CRM-система для УК и ТСЖ

«Главу в ГК про общие собрания я лично приветствую двумя руками. Термин “правовое сообщество” звучит для меня как музыка

В этой ветке форума обсуждаются новости сферы управления МКД, законопроекты и новые нормативно-правовые акты, касающиеся ЖКХ и новости из СМИ...
Сообщение
Автор
Maxiroms
Стажер
Сообщений: 146
Зарегистрирован: 30 июл 2014, 07:39
Благодарил (а): 36 раза
Поблагодарили: 69 раза

«Главу в ГК про общие собрания я лично приветствую двумя руками. Термин “правовое сообщество” звучит для меня как музыка

#1 Сообщение Maxiroms » 21 авг 2017, 11:21

Интересная статья.

Журнал «Арбитражная практика для юристов» № 8, Август 2017
Интервью
«Главу в ГК про общие собрания я лично приветствую двумя руками. Термин “правовое сообщество” звучит для меня как музыка»
О своей жизни в ЖСК, мечте о едином объекте недвижимости и вещном праве как фундаменте экономики, а также о решении животрепещущих проблем собственников квартир, коттеджей и садоводческих домов рассказал Евгений Алексеевич Суханов, доктор юридических наук, профессор, заведующий кафедрой гражданского права МГУ им. М. В. Ломоносова.


