CRM-система для УК и ТСЖ

Общее имущество МКД

Обсуждение вопросов, связанных с управлением новостройками. Кому начислять коммуналку, кто устраняет недоделки, как проводить собрание и т.д.
Сообщение
Автор
Аватар пользователя
Лаврентий
Ветеран
Сообщений: 1892
Зарегистрирован: 06 фев 2014, 11:37
Благодарил (а): 582 раза
Поблагодарили: 630 раза

Общее имущество МКД

#1 Сообщение Лаврентий » 24 июн 2014, 21:10

Юрий Владимирович,добрый вечер.
Правильно ли я Вас понял что общее имущество МКД
не подлежит регистрации в Росреестре.
А принадлежит собственникам на основании закона.
Кроме земельного участка.
Значит никто из жителей налог на имущество не платит?
А налог на землю кто должен оплачивать?
Если земля под домом является ОИ МКД
Ранее читал что у одной УК были финансовые разногласия с арендатором
подвала.
арендатор в один "прекрасный" момент перестал платить.
После регистрации подвала в Росреестр вопрос был решен.
У нас имущество в одном из поселков принадлежит УК был не УСНО
не платил нал.на имущество т.к менее100мил.
Сейчас после слияния,реорганизации слетел с УСНО
на общем режиме
полный "попандос" жду 2015г

Аватар пользователя
burmistr
Администратор
Сообщений: 20865
Возраст: 37
Зарегистрирован: 21 янв 2013, 12:33
Откуда: Нерезиновая
Благодарил (а): 4966 раза
Поблагодарили: 16730 раза

Re: Общее имущество МКД

#2 Сообщение burmistr » 25 июн 2014, 11:03

Правильно поняли.

Общее имущество - это лифты, лестницы, крыши, трубы и т.д. Они не регистрируются отдельно от здания...

А вот по земельным участкам - там сложнее. До того момента, как земля вошла в состав общего имущества убирать ее должен собственник (491 ПП РФ). В силу того, что после сдачи объектов земля зачастую юридически остается у застройщика - УК (ТСЖ) убирая эту землю не могут взыскать с собственников плату за эту уборку.

Поэтому многие начинают тяжбы с застройщиками или ОМСУ по передаче замли в общедолевую собственность.

А по земельному налогу - тут дырень в законодательстве. Пока не оформлено право собственности - налоговая не знает кто собственник и какая у него доля. Следовательно налог не уплачивается (по крайней мере я ни разу не слышал на семинарах по всей РФ)

Аватар пользователя
Лаврентий
Ветеран
Сообщений: 1892
Зарегистрирован: 06 фев 2014, 11:37
Благодарил (а): 582 раза
Поблагодарили: 630 раза

Re: Общее имущество МКД

#3 Сообщение Лаврентий » 25 июн 2014, 15:18

burmistr писал(а):
А по земельному налогу - тут дырень в законодательстве. Пока не оформлено право собственности - налоговая не знает кто собственник и какая у него доля. Следовательно налог не уплачивается (по крайней мере я ни разу не слышал на семинарах по всей РФ)

Вы же знаете у нас особая ситуация мы строим исключительно на своей земле
покупаем землю- имеем св-во.
Вот и платим налоги на землю.
Продаем квартиры-в таунах и опять платим налог на землю!
Но по моему решение нашли осталось реализовать.

Айгель
Бывалый
Сообщений: 404
Возраст: 32
Зарегистрирован: 26 июн 2014, 10:35
Откуда: московская область
Благодарил (а): 285 раза
Поблагодарили: 160 раза

Re: Общее имущество МКД

#4 Сообщение Айгель » 29 июн 2014, 09:55

Вопрос относительно состава общего имущества для расчета норматива по электроэнергии МОП (по 102 Распоряжению). В нашем городе в площадь МОП не включается подвалы, чердаки и тех этажи. Такой позиции придерживается администрация города, со ссылкой на письмо Когана (мол привести единый подход при расчете с отоплением).
Вот только у меня вопрос - если при расчете норматива данная площадь не включена в состав МОП, а при проведении работ по содержанию и ремонту МКД, необходимо чтобы подвалы освещались - куда списывать затраты на данное освещение? Совсем не освещать мы не имеем право в том числе и по пожарному законодательству и проч.
Как в других городах справились с этим вопросом? Какую площадь и на основании чего вы учли в расчете норматива по электроснобжению МОП?

