CRM-система для УК и ТСЖ

Дополнительные работы без дополнительной оплаты

Сообщение
Автор
Сибирская Я
Ветеран
Сообщений: 730
Зарегистрирован: 14 июл 2014, 07:09
Благодарил (а): 87 раза
Поблагодарили: 634 раза

Дополнительные работы без дополнительной оплаты

#1 Сообщение Сибирская Я » 16 июл 2014, 12:51

Перечень работ по содержанию и ремонту ОИ ооооочень широк. Теоретически, под обязанность УК содержать "в надлежащем состоянии" можно подвести любую работу.
Приходилось ли Вам сталкиваться с необходимостью выполнять работы, не включенные в содержание жилья без дополнительной оплаты?

В качестве примера привожу решение ВАС.
Многабукав, но "краткий" вариант приведу:

Суть вопроса:
Гражданин Тарасов жалуется на УК в ГЖИ.
ГЖИ дает предписание УК, чтобы УК заказала экспертизу (в специализированной организации) и получила заключение о причине трещины в стене дома.
УК пытается оспорить предписание в суде.
1я инстанция: суд признает правоту УК. По мнению суда ни в ПСОИ 491, ни в договоре обязанности заказывать экспертизу у УК нет.
ГЖИ подает в арбитраж. Арбитраж оставляет решение без изменения.
Гражданин Тарасов подает апелляцию и кассацию, их возвращают. Гражданин Тарасов обращается в ВАС.
ВАС отменяет предыдущие решения судов, так как:
Согласно ЖК несущие конструкции = общедомовое имущество. Наружная стена имеет еще и внутреннюю поверхность, являющуюся имуществом конкретного собственника (следовательно, в вопросе затрагиваются и имущественные интересы Тарасова).
Согласно ст. 161 ЖК, управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия и надлежащее содержание ОИ.
По договору УК осуществляет надлежащее содержание ОИ.
Как следует из статьи 158 ЖК, и п. 28 и 31 Правил 491, в случае управления МКД управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений, причем размер платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.
В свою очередь, требования и нормативы по содержанию ОИ являются обязательными для исполнения как собственниками, так УК. В Правилах указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с УК.
УК выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском.
Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Вложения
Постановление ВАС по вопросам содержания жилья.pdf
(230.49 KiB) Загружено 153 раз

Аватар пользователя
burmistr
Администратор
Сообщений: 20712
Возраст: 37
Зарегистрирован: 21 янв 2013, 12:33
Откуда: Нерезиновая
Благодарил (а): 4911 раза
Поблагодарили: 16637 раза

Re: Дополнительные работы без дополнительной оплаты

#2 Сообщение burmistr » 16 июл 2014, 12:57

Все этой ерундой занимаются практически.
В Челябинске на саминаре сказали, что даже последствия метеорита не смогли людям выставить.

Хотя по томв решению ВАС РФ это предотвратить было нельзя

Сибирская Я
Ветеран
Сообщений: 730
Зарегистрирован: 14 июл 2014, 07:09
Благодарил (а): 87 раза
Поблагодарили: 634 раза

Re: Дополнительные работы без дополнительной оплаты

#3 Сообщение Сибирская Я » 16 июл 2014, 13:02

burmistr писал(а):Все этой ерундой занимаются практически.
В Челябинске на саминаре сказали, что даже последствия метеорита не смогли людям выставить.

Хотя по томв решению ВАС РФ это предотвратить было нельзя


У нас ураган на выходных был, страшный.
Деревья, естественно. Все в деревьях. Пилим-возим, пилим-возим.

Сибирская Я
Ветеран
Сообщений: 730
Зарегистрирован: 14 июл 2014, 07:09
Благодарил (а): 87 раза
Поблагодарили: 634 раза

Re: Дополнительные работы без дополнительной оплаты

#4 Сообщение Сибирская Я » 16 июл 2014, 13:08

И еще чисто сибирская фишка - снег зимой. Вывоз - не в тарифе.
В эту зиму было еще как-то терпимо. В зиму 2012-2013 у нас трактора - чуть ли не круглосуточно работали и камазы, груженые "с горкой" уходили на снегоотвалы (про то как искали свободную технику - это вообще отдельная песня).
Доначисляли, ссылаясь на это, так как во всех ПСОИ предусмотрена сдвижка.
А мы вывозили камазами, так как "противопаводковые мероприятия".
Погрязли в жалобах, разборках. До сих пор последствия нет-нет, да и прилетают.

Аватар пользователя
burmistr
Администратор
Сообщений: 20712
Возраст: 37
Зарегистрирован: 21 янв 2013, 12:33
Откуда: Нерезиновая
Благодарил (а): 4911 раза
Поблагодарили: 16637 раза

Re: Дополнительные работы без дополнительной оплаты

#5 Сообщение burmistr » 16 июл 2014, 14:01

Ну вывоз снега - это не ЧП...
Должны вывозить вне зависимости от объемов...

Аватар пользователя
Гость с Урала
Модератор
Сообщений: 4376
Возраст: 42
Зарегистрирован: 28 фев 2014, 13:54
Откуда: с Урала
Благодарил (а): 957 раза
Поблагодарили: 2567 раза

Re: Дополнительные работы без дополнительной оплаты

#6 Сообщение Гость с Урала » 16 июл 2014, 15:02

Уже говорил, но ещё раз повторюсь...
В том числе и благодаря данному решению ВАС и возникло ПП РФ №290 с минимальным перечнем...
Теперь основная задача всех УК грамотно этим распорядиться, чётко определить перечни и прописать договора в части стоимости работ и услуг...
УК действительно исходя из буквы закона (и это подтвердил ВАС) обязана полностью отвечать за содержание МКД, но это совсем не значит, что тариф при этом должен учитывать все работы, аварийные и форс мажорные работы (не входящие в утверждённый обязательный минимальный перечень) вполне можно вынести за тариф, но это должно быть чётко прописано в договоре (или можно учесть в тарифе формирование резервных фондов на такие случаи)...