БИОГРАФИЯ
• С отличием окончил юридический факультет МГУ им. М. В. Ломоносова в 1971 году
• Заведующий кафедрой гражданского права (в прошлом — декан юридического факультета) МГУ им. М. В. Ломоносова
• Преподавательский стаж с 1974 года
• Заслуженный деятель науки, доктор юридических наук, профессор
• Заместитель председателя Совета по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ
• Заместитель Председателя Международного коммерческого арбитражного суда при Торгово-промышленной палате РФ
• Член Научно-консультативных советов при Верховном суде РФ и при Генеральной прокуратуре РФ
• Автор более 400 публикаций по вопросам собственности, обязательственному и корпоративному праву
— Евгений Алексеевич, добрый день! Хочу продолжить разговор, начало которого было опубликовано в прошлом номере нашего журнала, и поговорить про вещное право. По нему у Вас тоже недавно вышла книга, а также было много статей в периодике.
Мне очень запомнилась статья в Вестнике МГУ, где речь шла о правах собственников на помещения в здании. Предлагаю начать именно с этой тематики. Я ее называю «поэтажная собственность», не знаю уж, как Вам этот термин…
— Хороший термин, и на Западе он используется.
— Хочется обозначить этот особый вид собственности каким-то специальным термином, а вариантов не так много, и все они — калька с того или иного иностранного слова: жилищная собственность или частичная (разделенная) собственность — в Германии, горизонтальная собственность — в Испании, поэтажная собственность — в Швейцарии.
Когда мы обсуждали этот вопрос с коллегами, как-то сам по себе в лидеры выбился термин «поэтажная собственность». Особенностью данного феномена является неразрывная связь собственности на конкретное помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и здание, в котором это помещение находится. Мы сейчас в Исследовательском центре частного права готовим концепцию реформирования законодательства об этой самой поэтажной собственности и скоро ее презентуем.
Но ведь в современном виде этому институту в России лет 25, не больше. А меня интересует некоторая преемственность. Что было в советское время? В моем понимании, единственным аналогом были жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).
— Я жил в ЖСК! И в МГУ работал какое-то время в жилищной комиссии…
— И что происходило с этим? Я сейчас расскажу свое понимание, а Вы меня опровергните или подтвердите. Пайщики дают ЖСК деньги, а кооператив строит. Кто является собственником того, что он построил? Наверное, кооператив.
— Именно. Кооператив.
— Дальше он раздает людям только квартирки. Входная группа, фундамент, крыша, несущие стены… Что с ними? Они остаются в собственности кооператива или переходят в общую собственность жильцов, как это происходит в поэтажной собственности? Если второе, тогда институту поэтажной собственности в России не 25, а гораздо больше лет…
— Да, надо знать историю этого вопроса, тем более что она развивалась, можно сказать, на моих глазах.
Кооперативы возникли не от хорошей жизни. Жилья не хватало. И практически имелся только жилищный наем для граждан. Но наем жестко нормировался. И классическая ситуация, о которой я рассказываю студентам: сначала на троих (мать, отец и сын) давали двухкомнатную квартиру, 32 м2. Дальше сын женился, привел жену в квартиру и у них еще и ребенок родился. Пятеро на 32 м2 — уже не здорово. А чего им дать можно было взамен?
Если молодым дать двухкомнатную квартиру 32 м2, то родители останутся в двухкомнатной. Такие хоромы! Куда им?! Они заблудятся там (с юмором).
Вы зря смеетесь, я это собственными глазами наблюдал. Любой чиновник в райисполкоме говорил: вы что? 32 м2 на двоих?! Это если только герой соцтруда или какой-нибудь писатель великий…
Тогда такой вариант — молодежь оставить в двухкомнатной, а родителей в однокомнатную. Но однокомнатных квартир строители возводили очень мало. Угадайте, почему? Очень просто. Что выгоднее построить: 10 трехкомнатных или 30 однокомнатных?
— А, санузел, кухня, всякая мелочевка?
— Ну, конечно. Причем потребитель наглый. Трубу ему не там повернули, кран не такой поставили… Поэтому трехкомнатных квартир было сколько угодно. И какой тогда выход у людей? А выход был найден в кооперативах. В них эти жесткие нормы (9 м2 общей площади на человека) не действовали, допускалось превышение, но за свои деньги.
— Так что, получается, человек не всю стоимость квартиры оплачивал?
— Сначала подразумевалось так. Это сразу после войны. Но в 70-х годах уже дело было не так. Строили, допустим, 10 домов и решали: вот эти два будут кооперативные, один пойдет в МГУ, второй еще куда-то. А в МГУ очередь стояла, и надо было распределять, кому что достанется. И платить пайщик должен был сразу не весь пай, а 40%. И на 10–15 лет кредит.
— А совокупность стоимости всех паев была равна стоимости постройки дома?
— В общем, примерно так.
— А уровень цен какой был?
— Вот мы вносили 4 тыс. руб. за двухкомнатную квартиру первый взнос, а всего она стоила 10 тыс. руб. Это два автомобиля «Жигули». В общем, кооператив служил фактически тому, что ты получал то же самое, что при социальном найме, но только за деньги. Что произошло дальше? Была создана рабочая группа по написанию Закона о собственности в СССР, тогда были придуманы приватизация жилья и т. п. И вот приходят письма от граждан: послушайте, вы в своем этом проекте (а он публиковался тогда широко) всем квартиры раздаете в собственность, даже тем, кто за них ничего не платил (то есть вселился по соцнайму). А мы, члены ЖСК — не собственники?!
— Подождите, так они не были собственниками квартир?
— Не были. Собственник — ЖСК. А у них с ним паевые отношения, корпоративные. И за эти 15 лет, пока выплачивался пай, могло много чего произойти: разводились, умирали… И появилось право на пай. Оно делилось, наследовалось, и чего с ним только не делали. О, что там началось… Были постановления Пленума Верховного суда СССР.
— А если право на пай на однокомнатную квартиру поделить между разводящимися супругами, то на что будет это право?
— На деньги.
— А на деньги от кого, кооператива?
— Нет. Деньги были как эквивалент стоимости пая. Деньги тогда вообще мало кого интересовали, пай интересовал людей на предмет того, чтобы пожить в квартире. Поэтому тот, за кем оставался пай, выплачивал другому претенденту часть его стоимости (например, при разводе). Пай этот был первым зачатком корпоративных отношений, он давал право голоса. Правда, на собрания никто не ходил, мы бегали с опросным листом по квартирам. «Бегунок» он назывался.
