CRM-система для УК и ТСЖ

Дополнительнвые доходы дома при смене способа управления

Все вопросы связанные с бухучетом в ЖКХ
Сообщение
Автор
Аватар пользователя
ДонКихот
Ветеран
Сообщений: 1077
Зарегистрирован: 29 авг 2014, 09:54
Благодарил (а): 375 раза
Поблагодарили: 359 раза

Re: Дополнительнвые доходы дома при смене способа управления

#11 Сообщение ДонКихот » 14 июн 2015, 09:53

Годовалая писал(а):Если коротко, то перед созданием ТСН, да, собственно, и в течение всего периода управления нами "её" домом, много кровушки нам выпила))) а если развернуто, то слишком много матов будет в тексте :mrgreen:

Да простите её великодушно! Ибо не ведала, что творила.

Аватар пользователя
burmistr
Администратор
Сообщений: 21798
Возраст: 38
Зарегистрирован: 21 янв 2013, 12:33
Откуда: Нерезиновая
Благодарил (а): 5248 раза
Поблагодарили: 17353 раза

Re: Дополнительные доходы дома при смене способа управления.

#12 Сообщение burmistr » 15 июн 2015, 11:55

Uganda писал(а):Странные выводы насчет ГК и ЖК. Хоть решение ОСС насчет Ваших прав заключать договор аренды имеете?


Если ты прочитаешь ст.36 ЖК РФ + 290 ГК РФ, то не найдешь в перечне общего имущества денег полученных СОБСТВЕННИКАМИ от использования принадлежащего им имущества...

Давай рассуждать...

1) к компетенции ОСС относится вопрос по использованию ОИМКД. Отнесение денег от аренды ОИМКД к самому ОИМКД очень спорно...

Представь пример, когда ты владеешь хатой весь 2014 год и в конце года ее продаешь... Ты спокойно приходишь в УК и забираешь деньги тебе причитающиеся (соразмерно доле). Смогу я как УК тебе их не отдать? Не смогу... А могу я, как новый собственник на них претендовать - не могу, так как права и обязанности по хате у меня возникли с момента возникновения права собственности...

2) Между УК1 и УК2 нет договорных отношений, а значит у УК1 передача попадет под НДС, а у УК2 под налог на прибыль (внереализационные расходы)... Спасти деньги от налогов не получится, НК РФ не делит деньги на ОИМКД...

Ялиса
Модератор
Сообщений: 7970
Зарегистрирован: 19 июн 2014, 05:29
Благодарил (а): 1199 раза
Поблагодарили: 3696 раза

Re: Дополнительнвые доходы дома при смене способа управления

#13 Сообщение Ялиса » 15 июн 2015, 13:56

burmistr писал(а):2) Между УК1 и УК2 нет договорных отношений, а значит у УК1 передача попадет под НДС, а у УК2 под налог на прибыль (внереализационные расходы)... Спасти деньги от налогов не получится, НК РФ не делит деньги на ОИМКД...
спорно. Но ты прав, только в суд. При этом притягиваем положения ЖК РФ и пытаемся доказать,что не было прередачи имущественных прав, не было дарения, были переданы деньги собственников, не было никакой реализации.

Uganda
Ветеран
Сообщений: 2534
Зарегистрирован: 04 дек 2014, 12:56
Благодарил (а): 202 раза
Поблагодарили: 1064 раза

Re: Дополнительнвые доходы дома при смене способа управления

#14 Сообщение Uganda » 15 июн 2015, 14:15

После слов про внереализационные расходы ничего не понимаю.
И не бейте по голове!
Я же не лечу вас словами типа "Принцип последовательности в форме allegans contraria non audiendus est" или "Схематичный абрис неприменимости концепции деликтной ответственности в качестве обоснования принципа эстоппель" :D

Аватар пользователя
burmistr
Администратор
Сообщений: 21798
Возраст: 38
Зарегистрирован: 21 янв 2013, 12:33
Откуда: Нерезиновая
Благодарил (а): 5248 раза
Поблагодарили: 17353 раза

Re: Дополнительнвые доходы дома при смене способа управления

#15 Сообщение burmistr » 15 июн 2015, 14:18

Uganda писал(а):После слов про внереализационные расходы ничего не понимаю.
И не бейте по голове!


Юристы - такие юристы))))

По человечьи - есть доходы по основным видам деятельности (все, что в 154 статье ЖК), а все остальное в бухучете и налогах (при условии, что УК только управляет домами) - прочие доходы (в нашем случае внереализационные), так как получив деньги УК ничего не реализовало...

Ты лучше скажи, почему считаешь, что деньги от рекламы - ОИМКД))) Интересна твоя позиция...

