Оплата за содержание и ремонт общедомового имущества собственниками встроенно-пристроенных нежилых помещений.

[Анжелика Тихонова]

Добрый день! Проконсультируйте пожалуйста по такой ситуации: В нашем управлении имеются многоквартирные дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, с существенными площадями. Собственники таких помещений являются юридические лица. В основном в них ведется розничная торговля(магазины), также есть отделение Сбербанка РФ. Собственники таких помещений отказываются оплачивать расходы за содержание и ремонт общедомового имущества. Их доводы основываются на следующем:
1. Рамка ввода коммуникаций разные на дом и на встроенно-пристроенное помещение;
2. Фактически расходы на свое помещение они несут самостоятельно, ремонт кровли и т.п.

Вопрос №1
Обязаны в данном случае собственники встроенно-пристроенных помещений нести бремя за содержание и ремонт общедомового имущества наравне со остальными собственниками МКД?
Вопрос №2
В том случае если это обязанность существует, то тариф должен умножаться на всю площадь помещения или только на ту что встроенно в дом?

Хотелось бы ознакомиться с актуальном арбитражной практикой по таким спорам.
Спасибо.

[burmistr]

Анжелика удалось же

Сейчас наковыряю Вам арбитражки...

[Анжелика Тихонова]

Это было не сложно)) С нетерпением жду.

[burmistr]

Вопрос №1 Обязаны в данном случае собственники встроенно-пристроенных помещений нести бремя за содержание и ремонт общедомового имущества наравне со остальными собственниками

Да должны. Все собственники помещений в МКД несут бремя содержания общего имущества МКД пропорционально своей доле (площади) в общем имуществе. Пользуются ли они лифтами (первые и вторые этажи) и т.д. роли не играет.

Вопрос №2В том случае если это обязанность существует, то тариф должен умножаться на всю площадь помещения или только на ту что встроенно в дом?

Размер платы (итоговый по МКД) = площадь всех помещений по свидетельствам о праве собственности * размер платы...

Арбитражки море по этому поводу (вся в пользу УК)

Вот например:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 02.04.2013 по делу N А33-9477/2012
На основании ст. ст. 210, 249, 395 ГК РФ, ч. 1 ст. 39, п. 1 ст. 158 ЖК РФ суд пришел к выводу, что требование управляющей организации о взыскании с собственника встроенно-пристроенного нежилого помещения в многоквартирном доме задолженности по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества в доме и процентов за пользование чужими денежными средствами было удовлетворено правомерно. При этом суд счел, что довод собственника о том, что ему не выставлялись счета на оплату оказанных услуг, не мог быть принят в качестве основания для его освобождения от оплаты, поскольку обязательства по оплате за оказанные услуги возникли непосредственно из принадлежности собственнику помещения в доме. Действуя разумно и добросовестно, он имел возможность в спорный период обратиться к управляющей организации с требованием о предоставлении указанных счетов и уплатить имевшуюся задолженность.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.06.2013 по делу N А11-5338/2012
Собственник встроенно-пристроенного нежилого помещения, которое является частью многоквартирного жилого дома, обязан нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества дома. Несение самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям ст. 249 ГК РФ, п. 1 ст. 158 ЖК РФ. Довод ответчика том, что принадлежащее ему нежилое помещение не является частью многоквартирного жилого дома и технически обслуживается отдельно, судом отклонен, т.к. он противоречит обстоятельствам дела и документам (в т.ч. техническому паспорту и свидетельству о праве собственности).

Президиум ВАС РФ Постановление от 9 ноября 2010 г. N 4910/10 (с этим то они спорить не будут )

[Анжелика Тихонова]

Спасибо большое за практику. Юрий Владимирович еще пара вопросов:
1. В суде УК должна доказывать, что она оказывала услуги конкретно этому собственнику встроенно-пристроенного помещения?
2. Сейчас у нас проходит выездная налоговая проверка. Собственникам этих помещений нами не выставлялись счета фактуры на эксплуатационные расходы. Вследствие чего, по мнению налогового органа УК занизила налоговую базу по налогу на прибыль и НДС. получается со стороны налогового органа вышеуказанные доначисления будут правомерны?

[burmistr]

Спасибо большое за практику. Юрий Владимирович еще пара вопросов:

Не за что))) Тут даже кнопочка спасибо есть - желтенькая...

1. В суде УК должна доказывать, что она оказывала услуги конкретно этому собственнику встроенно-пристроенного помещения?

Нет. Почитайте то решение ВАС РФ, на которое я выше сослался

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 ноября 2010 г. N 4910/10

Так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

2. Сейчас у нас проходит выездная налоговая проверка. Собственникам этих помещений нами не выставлялись счета фактуры на эксплуатационные расходы. Вследствие чего, по мнению налогового органа УК занизила налоговую базу по налогу на прибыль и НДС. получается со стороны налогового органа вышеуказанные доначисления будут правомерны?

Выставление счетов-фактур никак не связано с реализацией. По НК РФ реализация - переход права собственности, а этот переход на счет-фактуру не завязан... Этот вопрос я бы выделил в отдельный и задал в ветке "Налоги в ЖКХ". Там форумчане быстрее проконсультируют, тем более, что не совсем понятен предмет претензий...

[Анжелика Тихонова]

Большое спасибо!:)

[burmistr]

Большое спасибо!:)

Не за что... Обращайтесь.

[Анжелика Тихонова]

Юрий Владимирович, добрый день! возникла еще пара вопросиков.
Вопрос №1
В том случае, если УК вообще не предоставляла услуги собсвенникам этих встроенно-пристроенных помещений, все равно существует обязанность у собственника нести это бремя платы за содержание и ремонт общедомового имущества?
Вопрос №2
Если по решению собственников данная площадь встроенно-пристроенного помещения не была включена в расчет тарифа за содержание и ремонт общедомового имущества, а была включена только площадь квартир. Во-первых правомерно ли решение собственников, а во вторых если правомерна, то тогда существует обязанность собственника нежилого помещения оплачивать за содержание и ремонт общедомового имущества?

Заранее спасибо.

[Elenata]

У нас в процессе судебного разбирательства встроенное помещение , расположенное между двумя подъездами одного дома обрело самостоятельный адрес с литерой Б и в расходах более не участвует.

Выдержка из решения суда :
Истец основывает свои требования на том, что в собственности ответчика находится нежилое помещение № 2, расположенное по адресу: пр. Карла Маркса, д. 10 площадью 785 кв. м.

Однако данный довод не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Из материалов дела усматривается, что ответчику принадлежит на праве собственности два объекта недвижимости: Нежилое помещение № 6 площадью 70,3 кв.м., расположенное по адресу: , пр-т. Карла Маркса, д. 10, кадастровый (условный) номер №(Выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.11.2011 № 41/073/2011-132, кадастровый паспорт Г 080419) и Здание магазина расположенное по адресу: , пр-т. Карла Маркса, д. 10 «Б», кадастровый (условный) номер№ (Выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.11.2011 № 41/073/2011-133, кадастровый паспорт Г 080420) (л.д. 94, 95, т. 3).

В действительности помещения № 2 с площадью 785 кв. м. по адресу: пр. Карла Маркса, д. 10 по заявленному адресу не существует. В результате допущенных ошибок
сведения об этом несуществующем объекте недвижимости попали в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. По итогам проведенной проверки запись об указанном объекте аннулирована, что подтверждается соответствующим документом - Уведомлением об отсутствии в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о регистрации указанного выше объекта недвижимости (л.д. 103, т. 3).

Вот уж воистину , в действительности все иначе, чем на самом деле.