Форум

Сижу ковыряю вопрос аренды ОИМКД и возник интересный вопрос по поводу легитимности решения ОСС по поводу использования денег от аренды...

Собственно вопрос вот в чем. На практике, при сдаче общего имущества МКД в аренду собственники на ОСС определяют куда тратить полученные деньги и тут начинается самое интересное...

Поехали...

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

Решение принимается 2/3 голосов.

Выступать от имени собственников может как УК (ТСЖ), так и любое другое лицо.

Допустим от арендатора поступили денежные средства. Про распределение этих денег в ЖК ничего не говорится, так как по ЖК РФ эти деньги к общему имуществу не относятся (ст.36 ЖК РФ), по ст.290 ГК РФ - аналогичная ситуация, когда общее имущество МКД - это цитата "общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры"

Раз ни ГК ни ЖК не говорят о том, что деньги от аренды - это общее имущество МКД, значит решение общего собрания в отношении них нелегитимно (если конечно не проголосует 100%)...

Поехали дальше...

Лезем в ГК РФ:

Статья 128. Объекты гражданских прав
К объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства...

То есть деньги в гражданском праве - это вещь. А вот понятия имущества ГК РФ не содержит и понятием "имущества" в самом широком смысле охватываются вещи, имущественные права и соответствующие им имущественные обязанности.

Предположим, что деньги поступившие от арендатора - долевая собственность (это важно!!!!)

Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности

1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Доходы от аренды спокойно разделяются пропорционально доле в общем имуществе МКД. Следовательно - деньги от аренды по ГК РФ - долевая собственность...

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

То есть не 50% голосов и не 2/3, а 100% голосов при собрании должны решать куда тратить деньги от рекламы.

А теперь самое интересное...

Статья 248. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

То есть, рассматривая в совокупности все вышесказанное:
1) доходы от аренды не являются ОИМКД и на них решение ОСС не распространяется...
2) доходы могут быть выделены любым собственником и использованы им по своему усмотрению...

Как Вам полет ночной мысли? Давайте обсудим))) интересно же...

Класс. мне понравилось. хорошо,что "мужики то не знают". а то бы выплачивали каждому собственнику по 3 копейки

Есть возможность юристов подключить? Интересно другое мнение...

наши юристы не хотят поверить,что деньги ранее собранные на капремонт не являются общим имуществом. атут такая выкладка!

И это ж еще не всё...

Я там еще кучу интересного нарыл...

Не всё так однозначно, вот к примеру:

Статья 169. (ЖК РФ) Взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме
4. Доходы от передачи в пользование объектов общего имущества в многоквартирном доме, средства товарищества собственников жилья, в том числе доходы от хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья, могут направляться по решению собственников помещений в многоквартирном доме, решению членов товарищества собственников жилья, принятых в соответствии с настоящим Кодексом, уставом товарищества собственников жилья, на формирование фонда капитального ремонта в счет исполнения обязанности собственников помещений в многоквартирном доме по уплате взносов на капитальный ремонт.

Заметьте, решение собственниками принимается не в соответствии с ГК, а в соответствии с ЖК...
А в соответствии с ЖК есть ОСС и 2/3 кворума...

Денис, спорно...

169-я статья ЖК РФ на которую ты ссылаешься говорит лишь об использовании средств собственников, но не об принятии решения на ОСС. То есть я могу придти к тебе в ТСж (УК) написать заявление и ты будешь перечислять мои денежки на формирование фонда...

Но придти я должен один и ОСС за меня это решить не вправе, так как ОСС (читаем выше) на мои деньги "губы пусть на раскатывает"... Это уж я по ГК сам решу...

Тоже спорно...
Поскольку в соответствии с ЖК а именно:
Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

Таким образом ЖК предоставляет право определения условий договора, а значит и выгода-получателя и того куда по договору будут направляться полученные средства (естественно в рамках самого ЖК) именно ОСС, а не конкретному собственнику...

Денис, за уши притянул... Еще раз читай ГК, раз ЖК ничего не говорит об использовании денег...

Юра мы ведь сейчас о чём спорим, может ли один конкретный собственник потребовать выделить себе его долю в натуре…
Ты ещё к тому же утверждаешь, что:
Но этим Ты сам противоречишь приведённым тобою же ранее доводам, а именно:

Если к кворуму в 2/3 исходя из твоей логично выстроенной цепочки ещё можно придраться, то вот к тому что решение должно приниматься собственниками коллективно а не в одиночку ни как (в этом и КГ и ЖК единодушны… И ты сам это подтверждаешь)...
Никто лично никуда прийти и потребовать выделения своей доли не может (точнее конечно может попросить, но решать будет ОСС)...
Вот вопрос кворума для принятия таких решений действительно остаётся спорным...

УК ЖКУ-1 Ваше сообщение я потер (Кочетков Юрий)...

Не цитируйте простыню текста... Нажмите кнопку ответить. Внизу будет вся переписка. Выделите там нужный кусок и нажмите выше кнопку цитировать...

Может правильно сказать "Любому" собственнику?
То есть получается, доходы выделяются пропорционально доли собственника в общем имуществе.

Очень важное решение по рекламе на жилых домах обнародовал Верховный суд. Оно по идее должно быть интересно очень многим гражданам, чьи дома украшают или не украшают всевозможные плакаты и вывески. А любопытно жильцам будет это решение Верховного суда потому, что собственники квартир могут по закону брать деньги с хозяев рекламы и тем самым сокращать свои расходы на коммуналку. Но как это делается, а главное, какие вывески подпадают под это правило, разъяснила Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ.
Все началось с того, что в Хабаровске одна управляющая компания пошла в арбитражный суд с иском к некой фирме. Коммунальщики хотели взыскать с коммерсантов деньги за необоснованное, на их взгляд ,обогащение при использовании фасада жилого дома.