______________________________
С уважением,
г.Железнодорожный
Айгель Глейзер

Аватар пользователя
Дмитрий Блинов
Бывалый
Сообщений: 312
Возраст: 47
Зарегистрирован: 11 апр 2014, 04:19
Откуда: г. Касли
Поблагодарили: 18 раза
Контактная информация:

Re: Общее имущество МКД

#5 Сообщение Дмитрий Блинов » 29 июн 2014, 10:40

491 ПП РФ
2. В состав общего имущества включаются:
 а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
Если в подвале есть бойлерная и (или) насосная, их площадь должна входить в расчет норматива. Но в каждом регионе по разному. У нас в Челябинской области в МОП было включено вообще все, независимо от надобности освещения. Поэтому областной прокуратурой норматив ОДН по электроэнергии был отменен и отправлен в ЕТО на пересмотр.

Аватар пользователя
Гость с Урала
Модератор
Сообщений: 4396
Возраст: 42
Зарегистрирован: 28 фев 2014, 13:54
Откуда: с Урала
Благодарил (а): 964 раза
Поблагодарили: 2577 раза

Re: Общее имущество МКД

#6 Сообщение Гость с Урала » 29 июн 2014, 18:20

У нас дом оборудован общедомовыми и индивидуальными (квартирными) счётчиками... Поэтому по электроэнергии (в отличии от ГВС и ХВС имеющих ограничения по начислению) как ОДН распределяем всю разницу показаний между ОДПУ и ИПУ (ибо никаких других методик не имеем)... И убедите нас, что мы не правы )))

Аватар пользователя
burmistr
Администратор
Сообщений: 20865
Возраст: 37
Зарегистрирован: 21 янв 2013, 12:33
Откуда: Нерезиновая
Благодарил (а): 4966 раза
Поблагодарили: 16730 раза

Re: Общее имущество МКД

#7 Сообщение burmistr » 30 июн 2014, 08:48

Гость с Урала писал(а):У нас дом оборудован общедомовыми и индивидуальными (квартирными) счётчиками... Поэтому по электроэнергии (в отличии от ГВС и ХВС имеющих ограничения по начислению) как ОДН распределяем всю разницу показаний между ОДПУ и ИПУ (ибо никаких других методик не имеем)... И убедите нас, что мы не правы )))


Я тоже так распределяю, но с точки зрения 354 ПП РФ я (да и Вы) не совсем правы.

Если полученный ОДН "влазит" в норматив потребления, то все ОК. А если нет - сверхнормативное оплачивается за счет собственных средств исполнителя.

Меня спасает то, что в Москве не выставляется ОДН (эт такая фишка собянинских РКЦ, который плевать хотели на 354 ПП РФ) и нет норматива на ОДН. Поэтому в ТСЖ я тупо делю на площадь всех помещений и радуюсь.

Аватар пользователя
Гость с Урала
Модератор
Сообщений: 4396
Возраст: 42
Зарегистрирован: 28 фев 2014, 13:54
Откуда: с Урала
Благодарил (а): 964 раза
Поблагодарили: 2577 раза

Re: Общее имущество МКД

#8 Сообщение Гость с Урала » 30 июн 2014, 19:38

burmistr писал(а):
Гость с Урала писал(а):У нас дом оборудован общедомовыми и индивидуальными (квартирными) счётчиками... Поэтому по электроэнергии (в отличии от ГВС и ХВС имеющих ограничения по начислению) как ОДН распределяем всю разницу показаний между ОДПУ и ИПУ (ибо никаких других методик не имеем)... И убедите нас, что мы не правы )))


Я тоже так распределяю, но с точки зрения 354 ПП РФ я (да и Вы) не совсем правы.

Если полученный ОДН "влазит" в норматив потребления, то все ОК. А если нет - сверхнормативное оплачивается за счет собственных средств исполнителя.

Меня спасает то, что в Москве не выставляется ОДН (эт такая фишка собянинских РКЦ, который плевать хотели на 354 ПП РФ) и нет норматива на ОДН. Поэтому в ТСЖ я тупо делю на площадь всех помещений и радуюсь.