— То есть решения собраний появились в российском праве куда раньше, чем гл. 9.1 в ГК… А чем они регулировались? Можно было признать решение недействительным?
— Был типовой устав ЖСК РСФСР 1965 года, в нем имелось регулирование. И дела об оспаривании решений собраний были, разумеется. Но надо тоже понимать, что реально проводилось только одно собрание — когда «жеребились».
— То есть?
— Выбирали, кому какая квартира достанется.
— Погодите, а разве изначально это не было понятно? Или это мы избалованы законом о долевом строительстве и хотим знать заранее, за какую квартиру платим?
— Фильм «Гараж» смотрели? Ровно такая ситуация была у меня. Я сам тянул этот жребий и вытянул, слава богу, четвертый этаж, а не первый.
Так вот, когда члены ЖСК стали протестовать, считая несправедливой бесплатную приватизацию квартир из соцнайма, то С. А. Хохлов предложил такое решение: член ЖСК, который полностью выплатил пай, становится собственником квартиры. Так это и попало в Закон о собственности в СССР. На дворе был 1990 год.
Оттуда это пошло и в республиканские законы о собственности. Но дальше было еще интереснее. Когда мы это сделали, то получили два огромных мешка писем, в которых нас члены ЖСК ругали на чем свет стоит.
Что случилось? А то, что кто-то вытягивал на жеребьевке первый, а кто-то последний этажи. И вот они-то становились членами правления ЖСК, и чаще всего из них избирался председатель ЖСК.
Дело в том, что как только люди получали свои квартиры, они на собрание больше не ходили. В те времена со снабжающими организациями проблем не было, как сейчас. И стоили коммунальные услуги сущие копейки. Там и родилось заочное собрание. Бегунок, о котором я уже сказал.
В 9 вечера, когда граждане включают программу «Время», раздавался звонок, мол, подпиши бумажку. И ты подписывал. Но вопрос — а с чего ради он в 9 вечера будет обегать все квартиры?
— Как-то рассчитывает переехать из своей квартирки, судя по всему? Но как они могли освободиться?
— Кто-то умирает и не имеет наследников. Кто-то, извиняюсь, уедет в Израиль (в те времена это было распространено). И если квартира освобождается, то в исполкоме стоит очередь не только на государственное жилье, но и на кооперативное.
— С какой это стати?
— Еще какая очередь! Жилья ведь и кооперативного тоже не хватало. И я не мог за свои деньги один купить трехкомнатную квартиру. Этот фокус не проходил.
Там были нормы побольше, но не беспредельные. И на освободившуюся в кооперативе квартиру направляли очередника со стороны. И этого очередника заселяли в ЖСК через первый этаж. Или через последний. А ту квартиру, что реально освободилась, занимал чаще всего председатель ЖСК (проживавший на первом или последнем этаже), после чего ему уже не было никакого резона оставаться на общественной работе; на его место заступал новичок или кто-то еще из правления, рассчитывающий на улучшение своих условий в будущем.
И эта система работала, пока мы не решили наградить пайщиков в кооперативе собственностью.
Тогда получалось — ты на первом вытянул квартиру, ты в ней и живи теперь всегда. А самое худшее письмо мы получили из гаражного кооператива Академии наук.
Там гаражные кооперативы были, и, как тебя избрали членкором или академиком, ты получал место в гараже. Но они люди пожилые чаще всего, уходили довольно быстро, и на их место вступал новый членкор. Но, как только закон был принят, эта лафа закрылась. На гараж стали претендовать наследники. А новым членкорам что делать?
— Стройте новый кооператив.
— Легко сказать. Это несколько лет нужно убить. Кто-то ходить должен землеотвод оформлять, со строителями договариваться и т. п. Понимаете, к чему собственность привела?
— И вот мы подошли к поэтажной собственности, наконец.
— Придумали регулирование в 1993 году в Законе об основах федеральной жилищной политики, и мне очень не нравится то, на чем был сделан акцент.
— Подождите, ведь приватизация пошла с 1991 года. Значит, и поэтажная собственность возникла тогда же. Не могло же быть по-другому. Нельзя быть собственником квартиры, но не иметь в общей собственности общее имущество здания.
— Это так, но регулирование ввели хоть какое-то только в 1993 году. И что мне в нем не нравится? Акцент на индивидуальной собственности. Человеку повторяют — квартира твоя. Он внутри делает хоромы, а подъезд такой, что зайти страшно. Я вот с Австрией сравниваю — там ковры лежат в подъездах. И в реестре значится не квартира, а 1/52 доля в праве собственности на дом за герром Майером.
— Так, Евгений Алексеевич, у нас же все то же самое! Один в один. Просто у них акцент на общей собственности на дом, а у нас — на индивидуальной собственности на квартиру. Они идут от того, что это общая собственность, но в ней выделены закуточки (квартиры), которые попадают в эксклюзивное обладание отдельных лиц (но это такой апгрейд общей собственности, не более того), а мы идем от того, что у нас есть квартиры, они наши личные, а общая собственность на общее имущество дома — это такой не всем понятный довесок, который, наверное, можно и проигнорировать. Но ясность же в головах! Как говорил классик, «разруха в головах». Но я добавлю — и ясность в них же.
Если смотреть на ситуацию нормальным взором, то в Австрии или Германии говорят, что стакан наполовину полон, а в России — что он наполовину пуст. По сути высказываний отличий же нет.
— Можно и так, но я в книжке по вещному праву написал специально, как и иностранцы делают, что это особый вид собственности. Я поместил это в раздел «Особые режимы». Как особый режим — делайте, что угодно.
— Правильно, первична общая собственность…
— Кстати, у них первичен вообще земельный участок и общая собственность на него. А у нас-то про земельный участок забыли…
— Как забыли? Есть же запись про него…
— Потом пришли к этому, да.
— И вот дальше что происходит? Есть сообщество собственников, они же участники общей долевой собственности на здание. И немцы персонифицируют данное сообщество. Они говорят: от имени этого сообщества может выступать особый — избранный жильцами — представитель.
— Это не только немцы делают, но и швейцарцы, и австрийцы, и итальянцы…
— Согласен. Так вот, это сообщество обладает некоторыми (самыми важными) чертами юридического лица без какой-либо регистрации в качестве такового.
— В Швейцарии оно прямо называется юридическим лицом, но с очень узкой правоспособностью: только ремонт дома или иная защита общих интересов.