Ялиса
Модератор
Сообщений: 7970
Зарегистрирован: 19 июн 2014, 05:29
Благодарил (а): 1199 раза
Поблагодарили: 3696 раза

Re: Дополнительнвые доходы дома при смене способа управления

#16 Сообщение Ялиса » 15 июн 2015, 14:21

Да нифига это не доходы, то что глбух автора вопроса так сделала не есть правильно.
А мнение юриста очень интересно. Уганда, на сцену

Uganda
Ветеран
Сообщений: 2534
Зарегистрирован: 04 дек 2014, 12:56
Благодарил (а): 202 раза
Поблагодарили: 1064 раза

Re: Дополнительнвые доходы дома при смене способа управления

#17 Сообщение Uganda » 15 июн 2015, 14:24

Ну уже обкашливали эту тему....
Где-то рядом в ветках. Напоминаю, там про ст.248 ГК РФ говорили.
Юр, ты ещё спрашивал мнение юристов. Кто-то начал обсуждать, потом я подтянулся.

И вот всем участникам дискуссии пруф:
Определение ВАС РФ от 05.05.2012 N ВАС-5368/12 по делу N А43-19960/2011
Требование: О пересмотре в порядке надзора судебных актов по делу о взыскании неосновательного обогащения.
Решение: В передаче дела в Президиум ВАС РФ отказано, поскольку суд сделал правильный вывод о том, что ответчик не получил согласие всех собственников здания на передачу третьему лицу прав по использованию общего имущества, полученные ответчиком по договору аренды крыши денежные средства подлежат распределению между всеми собственниками здания.

и второй пруф:
Определение ВАС РФ от 15.07.2010 N ВАС-9170/10 по делу N А05-8023/2009
В передаче дела по иску о взыскании части дохода от использования общего имущества для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано, так как суд, удовлетворяя иск, пришел к обоснованному выводу о том, что отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что истец отказался от права получения дохода от использования общего имущества соразмерно своей доле в пользу ответчика.

Аватар пользователя
burmistr
Администратор
Сообщений: 21798
Возраст: 38
Зарегистрирован: 21 янв 2013, 12:33
Откуда: Нерезиновая
Благодарил (а): 5248 раза
Поблагодарили: 17353 раза

Re: Дополнительнвые доходы дома при смене способа управления

#18 Сообщение burmistr » 15 июн 2015, 14:31

Uganda писал(а): И вот всем участникам дискуссии пруф:
Определение ВАС РФ от 05.05.2012 N ВАС-5368/12 по делу N А43-19960/2011
Требование: О пересмотре в порядке надзора судебных актов по делу о взыскании неосновательного обогащения.
Решение: В передаче дела в Президиум ВАС РФ отказано, поскольку суд сделал правильный вывод о том, что ответчик не получил согласие всех собственников здания на передачу третьему лицу прав по использованию общего имущества, полученные ответчиком по договору аренды крыши денежные средства подлежат распределению между всеми собственниками здания.

и второй пруф:
Определение ВАС РФ от 15.07.2010 N ВАС-9170/10 по делу N А05-8023/2009
В передаче дела по иску о взыскании части дохода от использования общего имущества для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано, так как суд, удовлетворяя иск, пришел к обоснованному выводу о том, что отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что истец отказался от права получения дохода от использования общего имущества соразмерно своей доле в пользу ответчика.


Золотой ты человечище)))))) Значит форма 2.8 у УК по строчке доходы от ОИМКД идет в топку)))))) Хе хе хе

Uganda
Ветеран
Сообщений: 2534
Зарегистрирован: 04 дек 2014, 12:56
Благодарил (а): 202 раза
Поблагодарили: 1064 раза

Re: Дополнительнвые доходы дома при смене способа управления

#19 Сообщение Uganda » 15 июн 2015, 14:32

И статья на тему...
Там по тексту есть интересные вещи.
[spoiler="Скрытый текст"]Документ предоставлен КонсультантПлюс


"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2014, N 12

НОВОЕ ТРЕБОВАНИЕ К ТСЖ, ОСУЩЕСТВЛЯЮЩИМ
ПРИНОСЯЩУЮ ДОХОД ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ

Федеральным законом от 05.05.2014 N 99-ФЗ "О внесении изменений в главу 4 части первой ГК РФ и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ" (далее - Закон N 99-ФЗ), вступившим в силу с 01.09.2014 (за исключением отдельных положений), введено требование к некоммерческим организациям (НКО), которые осуществляют деятельность, приносящую доход, о наличии собственного имущества. Это породило множество вопросов, ответы на которые мы попытаемся дать в статье.