Вот и у нас нет норматива на ОДН по электроэнергии (по воде есть, а по электроэнергии нет)... И убедите нас, что мы не правы )))

Айгель
Бывалый
Сообщений: 404
Возраст: 32
Зарегистрирован: 26 июн 2014, 10:35
Откуда: московская область
Благодарил (а): 285 раза
Поблагодарили: 160 раза

Re: Общее имущество МКД

#9 Сообщение Айгель » 01 июл 2014, 09:29

burmistr писал(а):
Гость с Урала писал(а):У нас дом оборудован общедомовыми и индивидуальными (квартирными) счётчиками... Поэтому по электроэнергии (в отличии от ГВС и ХВС имеющих ограничения по начислению) как ОДН распределяем всю разницу показаний между ОДПУ и ИПУ (ибо никаких других методик не имеем)... И убедите нас, что мы не правы )))


Я тоже так распределяю, но с точки зрения 354 ПП РФ я (да и Вы) не совсем правы.

Если полученный ОДН "влазит" в норматив потребления, то все ОК. А если нет - сверхнормативное оплачивается за счет собственных средств исполнителя.

Меня спасает то, что в Москве не выставляется ОДН (эт такая фишка собянинских РКЦ, который плевать хотели на 354 ПП РФ) и нет норматива на ОДН. Поэтому в ТСЖ я тупо делю на площадь всех помещений и радуюсь.


************
Спасибо, коллеги! Однако мой вопрос связан непосредственно с расчетом норматива, т.к. в Московской области он разработан.

Есть такое письмо:
Письмо Министерства регионального развития РФ от 22 ноября 2012 г. № 29433-ВК/19 "О разъяснении по вопросу учета в расчете размера платы за коммунальные услуги значений общей площади всех помещений в многоквартирном доме, общей площади помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, общей площади всех жилых помещений (квартир) и нежилых помещений в многоквартирном доме, а также по вопросу учета значения общей площади помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, при определении нормативов потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды"
В соответствии с пунктом 40 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. № 354 (далее - Правил предоставления коммунальных услуг), потребитель коммунальных услуг в многоквартирном доме вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом в составе платы за коммунальные услуги отдельно вносит плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или в нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме.
При этом согласно пункту 36 Правил предоставления коммунальных услуг расчет размера платы за коммунальные услуги производится в порядке, установленном указанными Правилами.
Используемые при расчете размера платы за коммунальные услуги в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг значения обшей площади жилого помещения (квартиры), нежилого помещения в многоквартирном доме надлежит определять на основе данных, содержащихся в документе, подтверждающем право собственности (пользования) на помещение в многоквартирном доме, передаточном акте или ином документе о передаче застройщиком помещения в многоквартирном доме, техническом паспорте жилого помещения (квартиры) или техническом паспорте многоквартирного дома, а значения общей площади всех помещений в многоквартирном доме, общей площади помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, общей площади всех жилых помещений (квартир) и нежилых помещений в многоквартирном доме надлежит определять на основе данных, содержащихся в техническом паспорте многоквартирного дома.
При этом в целях обеспечения единого подхода при расчете общей площади помещений, входящих а состав общего имущества в многоквартирном доме (*), необходимо учитывать одинаковый состав помещений, являющихся общим имуществом многоквартирного дома, как при определении нормативов потребления коммунальной услуги по отоплению в жилых помещениях (пункты 3 и 18 приложения к Правилам установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 306 (далее - Правила установления и определения нормативов)), нормативов потребления коммунальной услуги по отоплению на общедомовые нужды (пункты 4 и 21 приложения к Правилам установления и определения нормативов), нормативов потребления коммунальной услуги по холодному и горячему водоснабжению в жилых помещениях (пункт 5 приложения к Правилам установления и определения нормативов), нормативов потребления коммунальной услуги по холодному и горячему водоснабжению на общедомовые нужды (пункты 7 и 27 приложения к Правилам установления и определения нормативов), нормативов потребления коммунальной услуги по электроснабжению на общедомовые нужды (пункты 9 и 37 приложения к Правилам установления и определения нормативов), так и при последующем расчете размера платы за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды в многоквартирных домах, не оборудованных коллективными (общедомовыми) приборами учета, с использованием нормативов потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды (пункт 17 приложения 2 к Правилам предоставления коммунальных услуг).
В этой связи для обеспечения исполнителей коммунальных услуг, в том числе ресурсоснабжающих организаций, информацией об общей площади помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирных домах, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации утверждать нормативы потребления коммунальных услуг в акте об утверждении нормативов потребления коммунальных услуг следует отражать состав помещений, являющихся общим имуществом в многоквартирном доме, площади которых учтены при установлении нормативов потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды (например, площадь помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирных домах, может быть определена в составе площадей тамбуров, коридоров, лестничных клеток, колясочных помещений, электрощитовых и помещений обслуживающего персонала).
В.И. Коган


ИА "ГАРАНТ": http://www.garant.ru/products/ipo/prime ... z33lH2Prd7

Кроме того есть следующая информация из Консультанта:
Краткий обзор изменений
Краткое описание изменений в расчете ОДН с 01.06.2013 приведено в таблице 1. Полное описание изменений с указанием формул расчета представлено в следующих разделах статьи.