— У меня вопрос к Вам в этой связи: не является ли ЖСК своеобразным советским ответом Западу? Вместо того, чтобы признавать сообщество собственников и наделять его элементами правоспособности, было придумано классическое юридическое лицо (с регистрацией и т. п.). На это юридическое лицо вроде как «повесили» все общее имущество, а владение этим общим имуществом сделали через участие в ЖСК и тот самый пай. Как Вам такая версия?
— Нет, так сказать нельзя, потому что сейчас придумали ТСЖ (теперь — ТСН). Раньше я думал, что это и есть кооператив, но П. В. Крашенинников доказал в своей докторской диссертации, что это не кооператив, поскольку там нет никаких паевых отношений.
— А что делать в ЖСК, кто сейчас собственник общего имущества? Кооператив, или это в чистом виде поэтажная собственность получается? И каков правовой режим во вновь создаваемых ЖСК?
— Что касается старых ЖСК, то их уже практически не осталось. А если остались, то я могу ответить словами из анекдота.
Вопрос армянскому радио: Раньше были в моде девушки с большой грудью, сейчас в моде девушки с маленькой грудью. Что делать девушкам с большой грудью? Ответ: Донашивать!
Так и в кооперативах этих старых я всегда отвечал — донашивать. А вот в новых кооперативах, как только все выплатили свои паи, кооператив придется преобразовывать в ТСН, деваться некуда.
— Ага, то есть, если все взносы выплачены, кооператив уже не может быть собственником общего имущества?
— Да, причем здесь правоустанавливающим фактом является уплата взноса. Корешки квитанций подтверждают, и все. Регистрация в собственность не обязательна, так как собственность возникает в силу закона.
Я сам несколько лет жил в кооперативе, который был кооперативом, хотя все взносы уплатили. Мы просто решили: живем как жили. И председатель у нас был, и субботники проводили, и все остальное.
— Тогда давайте ненадолго оставим эту тему и поговорим про коттеджные поселки.
Известно, как они образуются. Застройщик покупает большой земельный участок, потом нарезает его на маленькие, соток по 15, и остаются общие дороги, коммуникации и т. п.
— Ровно такая же ситуация в садоводческих товариществах.
— Именно к ним я как раз и подвожу, потому что сейчас мы рассматриваем проект закона о них. Так вот, чьи эти общие дороги и коммуникации в садоводческом товариществе?
— Должны быть общими.
— Общими? Это было бы идеальным решением, но как это обосновать с правовой точки зрения? Разработчики хотят в законе этот вопрос урегулировать, но боятся нарушить Конституцию, отобрать право собственности у тех садоводческих товариществ, которые успели оформить указанные общие дороги в свою собственность.
Так они в собственности товарищества были, а так перейдут в собственность всех садоводов на этой территории. А это не одно и то же, так как участились случаи выхода садоводов из товариществ…
— Я не понимаю, как это возможно, что еще за выход? В советское время из ЖСК никто никогда не выходил, поскольку если ты вышел, то утратил право на паенакопление и тебя просто выселят из квартиры. Это была слишком большая ценность. Там бы со всех сторон налетели и очередники, и кто только может. Это все равно, что выбросить имущество. Мне кажется, по той же причине никогда не выходили и из садоводческих товариществ.
— То есть Вы разделяете идею о том, чтобы сделать как на Западе, сказав, мол, ребята, вы объединены судьбой в сообщество собственников уже тем фактом, что ваши отдельные земельные участки находятся в границах одного коттеджного поселка или товарищества, и никуда вы из товарищества выйти уже не сможете, кроме как продав свой земельный участок с домом?
— В целом, да. Я не понимаю, как может быть иначе?
У нас в свое время Конституционный суд посмотрел на проблему ТСЖ под другим углом зрения — как на обычное добровольное объединение (может быть, политическую партию имели в виду) — и сказал, что никто не может быть понужден к вступлению в ТСЖ. На самом деле правильная позиция другая.
Если вы купили квартиру, то вы вошли в сообщество собственников, так как у вас возникло право общей долевой собственности на дом в целом. Вы добровольно ее купили? Добровольно. Значит, право участия в этом сообществе собственников у вас тоже возникло добровольно. Никто никого не заставлял.
То же касается наследников. Они же добровольно принимают наследство, их никто не заставляет. То же касается и огородников. Вот не вступят они в товарищество, а расходы кто будет платить? За чистку снега, за уборку мусора? Остальные законопослушные граждане? Нет, не может законодатель поощрять такое безответственное поведение.
— Эти расходы они должны нести, это очевидно для судебной практики, она с них все взыскивает. Но есть еще расходы на содержание аппарата ТСЖ, зарплату председателя, бухгалтера, охранников и т. п. Некоторые люди отказываются это оплачивать. Правы ли они?
— Я думаю, нет. Если расходы неразумные, зарплата председателя завышенная — приходи на общее собрание и бейся, доказывай свою правоту, сам становись председателем, в конце концов. А просто так голосовать ногами у тебя не получится.
Председатель ведь он кто? Он фактически коллективный представитель всех сособственников. А у них у всех есть в этом огромный интерес. Он от их имени договаривается с энергетиками, тот же самый трактор заказывает для уборки снега и т. п.
Он что, бесплатно должен это делать что ли? Или мы пустим все на самотек?
Я у своего участка снег почистил, но дальше соседнего участка проехать не смог, так как сосед у себя решил не чистить и на машине он зимой не ездит… На этом моя нелюбовь к председателю, боюсь, закончится, и я пойму, зачем он нужен. А раз он нужен, за его работу надо платить. Либо, повторяю, иди сам на его место и работай бесплатно. Поэтому вышел или не вышел, какая разница? Все взносы надо платить в том же размере, что и член ТСЖ или товарищества огородников. Поэтому ты только себе хуже сделаешь, если выйдешь.
Не пустят тебя на какое-нибудь важное собрание (устанавливающее размер взносов опять же), будешь знать. Платить-то все равно придется.
Захочешь потом прийти на собрание и пожаловаться, почему асфальт за общий счет кладут у дома председателя, а не у твоего, а тебе скажут: мы так решили на общем собрании, а ты свободен…
— Может быть, тогда ключевые вопросы должно решать не собрание членов ТСЖ, а общее собрание всех сособственников?
— Ну да, но это все одно и то же, на мой взгляд. Кстати, главу в ГК про общие собрания я лично приветствую двумя руками. Термин «правовое сообщество» (нем. Rechtsgemeinschaft) звучит для меня как музыка. Перенос этой немецкой правовой идеи в российское законодательство был мне как бальзам на душу.