Суть требования

С 01.09.2014 НКО могут осуществлять приносящую доход деятельность, если это предусмотрено их уставами, лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствует таким целям (п. 4 ст. 50 ГК РФ). При этом согласно п. 5 ст. 50 ГК РФ НКО, уставом которой предусмотрено осуществление приносящей доход деятельности, за исключением казенного и частного учреждений, должна иметь достаточное для осуществления указанной деятельности имущество рыночной стоимостью не менее минимального размера уставного капитала, предусмотренного для ООО (сейчас это 10 000 руб.). Правило п. 5 ст. 50 ГК РФ подлежит применению к НКО, создаваемым со дня официального опубликования Закона N 99-ФЗ (с 05.05.2014). В отношении НКО, созданных до этого дня, правило п. 5 ст. 50 ГК РФ будет применяться с 01.01.2015 (п. 13 ст. 3 Закона N 99-ФЗ). Таким образом, ТСЖ (ЖСК), которые осуществляют не только основную деятельность по управлению МКД, но и иную деятельность, приносящую доход, по состоянию на 01.01.2015 должны иметь имущество рыночной стоимостью не менее 10 000 руб.

Ключевой момент. НКО, осуществляющая приносящую доход деятельность, должна иметь достаточное для осуществления указанной деятельности имущество.

Названная сумма не столь велика, поэтому, скорее всего, обеспечение ТСЖ имуществом с указанной рыночной стоимостью не станет большой проблемой (о том, как это сделать, мы подробнее поговорим далее). Многие ТСЖ, возможно, уже имеют подобное имущество. Вместе с тем должны предупредить, что размер уставного капитала в ближайшем будущем может быть существенно увеличен. Так, в п. 4.2.2 разд. III Концепции развития гражданского законодательства РФ <1> отмечается целесообразность установления уставного капитала для ООО в сумме не менее 1 млн руб., а в одном из недавних проектов федеральных законов о внесении изменений в ГК РФ минимальный уставный капитал ООО предлагалось установить в размере 500 000 руб. А это уже может стать серьезной проблемой для ТСЖ (ЖСК), которые намерены осуществлять деятельность, приносящую доход.
--------------------------------
<1> Одобрена Решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009.

Что подразумевается под деятельностью, приносящей доход?

Понятие "деятельность, приносящая доход" в Гражданском кодексе не расшифровывается. Обратимся к профильному закону - Федеральному закону от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" (далее - Закон N 7-ФЗ). Он не распространяется на ТСЖ и ЖСК (п. 3 ст. 1 данного Закона), однако представляется, что понятие деятельности, приносящей доход, должно быть унифицировано для НКО любых организационно-правовых форм и видов. Исходя из п. 2 ст. 24 Закона N 7-ФЗ НКО может осуществлять предпринимательскую и иную приносящую доход деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых она создана, и соответствует указанным целям. Отсюда следует, что приносящая доход деятельность может быть предпринимательской (согласно ст. 2 ГК РФ это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг) либо иной деятельностью, связанной с получением несистематических, разовых доходов. Получается, понятие приносящей доход деятельности шире, чем понятие предпринимательской деятельности.

Ключевой момент. Согласно Закону N 7-ФЗ понятие приносящей доход деятельности шире, чем понятие предпринимательской деятельности.

Следует отметить, что термин "приносящая доход деятельность" широко используется применительно к бюджетным учреждениям. Так, в разд. 8 Комментариев (комплексных рекомендаций) по вопросам, связанным с реализацией положений Федерального закона от 08.05.2010 N 83-ФЗ, направленных Письмом Минфина России от 22.10.2013 N 12-08-06/44036, разъяснено: приносящей доход деятельностью признаются деятельность по оказанию услуг (выполнению работ) за плату, отвечающих целям создания НКО, приобретение и реализация ценных бумаг, имущественных и неимущественных прав, участие в случаях, предусмотренных законодательством РФ, в хозяйственных обществах и участие в товариществах на вере в качестве вкладчика. Здесь же указано, что бюджетное учреждение вправе оказывать (выполнять) платные услуги (работы) при следующих условиях:
- возможность осуществления приносящей доход деятельности закреплена в его уставе (при этом в уставе должен быть приведен исчерпывающий перечень этих видов деятельности <2>);
- осуществление указанной деятельности соответствует целям создания учреждения, также отраженным в его уставе.
--------------------------------
<2> Очевидно, что по аналогии ТСЖ (ЖСК) при выполнении работ (оказании услуг), которые не охватываются кодом 70.32 "Управление недвижимым имуществом" ОКВЭД, должны перечислить в уставе все дополнительные виды деятельности.

