CRM-система для УК и ТСЖ

управление домом от застройщика до выбора способа управления

Обсуждение вопросов, связанных с управлением новостройками. Кому начислять коммуналку, кто устраняет недоделки, как проводить собрание и т.д.
Сообщение
Автор
Надежда Батьковна
Новичок
Сообщений: 11
Зарегистрирован: 18 дек 2015, 12:49
Благодарил (а): 2 раза
Поблагодарили: 3 раза

управление домом от застройщика до выбора способа управления

#51 Сообщение Надежда Батьковна » 18 дек 2015, 21:10

как то неубедительно звучит, это общие нормы. Хотелось бы конкретно что-то по ЖКХ. В сфере ЖКХ постоянно происходят изменения и такие опущения в закона в принципе не должны были быть. Тем более очень много постановлений, зависящих от ЖК, изменения вносятся в них обычно одномоментно. Хочу докопаться до истины. Может есть какая то практика? Либо разъяснения? Ваша позиция ясна и спасибо за то, что ткнули носом в эти самые общие нормы. Не доперла сама там поискать... еще раз спасибо... но все же надеюсь еще на какие либо комменты

Аватар пользователя
burmistr
Администратор
Сообщений: 20935
Возраст: 37
Зарегистрирован: 21 янв 2013, 12:33
Откуда: Нерезиновая
Благодарил (а): 4988 раза
Поблагодарили: 16788 раза

управление домом от застройщика до выбора способа управления

#52 Сообщение burmistr » 18 дек 2015, 21:55

Надежда Батьковна, как новичку обьясняю - есть некие негласные правила форума, среди которых - если уж ссылаетесь на пункт нормативки - приведите его в посте в качестве цитаты. Мне вот понять, что именно написано в упомянутом Вами пункте 416 ПП РФ потребовалось 5 минут (грузил Консультант)... Другие просто искать не будут...

Надежда Батьковна писал(а):Источник цитаты но каково ваше мнение тогда о п.7.3. ст.155 ЖК РФ?


Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Статья 155. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги
7.3. При осуществлении застройщиком управления многоквартирным домом без заключения договора управления таким домом с управляющей организацией плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, застройщику.


Надежда Батьковна писал(а):Источник цитаты А в совокупности с Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013г. № 416, а конкретно пп. "д" п.1? Неувязочка выходит.


1. Настоящие Правила устанавливают стандарты и порядок осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом:
д) застройщиками, управляющими многоквартирным домом до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией (далее - застройщик - управляющая организация).


Неувязочка есть))

Ст.155 ЖК РФ говорит об оплате застройщику за ЖКУ если он управляет домом. Раньше застройщики могли управлять даже не имея лицензии (был такой косяк) до конкурса. Теперь после 176-ФЗ такое по закону невозможно, так как застройщик в течение дней заключает договор "Застройщик - УК". Просто эту норму не поменяли последними поправками... Норма теперь мертвая, но никому особо не мешает. Ну висит мертвым грузом в ЖК РФ (таких куча). Застройщик в любом случае взыскать с собственникам помещений денег не сможет, так как застройщик не является УК в силу ст.162 ЖК РФ (нет лицензии и нет договора управления).

А вот 416 ПП РФ говорит лишь о том, что 5 дней до заключения договора с УК застройщик должен работать по тем же правилам, что и все управляющие компании.

Надежда Батьковна
Новичок
Сообщений: 11
Зарегистрирован: 18 дек 2015, 12:49
Благодарил (а): 2 раза
Поблагодарили: 3 раза

управление домом от застройщика до выбора способа управления

#53 Сообщение Надежда Батьковна » 19 дек 2015, 07:53

Бурмистр, спасибо. Впредь буду цитатки вставлять - исправлюсь.
Я примерно также думала, но смущала несостыковка норм закона. А Вы шикарно ответили. Управлять 5 дней - нелепость на мой взгляд. Я полагаю, что будут опять изменения вносить в ЖК и приведут все в порядок.