— Кстати, есть перекосы и в другую сторону. Бывает, что злоупотребляют не только граждане, сбегающие из СНТ «на волю», отказники так называемые, но и само СНТ тоже балуется. Например, у меня знакомая покупала дачу недавно и ей сказали — плати за вступление в СНТ 50 тысяч. И ее попытки объяснить, что, покупая дом, она приобретает членство автоматом, не увенчались успехом. Мне не очень нравится такая история.
— Придется платить. Мы тоже платим в своем товариществе самые разнообразные взносы.
— Но, Евгений Алексеевич, взносы за содержание, которые равны для всех, конечно, новый участник должен платить. Например, если он вступает в июле, то за второе полугодие он должен заплатить на равных с остальными. Но почему он должен платить какой-то персональный сбор за право стать членом СНТ?
Я считаю, это безобразие и кабальная сделка, по сути. Ему некуда деваться, у него участок не с краю и он хочет к нему проезжать по общей дороге, на которую его не пустят, если он не вступит в товарищество, и приходится платить.
— Согласен. Есть еще интересный вопрос в этой связи. Если твой предшественник задолжал по взносам, то на тебя постараются навесить всю его задолженность и обусловить принятие тебя в СНТ тем, что эта задолженность будет погашена. А там как хочешь: сам платишь либо продавца своего заставляешь.
— На мой взгляд, не может товарищество перевешивать эту проблему с больной головы на здоровую. Так можно дойти до того, что начнут налоги, не уплаченные продавцом квартиры, с покупателя взыскивать.
И все-таки, Вы поддерживаете перенос идеи поэтажной собственности, закрепленной пока в законодательстве применительно только к многоквартирным жилым домам, на садоводческие товарищества и коттеджные поселки?
— Да, раз конструкция сложилась, надо ее брать. Любая альтернатива может оказаться очень слабой.
— Я вот и хочу, и боюсь одновременно. Мы ездили в Германию год назад и пытались разузнать, как у них устроены коттеджные поселки. Дело в том, что будет непростая задача, если переходить на описанную только что модель, то есть придется увязать переход права на индивидуальный земельный участок (вместе с коттеджем или садовым домом) с переходом права общей собственности на общий земельный участок. А регистраторы явно будут к этому не готовы, надо будет учить их. В этом плане я надеялся на иностранный опыт. Но был разочарован.
Как мне сказали, в Германии все общие дороги и коммуникации являются муниципальной собственностью. И вообще у них нет таких коттеджных поселков, как у нас. Фактически у них есть только деревни. Они рекомендовали мне поехать на юг Франции, там, кажется, есть так называемые сообщества закрытых дорог (англ. close gate community). Или в Америку. Мол, такие сообщества появляются там, где есть проблемы с преступностью, и полиция с ними не справляется. Я еще подумал в контексте наплыва мигрантов в Германию, погодите пару-тройку лет, у вас все то же будет. Еще приедете к нам перенимать опыт.
— Тем не менее надо думать в этом направлении. Помните, я говорил Вам в прошлый раз про закон «конструкционной экономии» Пиленко? Прежде чем создавать что-то новое, надо попробовать приспособить имеющийся правовой институт. Вот так и здесь.
— А как Вы относитесь к институту исключения участника из сообщества? Это крайняя мера, но она (в виде потенциальной возможности) довольно широко представлена за рубежом. В России же она практически отсутствует, но надо что-то делать, я считаю. Вводить ее в том или ином виде.
— Это хорошо в развитых странах. А если мы этот антисоциальный элемент выселим, он куда пойдет? На площадь трех вокзалов?
— Он получит деньги, — ведь это не конфискация, — за вычетом расходов на продажу, и пойдет искать себе жилье там, где все такие, как он, и к нему не будет претензий (либо все кричат по ночам, либо играют на роялях, либо не платят за содержание общего имущества, либо разводят кошек в страшном количестве).
— Он их пропьет тут же. И думать нечего.
— Так он точно так же может продать квартиру, получить деньги и пропить их. Мы же не можем ему запретить?
— Это да. Но когда он все пропьет, он тут же выйдет с ножом через два дома, встанет и будет ждать прохожих.
— С другой стороны, если у него денег нет (и мозгов), он и так выйдет и будет их грабить. Тогда его надо изолировать от общества в целом, а не только от жильцов этого дома, которых он достал своими закидонами.
— Для нанимателя по договору социального найма такая норма в кодексе есть ведь. А для собственника можно попробовать применить ст. 10 ГК и переселить его куда-нибудь.
— Я спрашиваю сейчас не с точки зрения того, что делать в правоприменительной практике, а больше под углом зрения на будущее, стоит ли такую конструкцию закрепить в законе?
— Думаю, стоит. Зная менталитет нашего народа, можно предположить, что подобные антисоциальные элементы будут у нас появляться постоянно.
— С другой стороны, я предвижу существенные возражения о том, что при помощи этого института начнут избавляться от принципиальных и неудобных соседей и т. п. И будет как бы другая крайность.
— Другая крайность — это опять ст. 10 ГК, только с другого боку. Любым правом можно злоупотребить. А эта статья помогает получить защиту.
— А как Вы относитесь к закону о реновации?
Вообще, на мой взгляд, началось какое-то наступление на право собственности по всем фронтам. Сначала снесли «самоволки» по всей Москве, невзирая на то, что у некоторых были документы о праве собственности. Теперь реновация. Дальше публичные сервитуты на подходе.
По смыслу законопроекта, если сетевая организация прокладывает трубы, провода и т. п., то все, кто стоят на ее пути, должны это вторжение терпеть и не могут потребовать, например, чтобы у них выкупили земельный участок. Помню, был у одного из товарищей на даче, так у них товарищество расположено аккурат под высоковольтными проводами. Так они даже в хорошую погоду потрескивают довольно угрожающе, да так громко, а уж когда дождик, то просто искрят. Ладно, они согласились с этим сами в свое время, понравилось место. А если мне в мое тихое товарищество такую линию загонят в 20 м от дома? Это как?
— Я плохо отношусь к нарушению права собственности, что тут говорить. И согласен со всем, что Вы сказали. И заключение Совета по кодификации относительно закона о реновации было отрицательным, и я его полностью разделяю. Вместо 5-этажек на том же месте поставят 25-этажки…
— На «Пионерской» поставили громадину в 32 этажа и рядом начали такую же возводить, кажется. Там мест для парковок и так-то не было. Что теперь начнется, страшно представить.