Еще один документ, который может помочь раскрыть интересующий нас термин, - это утратившие силу с 01.01.2013 Указания о порядке применения бюджетной классификации РФ, утвержденные Приказом Минфина России от 21.12.2011 N 180н (далее - Указания). Так, в гл. 3 разд. II Указаний сказано, что группа доходов 300 "Доходы от предпринимательской и иной приносящей доход деятельности" содержит следующие подгруппы: 301 - доходы от собственности по предпринимательской и иной приносящей доход деятельности; 302 - рыночная продажа товаров и услуг; 303 - безвозмездные поступления от предпринимательской и иной приносящей доход деятельности. Причем из Приложения 1 к Указаниям видно, что к доходам от собственности по приносящей доход деятельности отнесены доходы от размещения денежных средств, к рыночной продаже товаров и услуг - доходы от оказания услуг, реализации основных средств, нематериальных активов и материальных запасов, а к безвозмездным поступлениям по приносящей доход деятельности - пени, штрафы, иное возмещение ущерба по договорам гражданско-правового характера, гранты, премии, добровольные пожертвования.
Законодатель не дает определения понятия деятельности, приносящей доход, для целей применения п. п. 4, 5 ст. 50 ГК РФ, а приведенные нами выкладки не могут восполнить этот пробел, они лишь позволяют составить самое общее представление о сути такой деятельности и могут быть полезными в квалификации тех или иных доходов ТСЖ (ЖСК). Об особенностях такой квалификации поговорим отдельно.

Оказание услуг (выполнение работ) за плату

Оказание ТСЖ (ЖСК) услуг (выполнение работ) за плату (например, оказание услуг сторонним организациям по уборке, очистке от снега придомовой территории, ремонту, промывке, опрессовке систем отопления и ГВС, а также выполнение работ по ремонту и замене внутриквартирного оборудования) однозначно относится к приносящей доход деятельности.

Взимание пеней

С точки зрения бухгалтерского учета и налогообложения, а также экономического смысла пени, взимаемые с собственников помещений в МКД за несвоевременное внесение платежей согласно п. 14 ст. 155 ЖК РФ, являются доходом. Но осуществляет ли НКО, которая получает пени, приносящую доход деятельность? Всегда ли получение дохода означает осуществление такой деятельности? Что вообще подразумевается под деятельностью в п. п. 4, 5 ст. 50 ГК РФ - деятельность только в широком смысле (деятельность определенного вида) или в том числе текущие операции, которые приводят к образованию дохода? Эти вопросы остаются открытыми.

Ключевой момент. Взимание пеней не деятельность, а операция, приносящая доход.

Если говорить о деятельности в широком смысле, то следует исходить из того, что деятельность по начислению и взиманию неустойки не образует самостоятельного вида экономической деятельности, она не содержится в ОКВЭД ОК 029-2001. Утверждение "ТСЖ (ЖСК) ведут деятельность по получению от жильцов пеней" неверно, поскольку искажает смысл деятельности управляющего: получается, что его действия в рамках управления МКД направлены на получение пеней, а не на обеспечение безопасных и комфортных условий проживания в доме. К тому же пени - это "пассивный" доход, никаких расходов (издержек) взыскателя процесс получения пеней не требует, не нужно обеспечить требования потенциальных кредиторов, значит, и собственное имущество не нужно.
Однако пени однозначно являются доходом ТСЖ (в бухгалтерском и налоговом учете). Это подтвердил, в частности, Минфин России в Письме от 05.04.2013 N 03-11-06/2/11195 (см. п. 3 ст. 250 НК РФ). Более определенно финансисты высказывались в отношении бюджетных учреждений: средства, полученные в результате применения мер гражданско-правовой ответственности (санкций в виде неустойки, пени, возмещения ущерба), признаются собственными доходами учреждения по иной приносящей доход деятельности (Письма от 25.03.2013 N 02-06-07/9374, от 18.12.2012 N 02-04-12/5226, от 05.02.2009 N 02-04-07/330).

Размещение денежных средств во вкладах

Похожий характер имеют проценты, полученные по договору банковского вклада за размещение временно свободных денежных средств, которые признаются доходом в налоговом (п. 6 ст. 250 НК РФ, Письма Минфина России от 26.06.2012 N 03-03-07/29, от 19.08.2009 N 03-03-06/4/68) и бухгалтерском учете ТСЖ. Такого вида деятельности, как размещение свободных денежных средств на депозите в банке, ОКВЭД также не содержит. Поэтому здесь следует говорить не об осуществлении деятельности определенного вида, а о текущих операциях, которые приносят доход. Исходя из Приложения 1 к Указаниям к доходам от собственности по приносящей доход деятельности относятся доходы от размещения денежных средств.
Кстати, в Письме от 19.08.2009 N 03-03-06/4/68 Минфин России сообщил, какие признаки имеет предпринимательская деятельность по размещению временно свободных средств ТСЖ на депозитах (наличие расходов по этой деятельности, направленность на получение дохода, а не на минимизацию риска обесценивания денежных средств, ущемление интересов по уставной деятельности за счет размещения денег в банке). Однако приносящая доход деятельность - это не только предпринимательская, но и иная деятельность. Поэтому риск отнесения рассматриваемых операций к приносящей доход деятельности все же существует.