Аватар пользователя
burmistr
Администратор
Сообщений: 20935
Возраст: 37
Зарегистрирован: 21 янв 2013, 12:33
Откуда: Нерезиновая
Благодарил (а): 4988 раза
Поблагодарили: 16788 раза

управление домом от застройщика до выбора способа управления

#54 Сообщение burmistr » 19 дек 2015, 08:20

Не будут ничего править. За 5 дней ничего не нарушается, так как ещё не подписаны акты приёма передачи с будущими собственниками...

Надежда Батьковна
Новичок
Сообщений: 11
Зарегистрирован: 18 дек 2015, 12:49
Благодарил (а): 2 раза
Поблагодарили: 3 раза

управление домом от застройщика до выбора способа управления

#55 Сообщение Надежда Батьковна » 19 дек 2015, 08:28

Бурмистр, еще раз спасибо. Могу ли я обратиться к вам лично через личные сообщения с вопросом? Нужен дельный совет

Надежда Батьковна
Новичок
Сообщений: 11
Зарегистрирован: 18 дек 2015, 12:49
Благодарил (а): 2 раза
Поблагодарили: 3 раза

управление домом от застройщика до выбора способа управления

#56 Сообщение Надежда Батьковна » 21 дек 2015, 18:56

Может есть какая нибудь практика по привлечению к ответственности застройщика по ст.14.1.3. и ст.7.23.3 (интересует только ч.1) КоАП РФ?

Статья 14.1.3. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии
1. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии на ее осуществление, если такая лицензия обязательна, - ...
2. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований, за исключением случаев, предусмотренных статьей 7.23.1 настоящего Кодекса, - ...

Статья 7.23.3. Нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами
1. Нарушение организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на основании договоров управления многоквартирными домами, правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами - ...

Перечитала и пересмотрела много решений, но везде речь только об УК. Заинтересовала статья Емельяновой Е.В. "Об изменениях в ЖК РФ для застройщика"из журнала "Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2015, N 9.
Цитата: "Ранее застройщику разрешалось сразу после ввода МКД в эксплуатацию решать - заключить договор управления со специализированной (с 01.05.2015 - лицензированной) организацией либо управлять домом самостоятельно (при условии соответствия застройщика стандартам и правилам деятельности по управлению МКД) до заключения договоров управления с управляющей компанией (УК), выбранной по итогам открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления (МСУ). Начиная с 30.06.2015 ч. 14 ст. 161 ЖК РФ изложена в новой редакции: до заключения договора управления МКД между лицом, указанным в п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления МКД не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома.
Представляется, что данная поправка призвана способствовать защите прав владельцев помещений в доме, поскольку в рамках договора управления МКД обязанности и ответственность УК весьма детально прописаны в законе, чего нельзя сказать о правовом статусе застройщика. Одновременно естественным образом возникает вопрос: каковы последствия для застройщика, нарушившего данные требования и не заключившего вовремя договор управления? Прежде всего, по мнению автора, застройщик не может быть привлечен к административной ответственности за управление МКД без лицензии (ч. 1 ст. 14.1.3 КоАП РФ) по той причине, что лицензированию подлежит деятельность по управлению МКД на основании договора управления (ч. 2 ст. 192 ЖК РФ), а застройщик по закону не может выступать исполнителем по такому договору. Не исключено, что дольщики, получившие помещения по акту, могут требовать защиты своих прав путем принуждения застройщика (через органы госжилнадзора или суд) к заключению договора с УК."
Нашла еще несколько подобных статей, но это все теория, а вот практики не нашла совсем.

den_graf
Бывалый
Сообщений: 345
Зарегистрирован: 10 сен 2015, 19:08
Благодарил (а): 24 раза
Поблагодарили: 175 раза

управление домом от застройщика до выбора способа управления

#57 Сообщение den_graf » 21 дек 2015, 19:12

Надежда Батьковна писал(а):Может есть какая нибудь практика по привлечению к ответственности застройщика по ст.14.1.3. и ст.7.23.3 (интересует только ч.1) КоАП РФ?



а что есть практика привлечения УК или иное лицо..ч.1 ...без лицензии..??
.в "переходный" момент..есть МКД..которые были на непосредственном..собрания не было..и УК управляет...нарушений в этом случае нет..