— А в Крыму что происходит? Если решили строить трассу до Симферополя, то убирайтесь все с дороги, сносим бульдозером. Это куда годится? Разве можно так делать, даже если вам поставили задачу все сделать до 2018 года? И Президенту доложили уже. Имейте смелость объяснить начальству, что по закону некоторые сроки являются невыполнимыми, и закон этот не просто так придуман, а для защиты иных лиц и их интересов. У нас получается, что уважают только крупную собственность. А мелкую позволяют себе просто не замечать.
По поводу сноса «самоволок», была одна тонкость в Москве, если речь про палатки и ларьки. Там были случаи, когда документы на здание были, а земля была в аренде и срок аренды уже давно истек.
— Вы считаете, что если срок аренды земли закончился, то здание надо сносить?
— А надо думать при заключении этого договора. Я открываю ГК и читаю: по окончании срока аренды арендатор обязан возвратить арендованное имущество. И выход очень простой, о котором мы 20 лет уже говорим, — давайте введем право застройки.
— Я понимаю. Но все строительство происходит по одной и той же модели, как строительная аренда. Не дает власть землю в собственность застройщикам. А тем что делать? Приходится соглашаться. Не сворачивать же им свой бизнес?
— А заключая договор аренды, вы о чем думаете? О том, что по Земельному кодексу появится право приватизировать землю?
— Помимо этого все думают, надо полагать, что если стоит большой дом, то его никто не тронет.
— Я в свое время попал на совещание арбитражных судей Поволжского округа.
Они рассказывали, что в г. Самаре выстроено четыре огромных 25-этажных дома. Когда начиналось строительство, прежний мэр сказал: «Начинайте, я потом все подпишу». Но потом его — хлоп и со скандалом убрали, пришел новый и сказал: «Ничего я подписывать не буду». И судьи потом сидели и ломали голову, что им делать. Четыре огромных дома, больше тысячи человек, маленькие дети и т. д. и т. п. Вот как их сносить?! Два дня думали и спорили, а я наблюдал.
Аренда — это такая же проблема, как мы видели с бездокументарными акциями. Мы берем нормальный институт, начинаем его ломать и корежить, а потом искать ответ на то, что мы накорежили, в классике. Это, мягко говоря, странно.
— Про право застройки я, конечно, согласен. Видел такие объявления: продается квартира за 10 тыс. евро, причем аналогичная квартира в соседнем доме стоит 200 тыс. Почему такая цена? А потому что в объявлении покупателя предупреждают, что до прекращения права застройки осталось 3 года. То есть через 3 года ему придется расстаться со своей собственностью за квартиру. От этого такая цена.
— Право застройки ведь не чуждый какой-то институт, оно было у нас до 1948 года, и до революции было прекрасное положение 1912 года о праве застройки.
Два слова, позвольте, о долевом строительстве сказать.
Кто такой застройщик? Объясните мне. Девелопер, извините за выражение. Земля у них в 99% государственная. Что у них свое? Договор строительного подряда, это я понимаю. А здесь? В Градостроительном кодексе такое понятие этого застройщика, что это просто менеджер, который рулит денежными потоками… Техники у него нету, умений строительных нету, чистый посредник.
— Он перепродавец. Я ни в коей мере не оправдываю ту схему, которая имеется, не подумайте. Ведь все нормально работает, если застройщик покупает землю в собственность? Если вдруг что-то пошло не так, у него есть хороший актив, на который можно обратить взыскание по его обязательствам перед дольщиками. Но как только на смену собственности приходит право аренды, особенно когда она краткосрочная, то требования кредиторов обеспечить фактически нечем.
— Правильно. У меня перед глазами господин Полонский, нарушивший обязательства перед многочисленными инвесторами. Если бы у него в собственности были земельные участки, на них бы давно обратили взыскание.
— Так это государству выгодно давать не в собственность и не на праве застройки (которое до 99 лет), а на праве аренды, в том числе краткосрочной, потому что так проще, — если дом не построен, отправить застройщика восвояси (читай — в банкротство).
— Считайте дальше. Заключили аренду на 5 лет. Значит, через 5 лет ты придешь ее продлевать к тому же чиновнику, у которого реально другой интерес. За 5 лет цены выросли, давай пересматривать арендную плату, возможны разные варианты и т. п. Это крайне коррупциогенный институт.
— А как Вам такая идея: по сути на примере многоквартирного дома мы получили классический единый объект недвижимости. Ведь земельный участок императивно поступает в собственность жильцов. И продать квартиру отдельно от права на землю уже никогда не получится.
— Да, это отличное правило. Единственное, надо откадастрировать земельный участок. Я видел такие вещи в Москве в 90-е годы, когда говорили: земля под домом ваша, тут не поспоришь, и мы от щедрот вам еще по 15 см к периметру дома добавим, а в садике у вас поставим еще один дом…
— Понимая эту проблему, два высших суда в 2010 году в постановлении Пленумов № 10/22 «О вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» сказали, что это будущее право собственности жильцов на землю под домом (будущее — пока не проведены кадастровые работы). И оно охраняется так же, как и полноценная собственность. Это было важнейшее разъяснение, на мой взгляд.
— Я что хочу сказать? Гражданское право, как дом. Гражданский оборот в нем — это крыша. А фундаментом является вещное право. И как у нас пошла реформа? Вещное право у нас наполовину советское еще, а крыша уже английская. И что мы построили опять?!
А вообще, конечно, я поддерживаю любую идею, которая ведет нас к тому, что недвижимость — это только земельный участок. Но недвижимость в виде машиномест — я уже никогда не пойму…
— Недавно Верховный суд рассматривал дело о том, как юрлицо скупило у граждан их квартиры в небольшом доме и пошло оформлять землю в собственность. Нижестоящие суды отказали — мол, не положено. Только жильцы могут. А высший суд сказал — возможно. Раз граждане стали собственниками земельного участка, то и их правопреемник сохраняет за собой это право. Дальше он снесет этот дом, построит на его месте что-то другое и появится у нас, наконец, классический единый объект в сфере коммерческой недвижимости.
— Только, как и во всем мире, произвольного использования земельного участка быть не может, Вы это тоже помните. Всегда и везде есть жесткое градостроительное регулирование.
— Да, конечно. Все, Евгений Алексеевич, наше время вышло. У Вас дела, да и мои вопросы почти исчерпаны. Спасибо большое за Ваше мнение, житейские истории и особенно за анекдот. Всего Вам доброго!
Беседовал Андрей Владимирович Егоров, главный редактор «АП».