Сдача в аренду общего имущества в МКД

Несомненно, сдача в аренду общего имущества в МКД приносит доход, но сложно разобраться, кому именно (ТСЖ или собственникам помещений в доме).
С одной стороны, общее имущество в МКД находится в общей долевой собственности собственников помещений в доме (ст. 36 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ). Согласно п. 3 ч. 2 ст. 44, ч. 4 ст. 36 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД относится принятие решений о пользовании общим имуществом иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество. В силу п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников может принять решение об определении лиц, которые от их имени уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества на условиях, определенных решением общего собрания. Приведенные положения (пп. 3 и 3.1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ) соответствуют общегражданскому правилу (ст. 608 ГК РФ) о том, что арендодателями, кроме самих собственников, могут быть лица, управомоченные законом или собственниками сдавать имущество в аренду. В ст. 248 ГК РФ сказано, что доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
С другой стороны, в силу ч. 1 ст. 135 ЖК РФ ТСЖ создается не только для управления общим имуществом в МКД, но и для обеспечения владения, пользования и (в установленных законодательством пределах) распоряжения общим имуществом. ТСЖ наделено правом предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в МКД (п. 1 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ), при этом на него возложена сопутствующая данному праву обязанность обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в МКД при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью (п. 6 ст. 138 ЖК РФ). Частью хозяйственной деятельности ТСЖ является сдача в аренду, внаем общего имущества в МКД (п. 3 ч. 2 ст. 152 ЖК РФ). Пунктом 2 ч. 2 ст. 151 ЖК РФ доходы от хозяйственной деятельности ТСЖ отнесены к средствам товарищества. Определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности ТСЖ находится в компетенции общего собрания членов ТСЖ (п. 3 ст. 152 ЖК РФ). В силу ч. 3 ст. 152 ЖК РФ на основании решения общего собрания членов ТСЖ доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом ТСЖ. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества, предусмотренные гл. 14 ЖК РФ и уставом ТСЖ.

Ключевой момент. Сдача в аренду общего имущества - деятельность ТСЖ, но вопрос о том, приносит ли она доход именно товариществу, является дискуссионным.

Как трактовать все эти нормы и можно ли на их основании сделать вывод, что если домом управляет ТСЖ, то оно вправе по своему усмотрению сдавать в аренду общее имущество в МКД, а полученный от этого доход будет принадлежать ему? Разбираясь в этом вопросе, следует в первую очередь вспомнить о том, что Федеральным законом от 27.09.2009 N 228-ФЗ из компетенции общего собрания членов ТСЖ было исключено принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в МКД (п. 12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ), одновременно в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ был добавлен п. 3.1. Принятие этих поправок заставляет прийти к выводу: ТСЖ вправе сдавать в аренду, внаем общее имущество в МКД при условии, что собственники на их общем собрании квалифицированным большинством голосов (не менее 2/3) приняли решение сдавать общее имущество в аренду, определили ТСЖ в качестве лица, уполномоченного на заключение договора аренды, и указали условия, на которых такой договор должен быть заключен. Только в этом случае соблюдается условие осуществления данного правомочия, о котором говорится в ч. 2 ст. 137 ЖК РФ, - ненарушение прав и законных интересов собственников помещений в МКД.
Требует ли дальнейшее распоряжение деньгами, полученными от сдачи в аренду общего имущества, специального решения собственников помещений в МКД? По мнению автора, избрав ТСЖ в качестве способа управления МКД и утвердив его устав, собственники тем самым дали зеленый свет распоряжению ТСЖ теми денежными средствами, которые поступают ему от арендаторов общего имущества в МКД. Использование арендной платы в интересах всех собственников помещений и с учетом целей деятельности ТСЖ обеспечивает специальная норма - п. 3 ст. 152 ЖК РФ: общее собрание членов ТСЖ вправе выбрать только один из двух вариантов - использовать полученные доходы для оплаты общих расходов либо направить их в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом ТСЖ. Определить судьбу арендной платы иным образом общее собрание членов ТСЖ не вправе. Например, оно не может принять решение о распределении доходов между членами ТСЖ (Постановление КС РФ от 23.04.2012 N 10-П). Не может ТСЖ распределить доходы и между всеми собственниками помещений, поскольку это будет противоречить п. 3 ст. 152 ЖК РФ. К таким выводам не раз приходили арбитражные суды, рассматривая иски собственников к ТСЖ о выплате им доходов от сдачи в аренду общего имущества в МКД (соразмерно их долям в праве на общее имущество) или иски о зачете указанных доходов в счет уменьшения сложившейся перед ТСЖ задолженности собственников за содержание и ремонт (Постановления ФАС ВСО от 15.04.2013 по делу N А33-10985/2012, ФАС СКО от 10.06.2011 по делу N А53-11365/2010, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2013 по делу N А53-6881/2012).
Вместе с тем есть и иная позиция по вопросу о том, при каких условиях ТСЖ рассматривается в качестве получателя доходов от сдачи в аренду общего имущества, которая рассматривалась ранее на страницах журнала <3>. Она состоит в том, что ТСЖ, будучи арендодателем общего имущества, не всегда является получателем доходов в виде арендной платы. Если общее собрание приняло решение о распределении суммы арендной платы, поступающей на счет ТСЖ, между всеми собственниками (пропорционально их долям) путем ее зачета в уменьшение задолженности по внесению ежемесячных платежей за содержание и ремонт общего имущества, то доход возникает у собственников, а не у ТСЖ. Если же общее собрание не только уполномочило ТСЖ заключить разовый, конкретный договор аренды общего имущества в МКД, но и предоставило ему полномочия по эффективному использованию общего имущества, санкционировало активные действия по поиску арендаторов, разрешило не только собирать арендную плату, но и распоряжаться ею (разумеется, в интересах участников долевой собственности), то доход от сдачи в аренду общего имущества в МКД следует квалифицировать как доход ТСЖ. От принимаемых собственниками решений полностью зависит и налогообложение: в первом случае налогооблагаемый доход возникает у собственников помещений (соответственно, арендатор - налоговый агент по НДФЛ в части выплат физическим лицам <4>), а во втором - у ТСЖ.
--------------------------------
<3> См. статью Н.Н. Шишкоедовой, К.О. Борисовой "Эффективное использование товариществом общего имущества: право, учет и налоги" (N 4, 2012).
<4> Письмо ФНС России от 25.10.2011 N ЕД-4-3/17651@.

