ее пределами, не могут включаться в состав общего имущества граждан, проживающих в многоквартирном доме...

Как-то туманно, но звучит весомо. Скопировал, пригодится - вставлю куда-нибудь

о-хо-хо
Ветеран
Сообщений: 1238
Возраст: 48
Зарегистрирован: 05 фев 2016, 09:31
Откуда: г. Москва
Благодарил (а): 191 раза
Поблагодарили: 608 раза

Управление коттеджным поселком

#106 Сообщение о-хо-хо » 23 дек 2016, 10:13

А чего тут нового? просто в этом случае магистральные тепловые сети являются ОИ бОльшего числа собственников (например 2х иили 3х котеджных поселков).

Alex62
Стажер
Сообщений: 136
Зарегистрирован: 15 ноя 2016, 13:37
Благодарил (а): 10 раза
Поблагодарили: 37 раза

Управление коттеджным поселком

#107 Сообщение Alex62 » 23 дек 2016, 12:09

о-хо-хо писал(а):Источник цитаты А чего тут нового? просто в этом случае магистральные тепловые сети являются ОИ бОльшего числа собственников (например 2х иили 3х котеджных поселков).


Если смотреть на некоторые "мелочи", то нового много. В этом деле к тепловым сетям жилого дома был подключен еще один объект - центр "Содружество", а Теплосервис отказывался заключать с ним отдельный договор, т.к. считал, что эти сети принадлежат жилому дому.
Но Президиум ВАС РФ эту ситуацию видит несколько иначе:
"...По смыслу данных норм тепловые сети, обеспечивающие не только внутридомовую систему отопления, но и систему за ее пределами, не могут включаться в состав общего имущества граждан, проживающих в многоквартирном доме. Противоположный вывод судов, изложенный в оспариваемых судебных актах, является ошибочным.
Таким образом, часть тепловых сетей, посредством которых предприятие «Теплосервис» осуществляет теплоснабжение как жилого дома, так и помещения (здания), занимаемого центром «Содружество», не может быть отнесена к составу общего имущества собственников помещений в жилом доме..."

Что касается ОИ нескольких коттеджных поселков - то это весьма смелая новация. В декабре должен был рассматриваться законопроект о таких ЖК, в которых есть т/х и коттеджи - и в нем как раз предлагалось ввести понятие ОИ для жителей ЖК.
НО(!) - ВС РФ и Правительство РФ дали отрицательные заключения на эти понятия - и проект сняли с рассмотрения.
см. http://asozd2.duma.gov.ru/main.nsf/%28S ... 28984-6&02
Последний раз редактировалось Alex62 23 дек 2016, 12:12, всего редактировалось 1 раз.

Аватар пользователя
ДонКихот
Ветеран
Сообщений: 996
Зарегистрирован: 29 авг 2014, 09:54
Благодарил (а): 347 раза
Поблагодарили: 336 раза

Управление коттеджным поселком

#108 Сообщение ДонКихот » 23 дек 2016, 12:11

о-хо-хо, я не понял!
"не могут включаться в состав общего имущества"

о-хо-хо
Ветеран
Сообщений: 1238
Возраст: 48
Зарегистрирован: 05 фев 2016, 09:31
Откуда: г. Москва
Благодарил (а): 191 раза
Поблагодарили: 608 раза

Управление коттеджным поселком

#109 Сообщение о-хо-хо » 23 дек 2016, 13:16

ДонКихот писал(а):о-хо-хо, я не понял!
"не могут включаться в состав общего имущества"


ну, да...

цитирую:

"....Таким образом, часть тепловых сетей, посредством которых предприятие «Теплосервис» осуществляет теплоснабжение как жилого дома, так и помещения (здания), занимаемого центром «Содружество», не может быть отнесена к составу общего имущества собственников помещений в жилом доме..."

конечно, эти сети не могут быть отнесены к составу ОИ собствеников МКД, т.к. к этим сетям, КРОМЕ ЭТОГО МКД подключен еще и центр "Содружество". Таким образом, если собственники МКД и "содружества" смогут доказать свои имущественные права на эти тепловые сети, и урегулировать вопросы правомерности их размещения, то эти сети будут ОИ МКД и "содружества", но никак не только МКД....

Что тут нового?

Аватар пользователя
ДонКихот
Ветеран
Сообщений: 996
Зарегистрирован: 29 авг 2014, 09:54
Благодарил (а): 347 раза
Поблагодарили: 336 раза

Управление коттеджным поселком

#110 Сообщение ДонКихот » 23 дек 2016, 14:50

Наша дискуссия вышла за рамки заявленной темы. Мне просто понравилась выделенная фраза.

У нас в соседнем МДТСЖ один из домов снабжается ресурсом через подвал другого дома, нежилого. В этом подвале случился порыв трубы, возник вопрос, кому ликвидировать аварию.
Я полагаю, что в таких ситуациях нужно добиваться признания транзитных сетей собственностью РСО, они используют подвал дома для подачи ресурса в соседний дом. Кому охота иметь в собственности трубы - не понимаю.

А в моем доме по подвалу проходит труба ХВС для соседнего магазина. Вопрос пока не ставим, но эта труба нам нафиг не нужна. Кому она принадлежит, кто нам должен платить за транзит?


Вернуться в «УПРАВЛЕНИЕ КОТТЕДЖНЫМИ ПОСЕЛКАМИ»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 0 гостей