© Материал из ЮСС «Система Юрист»
www.1jur.ru
Дата копирования: 21.08.2017

Аватар пользователя
ДонКихот
Ветеран
Сообщений: 1089
Зарегистрирован: 29 авг 2014, 09:54
Благодарил (а): 381 раза
Поблагодарили: 360 раза

«Главу в ГК про общие собрания я лично приветствую двумя руками. Термин “правовое сообщество” звучит для меня как музыка

#2 Сообщение ДонКихот » 22 авг 2017, 08:39

Понравилось! Правда, не всё понял.
Бурмистр будет, наверно, сетовать за "простыню". Можно было ссылку дать - и всё.

Аватар пользователя
predsedatel'
Активист
Сообщений: 158
Зарегистрирован: 10 сен 2015, 22:41
Откуда: Среднерусская полоса
Благодарил (а): 278 раза
Поблагодарили: 74 раза

«Главу в ГК про общие собрания я лично приветствую двумя руками. Термин “правовое сообщество” звучит для меня как музыка

#3 Сообщение predsedatel' » 23 авг 2017, 09:34

ДонКихот писал(а):Понравилось! Правда, не всё понял.
Бурмистр будет, наверно, сетовать за "простыню". Можно было ссылку дать - и всё.

Доступ то к статье наверное ограничен... вероятно поэтому статья скопирована полностью.

Оптимист от ЖКХ
Ветеран
Сообщений: 1912
Зарегистрирован: 06 апр 2016, 08:18
Откуда: Сибирь однако
Благодарил (а): 281 раза
Поблагодарили: 1073 раза

«Главу в ГК про общие собрания я лично приветствую двумя руками. Термин “правовое сообщество” звучит для меня как музыка

#4 Сообщение Оптимист от ЖКХ » 23 авг 2017, 09:48

Оххх, чото дюже много букафф, на половине устал и слился с чтива)))

АРоманов
Ветеран
Сообщений: 1165
Зарегистрирован: 13 ноя 2014, 21:46
Благодарил (а): 498 раза
Поблагодарили: 669 раза

«Главу в ГК про общие собрания я лично приветствую двумя руками. Термин “правовое сообщество” звучит для меня как музыка

#5 Сообщение АРоманов » 23 авг 2017, 10:17

Прям супер! Как лично с толковым человеком побеседовал

Deryunker
Ветеран
Сообщений: 668
Возраст: 29
Зарегистрирован: 04 фев 2016, 10:14
Откуда: Владимир
Благодарил (а): 121 раза
Поблагодарили: 295 раза

«Главу в ГК про общие собрания я лично приветствую двумя руками. Термин “правовое сообщество” звучит для меня как музыка

#6 Сообщение Deryunker » 23 авг 2017, 13:17

Очень правильная тема обсуждается:
нас в свое время Конституционный суд посмотрел на проблему ТСЖ под другим углом зрения — как на обычное добровольное объединение (может быть, политическую партию имели в виду) — и сказал, что никто не может быть понужден к вступлению в ТСЖ. На самом деле правильная позиция другая.
Если вы купили квартиру, то вы вошли в сообщество собственников, так как у вас возникло право общей долевой собственности на дом в целом. Вы добровольно ее купили? Добровольно. Значит, право участия в этом сообществе собственников у вас тоже возникло добровольно. Никто никого не заставлял.


Абсолютно согласен. Если в доме ТСЖ, то все собственники должны становиться его членами автоматически.. Это решит кучу проблем от внутренних, до административных и налоговых..

Аватар пользователя
юрист-зануда
Стажер
Сообщений: 124
Возраст: 40
Зарегистрирован: 13 мар 2017, 12:00
Откуда: Красноярск
Благодарил (а): 66 раза
Поблагодарили: 51 раза
Контактная информация:

«Главу в ГК про общие собрания я лично приветствую двумя руками. Термин “правовое сообщество” звучит для меня как музыка

#7 Сообщение юрист-зануда » 04 сен 2017, 12:24

В полемике есть такой приём: "Метод пропущенного выбора". И хоть тут в начале статьи его попытались прикрыть (или честно нивилировать), то всё равно он сработал.
Какая ещё такая "поэтажная собственность"? Я понял только одно: писатели текста - фанаты германского права и хотят немецкую поэтажность - к нам. Потому что им - привычнее.
вот они пишут:
неразрывная связь собственности на конкретное помещение с долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и здание, в котором это помещение находится
Правильно, всё сейчас так и есть. Но следом они пишут и равняют приведённой цитате слово "поэтажная", что РАЗРЫВАЕТ эту связь по этажам!!!
Они 2 умножают на 2 и получают 5. И вроде всё правильно, пять карт на руках, но ты явно понимаешь, что где-то тебя нахлобучили.
А этот вот пассаж добивает окончательно:
идеи поэтажной собственности, закрепленной пока в законодательстве применительно только к многоквартирным жилым домам
Кажется, у них одинаковая трава с Меньстроем!!! Где у нас закреплена собственность на 2-ой или там 15-ый этаж отдельно от всего дома? В законодательстве про МКД. ГДЕ??? rev
Аааааа! Я пропустил основы основ! :o Мой мир рушится!!! trup
Срочно куплю их травы.