Как видим, ТСЖ может придерживаться одной из двух представленных позиций в вопросе о том, при каких условиях у товарищества возникает доход от сдачи в аренду общего имущества в МКД. Учитывая имеющуюся неопределенность в данном вопросе, рекомендуем ТСЖ, которые занимаются сдачей в аренду общего имущества в МКД, в целях применения п. 5 ст. 50 ГК РФ исходить из того, что они имеют деятельность, приносящую доход, и, как следствие, формировать имущество, достаточное для ее осуществления.

Основная уставная деятельность

Даже если ТСЖ (ЖСК) не осуществляет тех операций, которые перечислены выше, а только обслуживает и ремонтирует общее имущество в МКД, в отсутствие четкого определения понятия деятельности, приносящей доход, в целях применения п. п. 4 и 5 ст. 50 ГК РФ нельзя утверждать, что оно не ведет такой деятельности. Ведь товарищество как минимум получает целевые поступления на содержание ТСЖ (ЖСК) и ведение им уставной деятельности. А в Приложении 1 к Указаниям к безвозмездным поступлениям по приносящей доход деятельности отнесены, в частности, гранты, премии, добровольные пожертвования. С учетом этого средства целевого финансирования и целевые поступления, исключаемые из налогооблагаемой базы ТСЖ (ЖСК) на основании ст. 251 НК РФ, также могут быть расценены как доходы в рамках приносящей доход деятельности. Кроме того, Минфин России настаивает на включении поступлений от собственников помещений, связанных с оплатой содержания общего имущества и коммунальных услуг, в налогооблагаемые доходы (см., к примеру, Письмо от 28.06.2013 N 03-11-06/2/24658). И некоторые товарищества на практике придерживаются подобных рекомендаций.
Вместе с тем, полагаем, данный подход, при котором все ТСЖ, занимаясь основной уставной деятельностью, априори осуществляют деятельность, приносящую доход, не соответствует цели, которую преследовал законодатель, вводя норматив достаточности имущества для НКО, а именно для защиты интересов кредиторов.