Отправлено спустя 5 минуты 28 секунды:
Надежда Батьковна писал(а): Прежде всего, по мнению автора, застройщик не может быть привлечен к административной ответственности за управление МКД без лицензии (ч. 1 ст. 14.1.3 КоАП РФ) по той причине, что лицензированию подлежит деятельность по управлению МКД на основании договора управления (ч. 2 ст. 192 ЖК РФ), а застройщик по закону не может выступать исполнителем по такому договору. .


.ч. 1 ст. 14.1.3 КоАП РФ:
1. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии на ее осуществление, если такая лицензия обязательна, -

где тут указано, что застройщика или любой лицо любой формы собственности, не возможно привлечь..!!

Надежда Батьковна
Новичок
Сообщений: 11
Зарегистрирован: 18 дек 2015, 12:49
Благодарил (а): 2 раза
Поблагодарили: 3 раза

управление домом от застройщика до выбора способа управления

#58 Сообщение Надежда Батьковна » 21 дек 2015, 21:41

В самой статье об этом не указано, но обобщу все мною прочитанное и услышанное:
п.2 ст.192 ЖК РФ - "Под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимаются выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом."
Застройщик не имеет и не может иметь статуса управляющей компании и быть исполнителем коммунальных услуг и он по факту не может заключать договоры управления с дольщиками потому как:
1. законом это запрещено;
2. до момента заключения договора управления между УК и застройщиком (в законе говорится о 5 днях с момента ввода дома в эксплуатацию - п.14 ст.162 ЖК РФ), последний хоть и управляет МКД, но без заключения договора управления (по смыслу п.7.3 ст.155 ЖК РФ). В течении этого времени застройщик обязан соблюдать стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013г. № 416. Данные Правила не предусматривают наличие у застройщика лицензии.
3. Отдел по лицензированию ГЖИ также подтвердил, что застройщик в течение 5 дней после ввода в эксплуатацию, действует без лицензии и без заключения договора управления и при этом временно принимает на себя часть обязанностей управляющей компании.
4. ст.14.1.3 КоАП РФ не распространяется на застройщиков, т.к. лицензия для них не обязательна, а это основное условие для возложения ответственности. Но если застройщик все же вопреки закону заключит договор управления, в таком случае его действия подпадают под санкции данной статьи.
Под ст.7.23.3 КоАП РФ "подпадают" и застройщики, и УК, и ТСЖ.
Поправьте меня, если я где-то не права. К конструктивной критике отношусь нормально, ошибки учту. И буду очень благодарна, если кто практику все таки подкинет

Аватар пользователя
Roman676
Стажер
Сообщений: 76
Возраст: 25
Зарегистрирован: 12 янв 2016, 12:01
Благодарил (а): 33 раза
Поблагодарили: 4 раза

управление домом от застройщика до выбора способа управления

#59 Сообщение Roman676 » 29 янв 2016, 10:28

burmistr писал(а):Не будут ничего править. За 5 дней ничего не нарушается, так как ещё не подписаны акты приёма передачи с будущими собственниками...


Из этого всего получается вывод: 1. Застройщик должен ввести дом в эксплуатацию. 2. Заключить договор с УК в течении 5дней. 2.1 Далее ОМС в течении 2 месяцев проводит конкурс где выбирает УК. 2.2. Если до проведения конкурса ОМС дольщики(покупателей квартир - собственник) получили свидетельство на собственность (51% собственников), собственники могут инициировать ОСС и выбрать способ управления уже сами, например нашу УК, чтобы ОМС не проводили конкурс!?

ЮрийКо
Стажер
Сообщений: 51
Зарегистрирован: 28 янв 2016, 15:56
Благодарил (а): 19 раза
Поблагодарили: 15 раза

управление домом от застройщика до выбора способа управления

#60 Сообщение ЮрийКо » 29 янв 2016, 11:06

Для тог чтобы провести собрание по выбору Вашей УК, достаточно в соответствующих бланках ОСС указать реквизиты Акта передачи соответствующего помещения собственнику (участнику долевого строительства). И успеть до завершения конкурса представить пакет документов по проведенному ОСС в соответствующий комитет или управление.


Вернуться в «УПРАВЛЕНИЕ НОВОСТРОЙКАМИ...»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 0 гостей