Аватар пользователя
Владимир Васильев
Ветеран
Сообщений: 1267
Возраст: 54
Зарегистрирован: 24 май 2016, 11:19
Откуда: Tyumen
Благодарил (а): 1127 раза
Поблагодарили: 813 раза

«Главу в ГК про общие собрания я лично приветствую двумя руками. Термин “правовое сообщество” звучит для меня как музыка

#8 Сообщение Владимир Васильев » 04 сен 2017, 13:14

юрист-зануда писал(а):Источник цитаты В законодательстве про МКД. ГДЕ??? Аааааа! Я пропустил основы основ! Мой мир рушится!!! Срочно куплю их травы.

Это называется толкование закона, у них собственность поэтажная и выделу подлежит, а летают ребятки на улицу с 15 этажа через окно, короче, неадекватная статейка

Deryunker
Ветеран
Сообщений: 668
Возраст: 29
Зарегистрирован: 04 фев 2016, 10:14
Откуда: Владимир
Благодарил (а): 121 раза
Поблагодарили: 295 раза

«Главу в ГК про общие собрания я лично приветствую двумя руками. Термин “правовое сообщество” звучит для меня как музыка

#9 Сообщение Deryunker » 04 сен 2017, 16:10

юрист-зануда писал(а): Но следом они пишут и равняют приведённой цитате слово "поэтажная", что РАЗРЫВАЕТ эту связь по этажам!!!

Ничего поэтажная собственность не разрывает) Это лишь термин. Дело в том, что в Германии помимо общего имущества МКД есть общее имущество этажа. Т.е если на этаже несколько собственников, то коридор и прочее находится в общей собственности собственников квартир на этом этаже.

юрист-зануда писал(а):А этот вот пассаж добивает окончательно:
идеи поэтажной собственности, закрепленной пока в законодательстве применительно только к многоквартирным жилым домам
Кажется, у них одинаковая трава с Меньстроем!!! Где у нас закреплена собственность на 2-ой или там 15-ый этаж отдельно от всего дома? В законодательстве про МКД. ГДЕ??? rev
Аааааа! Я пропустил основы основ! :o Мой мир рушится!!! trup
Срочно куплю их травы.

Ну так они пишут, что идеи закреплены, не все положения немецкой теории) Это в противовес тому, что по нежилым зданиям такого законодательства вообще нет. И там была полная неразбериха пока ВАС не сказал, что должны применяться нормы ЖК по аналогии..

Аватар пользователя
юрист-зануда
Стажер
Сообщений: 124
Возраст: 40
Зарегистрирован: 13 мар 2017, 12:00
Откуда: Красноярск
Благодарил (а): 66 раза
Поблагодарили: 51 раза
Контактная информация:

«Главу в ГК про общие собрания я лично приветствую двумя руками. Термин “правовое сообщество” звучит для меня как музыка

#10 Сообщение юрист-зануда » 05 сен 2017, 05:56

Deryunker писал(а):...помимо общего имущества МКД есть общее имущество этажа. Т.е если на этаже несколько собственников, то коридор и прочее находится в общей собственности собственников квартир на этом этаже.
Вот такого пояснения им (в статье) не хватало. Как минимум.
Но вернёмся к нашим реалиям. Да и у немчуры (без негативного окраса!) спросим, какое имущество может быть на этаже, но которым не пользуется весь дом? Пожарный кран? Счётчик ИПУ? Ограждение балкона? Стена дома, проходящая через этаж - это тогда чьё?
Понятно, что шкаф интернет-провайдера, висящий на этаже, тогда пользует не ОДИ, а это самое поэтажное и деньги, стало быть, пилятся между квартирами на этаже. Хотя интернетом пользуется весь дом. А то и не один (ежели транзит). Сейчас деньги падают на весь дом и польза всему дому. А в этой поэтажной тогда какая?
Милиция обрадуется только. У нас, когда пожарные рукава тырят, по идее потерпевшими должны быть все квартиры, все собственники. Это ж сколько протоколов надо оформить, постановлений о признании потерпевшими. Сумм ущерба. Поэтому и не делают так :) а управляшек/тсж потерпевшими признают, хотя это вообще не наше имущество. Так вот в поэтажном случае будет всего несколько квартир и протоколов, можно (милицейским) и потерпеть.
Но любое право собственности на вещь включает в себя возможность эту вещь выкинуть, уничтожить. С каким общим имуществом на этаже так можно поступить? Потому что даже тот же пожарный кран он для тушения пожара как бы в доме. Остаются только входные двери, да окна. Ну ещё люк мусоросборника если уж совсем в маразм впадать. Если я прав в этих последних предположениях, то такая "поэтажность" России противопоказана. Ибо это психология и менталитет. Эта "поэтажность" есть простое стремление иметь хоть маленькое, но - своё, потому что в Европе культ частной собственности, они рождаются с ним. А на Руси всегда был общинный строй, была деревня и колхоз. У нас население до сих пор не привыкло к мысли, что дом - общий. А тут предлагают им объёснять, что есть ещё что-то более (или менее, по размерам если?) общее ,чем дом целиком. Мол, у вас дом - общий, платИте по счётчику. А вот ещё у вас лестничная клетка более общая, чем дом - платите за её помывку.
В поэтажной психологии крыша махом станет проблемой только последнего этажа (только-только народ приучили к обратному), а за подвал вообще никто не будет подписываться. Поэтажно ж ведь! ;)


Вернуться в «НОВОСТИ ОТРАСЛИ, ИНИЦИАТИВЫ ПРАВИТЕЛЬСТВА И КАК МЫ К НИМ ОТНОСИМСЯ»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 3 гостей