"Достаточное" имущество

Хотя п. 5 ст. 50 ГК РФ, устанавливая норматив достаточности имущества для осуществления приносящей доход деятельности, отсылает к норме об уставном капитале ООО (п. 1 ст. 66.2 ГК РФ), такое имущество не является уставным капиталом ТСЖ (ЖСК). В п. 1.4 разд. III Концепции развития гражданского законодательства РФ отмечена целесообразность введения для НКО, предполагающих осуществлять приносящую доход деятельность, обязанности формировать соответствующий уставный капитал. Но на деле данное предложение было реализовано в п. 5 ст. 50 ГК РФ посредством введения требования о наличии у НКО обособленного имущества. Уставный капитал, как и раньше, формируется только коммерческими организациями (хозяйственными товариществами и обществами - п. 1 ст. 66 ГК РФ). Из новостных источников известно, что вопрос о том, могут ли НКО после 01.09.2014 формировать уставный капитал, рассматривался на внутреннем совещании в Минюсте (большинство НКО регистрирует Минюст), в результате чего было принято решение отказывать в регистрации тем НКО, которые формируют уставный капитал. Что касается налоговых органов (которые регистрируют ТСЖ и ЖСК), то на сегодняшний день нам известен по крайней мере один случай государственной регистрации после 01.09.2014 ТСЖ с уставным капиталом в размере 10 000 руб. (МРИ ФНС N 39 по Республике Башкортостан). Вероятно, действия регистратора, который пропустил это, объясняются общей проблемой, о которой, кстати, упоминалось в проекте концепции развития законодательства о юридических лицах <5>: налоговые органы, ведущие ЕГРЮЛ, не обладают необходимой для этого юридической квалификацией и не осуществляют юридическую экспертизу содержания устава на соответствие законодательству (п. п. 1.7, 1.8, 2.3 подразд. 3 разд. 1 проекта концепции).
--------------------------------
<5> Рекомендован к опубликованию в целях обсуждения Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства протоколом 68 от 16.03.2009.

Ключевой момент. Имущество НКО, достаточное для осуществления ею приносящей доход деятельности, не является уставным капиталом но предназначено для тех же целей - для удовлетворения требовании кредиторов.

Итак, достаточное имущество, о котором говорится в п. 5 ст. 50 ГК РФ, - это не уставный капитал. Соответственно, сформировав имущество, достаточное для осуществления приносящей доход деятельности, ТСЖ не должно отражать его так, как коммерческие организации отражают уставный капитал, - на стр. 2 заявления формы Р 11001 (для вновь созданных организаций), в листе П заявления формы Р 14001 (при внесении изменений в сведения о юридическом лице, содержащиеся в ЕГРЮЛ), в листе В заявления формы Р 13001 (при внесении изменений в учредительные документы юридического лица) <6>.
--------------------------------
<6> Формы заявлений Р 11001, Р 13001 и Р 14001 утверждены Приказом ФНС России от 25.01.2012 N ММВ-7-6/25@.

Тогда что же такое имущество, достаточное для осуществления приносящей доход деятельности? Как определить и каким документом удостоверить эту самую "достаточность"? Кто и как проверяет, достаточно ли у НКО имущества?
Во-первых, п. 5 ст. 50 ГК РФ вообще не позволяет ответить на вопрос, какого плана имущество может считаться достаточным для осуществления доходной деятельности и должно ли это имущество предназначаться для ведения этой самой деятельности с его помощью. Например, ТСЖ получает доход от сдачи в аренду общего имущества в МКД, а его единственное имущество - снегоуборщик рыночной стоимостью 50 000 руб., который с арендой никак не связан. Выполняется ли в этом случае требование п. 5 ст. 50 ГК РФ? Полагаем, да. Очевидно, что норматив достаточности собственного имущества, установленный для НКО, по сути, нужен для тех же целей, что и уставный капитал для ООО (для ООО это минимальный размер имущества, гарантирующего интересы кредиторов). Согласно ст. 56 ГК РФ юридическое лицо отвечает по своим обязательствам всем своим имуществом, и НКО не названа в данной норме как исключение. Но если такого имущества у НКО нет, то получается, что в отношении их эта норма становится профанацией. Исключение из требования о наличии достаточного имущества - казенные и частные учреждения. С чем это связано? Данные учреждения отвечают по своим обязательствам находящимися в их распоряжении денежными средствами, а при недостаточности этих средств субсидиарную ответственность по их обязательствам несут собственники их имущества (абз. 2 п. 1 ст. 56, п. 3 ст. 123.21, п. 4 ст. 123.22, п. 2 ст. 123.23 ГК РФ). В этом их отличие от иных НКО, в том числе от ТСЖ и ЖСК, члены которых не отвечают по их обязательствам (п. 2 ст. 56, п. 2 ст. 123.3, п. 3 ст. 123.12 ГК РФ).
Во-вторых, п. 5 ст. 50 ГК РФ не устанавливает критериев оценки достаточности имущества, не уточняет, каким образом НКО должна подтвердить достаточность имущества и следует ли для оценки его рыночной стоимости привлекать оценщика. Пока на этот счет нет никаких уточнений и разъяснений, полагаем, что ТСЖ целесообразно на регулярной основе вести перечень собственного имущества с указанием его предполагаемой рыночной стоимости (поскольку профессиональной оценки закон не требует, считаем, что можно оценивать имущество самостоятельно). За основу такого перечня ТСЖ логично взять данные бухгалтерского учета. Он может быть представлен, например, в такой таблице:


N п/п Инвентарный номер Наименование имущества Характеристика объекта Количество Остаточная стоимость Рыночная стоимость

