ООО «Управляющая компания №1» сообщает, что наша организация оказывает собственникам помещений многоквартирных домов, расположенных на территории Юрьев-Польского района Владимирской области, услуги по управлению многоквартирным домом – 56 многоквартирных домов, а также услуги по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома – 327 многоквартирных домов. В связи с возникшими вопросами при организации работ по содержанию общего имущества многоквартирных домов, просим дать разъяснения по правоприменению Жилищного кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ, а также Гражданского кодекса РФ, а именно:
- В соответствии с требованиями части 1 статьи 158 Жилищного кодекса РФ, определено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме …
В соответствии с требованиями части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, определено общее имущество, принадлежащее на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, в том числе в пункте 4 как общее имущество указан земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с требованиями пп.е п.2 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491, в состав общего имущества включаются земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.
Данный нормативный акт уточняет (дополняет) Жилищный кодекс РФ, но никаким образом не противоречит его содержанию. Жилищным кодексом РФ не предусмотрена обязанность управляющей организации или ТСЖ за счет средств, поступающих к ним в качестве платы за содержание, выполнять работы по содержанию иных объектов или территорий, которые не отнесены статьей 36 к общему имуществу.
- В соответствии с требованиями части 9 статьи 55.25 Градостроительного кодекса РФ, лицо, ответственное за эксплуатацию здания, строения, сооружения (за исключением собственников и (или) иных законных владельцев помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не образованы или образованы по границам таких домов), обязано принимать участие, в том числе финансовое, в содержании прилегающих территорий в случаях и порядке, которые определяются благоустройства территории муниципального образования.
В соответствии с требованиями пункта 37 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, прилегающая территория - территория общего пользования, которая прилегает к зданию, строению, сооружению, земельному участку в случае, если такой земельный участок образован, и границы которой определены правилами благоустройства территории муниципального образования в соответствии с порядком, установленным законом субъекта Российской Федерации.
Законом Владимирской области от 11.06.2019 №52-ОЗ был установлен порядок определения границ прилегающих территорий.
Решением Совета народных депутатов муниципального образования город Юрьев-Польский Юрьев-Польского района от 01.08.2017 №23 (с изменениями от 01.12.2020 №15) было определено расстояние, характеризующее прилегающую территорию, а также определена обязанность собственников зданий, строений, сооружений, земельных участков по содержанию прилегающих территорий.
Считаем, что в данном случае Градостроительный кодекс РФ противоречит Жилищному кодексу РФ, в части определения объектов (территорий), которые должны содержаться за счет средств, поступающих в управляющие организации или ТСЖ от собственников помещений многоквартирных домов в качестве платы за содержание.
- В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Гражданского кодекса РФ, гражданское законодательство состоит из настоящего Кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов (далее - законы), регулирующих отношения, указанные в пунктах 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса. Нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу.
Данная норма устанавливает верховенство Гражданского кодекса РФ по отношению ко всем другим законам в части включаемых в них норм гражданского права.
В соответствии с требованиями ст.210 Гражданского кодекса РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества …
Гражданским кодексом РФ не вменена собственникам помещений многоквартирного дома обязанность по содержанию прилегающей территории, или иных объектов, не относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, что дублируется Жилищным кодексом РФ.
Вменение в обязанности управляющей организации или ТСЖ содержание прилегающей территории, находящейся за пределами земельного участка обслуживаемого многоквартирного дома, приведет не только к дополнительным расходам управляющей организации, но и как следствие к росту платы за содержание для жителей многоквартирных домов, что заведомо будет ими негативно восприниматься и оспариваться.
На основании изложенного, просим сообщить:
1. Каким нормативным актом необходимо руководствоваться при определении состава общего имущества многоквартирного дома, подлежащего содержанию за счет средств, поступающих в управляющую организацию или ТСЖ в виде платы за содержание жилого помещения?
2. Могут ли расходоваться средства собственников, поступающие в виде платы за содержание жилого помещения, на содержание территории, прилегающей к внешней границе земельного участка многоквартирного дома?