Сибирская Я
Ветеран
Сообщений: 730
Зарегистрирован: 14 июл 2014, 07:09
Благодарил (а): 87 раза
Поблагодарили: 634 раза

Re: Дополнительные работы без дополнительной оплаты

#7 Сообщение Сибирская Я » 17 июл 2014, 05:05

burmistr писал(а):Ну вывоз снега - это не ЧП...
Должны вывозить вне зависимости от объемов...


Юрий Владимирович, а Вы имеете ввиду "должны" - в смысле вывозить (выполнить работу) или должны - в смысле за счет содержания, без доп. оплаты?

В 290: 24. Работы по содержанию земельного участка... в холодный период года:
-сдвигание свежевыпавшего снега и очистка придомовой территории от снега и льда при наличии колейности свыше 5 см;
- очистка придомовой территории от снега наносного происхождения (или подметание такой территории, свободной от снежного покрова);
- очистка придомовой территории от наледи и льда;
В 491 - тоже - про сдвижку.
Вывоз - это отдельная услуга, верно я понимаю.
У нас ситуация такая: практически весь фонд на муниципальном тарифе. Свою детализацию нам не дают, сколько не просим (ну чем-то же руководствовалась администрация при формировании тарифа). Тариф в среднем 15-16. В договорах про вывоз - тоже ничего.
Поэтому мы делали так: привлекали собственников, подписывали у них акт о работе техники (часы работы фронталки и камаза), и потом доначисляли "дополнительные работы".

Аватар пользователя
Гость с Урала
Модератор
Сообщений: 4376
Возраст: 42
Зарегистрирован: 28 фев 2014, 13:54
Откуда: с Урала
Благодарил (а): 957 раза
Поблагодарили: 2567 раза

Re: Дополнительные работы без дополнительной оплаты

#8 Сообщение Гость с Урала » 17 июл 2014, 08:46

Сибирская Я писал(а):
burmistr писал(а):Ну вывоз снега - это не ЧП...
Должны вывозить вне зависимости от объемов...


Юрий Владимирович, а Вы имеете ввиду "должны" - в смысле вывозить (выполнить работу) или должны - в смысле за счет содержания, без доп. оплаты?

В 290: 24. Работы по содержанию земельного участка... в холодный период года:
-сдвигание свежевыпавшего снега и очистка придомовой территории от снега и льда при наличии колейности свыше 5 см;
- очистка придомовой территории от снега наносного происхождения (или подметание такой территории, свободной от снежного покрова);
- очистка придомовой территории от наледи и льда;
В 491 - тоже - про сдвижку.
Вывоз - это отдельная услуга, верно я понимаю.
У нас ситуация такая: практически весь фонд на муниципальном тарифе. Свою детализацию нам не дают, сколько не просим (ну чем-то же руководствовалась администрация при формировании тарифа). Тариф в среднем 15-16. В договорах про вывоз - тоже ничего.
Поэтому мы делали так: привлекали собственников, подписывали у них акт о работе техники (часы работы фронталки и камаза), и потом доначисляли "дополнительные работы".

(Позволю себе вставить 5 копеек)

Сибирская Я, имеется в виду то что Вы (как УК) безусловно должны это делать (исходя в том числе и из представленных Вами ПП РФ)...
А вот где взять и как предусмотреть на это средства, это уже ваш внутренний (как УК) вопрос и "коммерческий риск" как постановляет ВАС...
Лучше конечно учесть эти работы в тарифе, просто нужно правильно (обоснованно) его формировать, а не пользоваться средне-потолочными ))
Администрации зачастую принимают (утверждают) тарифы из политических, а не из экономических соображений...

irina
Стажер
Сообщений: 130
Зарегистрирован: 05 ноя 2013, 13:06
Благодарил (а): 20 раза
Поблагодарили: 52 раза

Re: Дополнительные работы без дополнительной оплаты

#9 Сообщение irina » 17 июл 2014, 10:18

Дружественная УК прописала в договоре управления, что не имеет право выполнять работы по текущему и кап. ремонту, перечень которых не утвержден решением общего собрания, и не несет ответственность за последствия невыполнения этих работ. Коллеги, как вы считаете, спасет ли это от штрафа ГЖИ? Может где то есть арбитражная практика в пользу УК?

Аватар пользователя
burmistr
Администратор
Сообщений: 20712
Возраст: 37
Зарегистрирован: 21 янв 2013, 12:33
Откуда: Нерезиновая
Благодарил (а): 4911 раза
Поблагодарили: 16637 раза

Re: Дополнительные работы без дополнительной оплаты

#10 Сообщение burmistr » 17 июл 2014, 10:38

irina писал(а):Дружественная УК прописала в договоре управления, что не имеет право выполнять работы по текущему и кап. ремонту, перечень которых не утвержден решением общего собрания, и не несет ответственность за последствия невыполнения этих работ. Коллеги, как вы считаете, спасет ли это от штрафа ГЖИ? Может где то есть арбитражная практика в пользу УК?


Точно не спасет от штрафа. Договор в указанной Вами чпсти противоречит 162 статье ЖК и указанному выше решению ВАС РФ. Думаю Высший арбитражный - существенная практика...


Вернуться в «РЕШЕНИЕ СПОРНЫХ СИТУАЦИЙ ПРИ УПРАВЛЕНИИ МКД»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 0 гостей