Таблица 1

Расчет потребления на ОДН
Услуга
Отопление

При отсутствии ОПУ
Плата за отопление на ОДН отменена. Норматив по отоплению на ОДН отменен.

При наличии ОПУ
Общий размер платы за отопление суммарно по дому не изменится, но вместо двух
составляющих услуги индивидуального и общедомового потребления) будет присутствовать единая услуга - отопление. Кроме того, показания ИПУ по отоплению не будут учитываться, если хотя бы в одном помещении дома нет ИПУ. Если же во всех помещениях есть индивидуальные счетчики по отоплению, их показания будут учтены при расчете платы .

Услуга
Холодное и горячее водоснабжение,газо- и электроснабжение

При отсутствии ОПУ

Норматив расчета ОДН должен быть снижен для холодного и горячего водоснабжения, если в регионе используется расчетный метод при определении норматива (а не метод аналогов). Из формулы расчета норматива исключены технологические потери в инженерных сетях дома, которые могли составлять 20% для 10-этажного дома

При наличии ОПУ
Плата за ОДН может быть снижена вследствие того, что объем ОДН, который превышает
норматив, может быть оплачен не за счет средств собственников, а за счет средств исполнителя. Такое возможно, если на собрании собственников помещений в МКД не решили иное и если исполнителем коммунальной услуги не является РСО.

Услуга
Водоотведение
При отсутствии ОПУ
Плата за водоотведение на ОДН отменена. Норматив по водоотведению на ОДН отменен
При наличии ОПУ
Возврат жильцам отрицательной суммы за ОДН по водоотведению отменен


В новой редакции Правил установления и определения нормативов потребления расчет площади общего имущества таков. Общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества в МКД, складывается из суммарной площади помещений, не являющихся частями квартир МКД и предназначенных для обслуживания более одного помещения в МКД (согласно сведениям, указанным в паспорте МКД). В числе таких помещений названы площади межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, тамбуров, холлов, вестибюлей, колясочных, помещений охраны (консьержа) в этом МКД, не принадлежащих отдельным собственникам. Таким образом, из определения следует, что площадь общего имущества не содержит площади чердаков и подвалов.


Коллеги прокомментируйте пожалуйста.
Т.к. если брать меньшую площадь, то и соответственно норматив будет занижен, а при подобном расчете сверхлимитных сумм, в моем варианте из 53 МКД - 35 с убытком!

Мы сейчас ведем работу по выведению гусаков (фасадного освещения) из МОП в гор.сети, однако это проблематично. У нас район пятиэтажек (1968г) и крупных деревьев, создающих дополнительную темноту много, чтобы подход к подъезду был нормально освещен, помимо светильника "шарик" под козырьком, на козырек или на фасад мы установили "гусак на 250дрл" соответственно и потребление электроэнергии идет колоссальное, а помимо подъездов еще с торцов домов. Если их отключить то по нормам освещения МКД - будет нарушение.

Коллеги, подскажите ваше мнение!
Юрий Владимирович, вы можете предположить наилучший вариант решения ссложившейся ситуации?

С уважением,
Айгель Рифкатовна Глейзер
г.о. Железнодорожный
Московская область

Аватар пользователя
Дмитрий Блинов
Бывалый
Сообщений: 312
Возраст: 47
Зарегистрирован: 11 апр 2014, 04:19
Откуда: г. Касли
Поблагодарили: 18 раза
Контактная информация:

Re: Общее имущество МКД

#10 Сообщение Дмитрий Блинов » 01 июл 2014, 10:07

Таким образом, из определения следует, что площадь общего имущества не содержит площади чердаков и подвалов.

В общем случае да. Но п.2 № 491 гласит:
В состав общего имущества включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
Так, что если что-то из перечисленного есть в подвалах и чердаках (а, как правило, что-там все равно есть) то площадь этих мест (не обязательно весь подвал или чердак) включается. Во всяком случае мне ни ГЖИ ни прокуратура не пытались что-то предъявить, хотя жильцы пытались оспорить.


Вернуться в «УПРАВЛЕНИЕ НОВОСТРОЙКАМИ...»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 0 гостей