Всего


Следует сказать, что деньги, в том числе безналичные денежные средства, относятся к имуществу (ст. 128, п. 2 ст. 130 ГК РФ). Согласно п. 3 ст. 151 ЖК РФ на основании решения общего собрания членов ТСЖ в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Таким образом, в ТСЖ может быть образован специальный фонд с назначением "средства для осуществления ТСЖ деятельности, приносящей доход", при этом следует прописать в уставе и внутреннем положении о специальном фонде, что его средства принадлежат ТСЖ и могут быть израсходованы им только для исполнения обязательств перед кредиторами.
В-третьих, неясно, кто и каким образом будет проверять соблюдение ТСЖ требования о достаточности активов для осуществления доходной деятельности. На сегодняшний день можно только предполагать, что таким органом будет налоговая инспекция, а последствием игнорирования ТСЖ требования п. 5 ст. 50 ГК РФ при осуществлении приносящей доход деятельности, вероятно, станет предостережение налогового органа о том, что не сформировано имущество, необходимое для осуществления деятельности, приносящей доход.

О бухгалтерском и налоговом учете средств фонда
для осуществления приносящей доход деятельности

Если имущество, необходимое для осуществления приносящей доход деятельности, будет формироваться за счет средств членов ТСЖ (ЖСК), нужно учесть следующие нюансы. При формировании уставного капитала ООО денежными средствами бухгалтер сначала формирует задолженность учредителей по оплате вкладов учредителей в уставный капитал (Дебет 75 Кредит 80), а затем отражает фактическое поступление денежных средств в счет вкладов учредителей (Дебет 51 Кредит 75). При этом требования о сохранности средств уставного капитала ООО закон не предъявляет, то есть денежные вклады учредителей в уставный капитал могут расходоваться на уставные цели общества. Иначе обстоит дело со взносами членов ТСЖ (ЖСК) в специальный фонд. Их начисление отражается бухгалтерской записью Дебет 76 Кредит 86, а поступление - проводкой Дебет 51 Кредит 76. В отличие от уставного капитала, средства данного фонда должны быть неприкосновенны, то есть они должны быть в наличии всегда. К счету 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" целесообразно открыть отдельный субсчет "Расчеты по взносам в специальный фонд, формируемый в целях осуществления ТСЖ (ЖСК) приносящей доход деятельности", а аналитический учет по данному субсчету организовать по каждому члену ТСЖ (ЖСК). Аналитический учет по счету 86 "Целевое финансирование" также должен обеспечить наличие информации о размере специального фонда.
Закономерен вопрос: подлежат ли взносы членов ТСЖ в указанный специальный фонд налогообложению с учетом того, что средства фонда необходимы ТСЖ для ведения не основной деятельности, а деятельности, направленной на получение дохода? По мнению автора, нет. В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ не подлежат налогообложению целевые поступления на содержание НКО и ведение ими уставной деятельности в виде осуществленных в соответствии с законодательством РФ об НКО взносов учредителей (участников, членов). К тому же в данном случае можно провести аналогию с уставным капиталом: имущество в виде взносов (вкладов) в уставный капитал организации не облагается налогом на прибыль на основании пп. 3 п. 1 ст. 251 НК РФ.

* * *

Итак, если ТСЖ (ЖСК) намерены осуществлять деятельность, приносящую доход, они должны указать это в уставе. Кроме того, по состоянию на 01.01.2015 (а для ТСЖ (ЖСК), создаваемых после 05.05.2014, - на дату их создания) у них должно быть сформировано имущество, достаточное для осуществления указанной деятельности, рыночной стоимостью не менее 10 000 руб. В ГК РФ не расшифровывается, что такое "достаточность" и что подразумевается под деятельностью, приносящей доход. В статье приведена экспертная оценка этих категорий.

Е.В.Шоломова
Эксперт журнала
"Жилищно-коммунальное хозяйство:
бухгалтерский учет и налогообложение"
Подписано в печать
09.12.2014
[/spoiler]

Добавлено спустя 1 minute 24 seconds:
burmistr писал(а):Золотой ты человечище)))))) Значит форма 2.8 у УК по строчке доходы от ОИМКД идет в топку)))))) Хе хе хе

Всё о России думаю. Некогда мне отдыхать, покуда бардак такой в стране!

Аватар пользователя
burmistr
Администратор
Сообщений: 21798
Возраст: 38
Зарегистрирован: 21 янв 2013, 12:33
Откуда: Нерезиновая
Благодарил (а): 5248 раза
Поблагодарили: 17353 раза

Re: Дополнительнвые доходы дома при смене способа управления

#20 Сообщение burmistr » 15 июн 2015, 14:49

Uganda писал(а): Всё о России думаю. Некогда мне отдыхать, покуда бардак такой в стране!


Кстати куча народа суды проиграла по передаче этих денег...


Вернуться в «БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ В ЖКХ»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 2 гостей