Дело в том, что коммерсанты на многоквартирном доме повесили две вывески. Одна изображала плитку шоколада в два квадратных метра и сообщала, что здесь находится фирменный магазин сладостей. И что он работает с утра и до вечера. Там же были указаны юридический адрес и ИНН ответчика. Вторая вывеска была солиднее, почти 8 квадратных метров, и она сообщала почти то же - что это фирменный кондитерский магазин.

Управляющая компания заявила в суде, что по Закону "О рекламе" кондитеры обязаны заключить с управляющей организацией, то есть с ними, договор о размещении на доме рекламных конструкций. А еще заплатить им за все время, пока вывески висели, - это и есть необоснованное обогащение при использовании общего имущества дома.

Два местных арбитражных суда - первая инстанция и апелляция - с коммунальщиками полностью согласились и вынесли решения в их пользу. Но вот суд округа засомневался в правильности такого решения и признал спорные конструкции, которые были, между прочим, размещены непосредственно на месте базирования кондитерских коммерсантов, не рекламой, а просто вывеской с изображением товарного знака. И размещены, по заявлению суда, эти товарные знаки были "с целью продвижения товаров третьим лицам". Правда, и за это надо платить.

При этом суд сослался на Гражданский кодекс (статьи 246 и 290) и Жилищный кодекс (статья 44). Там сказано, что использование общего имущества многоквартирного дома, в том числе и его стены, должно быть возмездным. Поэтому даже если размещенная на доме информация и не является рекламой, то это не освобождает кондитеров от необходимости за это платить. Вывод окружного суда, учитывая, что взысканная с коммерсантов сумма вполне соответствует установленному протоколом общего собрания жильцов размеру платы за размещение на их доме вывесок, посчитать, что необоснованную выгоду нижестоящие суды рассчитали правильно.

Так дело дошло до Верховного суда. Его Судебная коллегия по экономическим спорам, перечитав решения региональных коллег, с такими выводами не согласилась.

Сначала Верховный суд, если так можно выразиться, разделил вывески. Если помните, их было две. По самой маленькой, в два квадратных метра, суд заявителям вообще в иске отказал. И вот как это аргументировал.

Есть Закон "О защите прав потребителей", в котором сказано, что продавец, исполнитель, изготовитель просто обязаны довести до сведения потребителя информацию о себе - место нахождения, адрес, режим работы.

Кроме этого, был специальный пленум Верховного суда, который рассматривал судебную практику применения Закона "О рекламе". И пленум подчеркнул, что не может квалифицироваться как реклама информация, которая хоть внешне и отвечает всем требованиям Закона "О рекламе", но на деле - нет. То есть там содержатся сведения, обязательные для размещения либо по закону, либо в силу "обычая делового оборота". К такой информации, в частности, и относятся сведения, которые любые коммерсанты должны предоставлять нам по двум законам - "О качестве и безопасности пищевых продуктов" и "О защите прав потребителей".

Как потребитель каждый гражданин имеет право знать, кто делал, к примеру, пирожное, кто продавал его. А так же то, как в случае проблем защитить свои права.

Верховный суд напомнил, что в свое время Хабаровская дума приняла и утвердила правила благоустройства города. В этих правилах были прописаны виды, способы, порядок размещения вывесок в городе. И эти правила суды, разбирая наш спор, обязаны были учитывать и применять. Там, в частности, было сказано, что все предприятия города должны размещать рядом со входом в учреждение на стене информационные вывески определенного размера, как раз такого, как у маленькой вывески ответчика. Поэтому суд признает ее вывеской, содержащей необходимую для потребителей информацию.

А вот что сказал Верховный суд по поводу второй вывески размером в 7,56 квадратных метра. Она не содержит всех необходимых сведений по закону "О защите прав потребителей", намного превышает размеры информационной вывески, поэтому местные суды признали ее рекламой и применили 44-ю статью Жилищного кодекса, по которой за такую вывеску надо платить.

Гражданам небесполезно помнить, что решение о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и о рекламных плакатах, принимается общим собранием жильцов.

Итог таков: за маленькую вывеску в 2 квадратных метра нельзя брать деньги, и никакого обогащения за чужой счет не было. Такая вывеска - это обязательная для граждан информация. За большую вывеску брать деньги можно и нужно - это реклама.

"Российская газета" - Федеральный выпуск №6712 (141)

собственно первоисточник:

Ст. 248 ГК РФ подразумевает распределение при получении доходов, а не определение. как в ЖК при получении права собственности на жилое помещение.
Кроме того, ЖК четко регламентирует, что входит в состав общего имущества дома.

Всё прекрасно ... Но что такое маленькая вывеска размером 2 м.кв. я не в силах понять.
Маленький это котеночек, ручка шариковая, а не хреноконструкция размером в 2. м.кв.
Вот вывеска: https://gyazo.com/2679ea3d7be65aa55fce5a4d9eed6d87
Конечно бывает и побольше, например у самого Верховного суда, но это уж как говорится ... Понты дороже денег ...
https://gyazo.com/a7cebbe6b046c5779f7b0f494b34904b

Проясните ситуацию пожалуйста! Мы УК.По решению собственников сдаем их общедомовое имущество в аренду, по решению ОСС решили из этих денег оплачивать за интернет для видеонаблюдения собственнику-физ лицу (что бы тариф за интернет был как для населения), как такое возможно, и если да то по какой наиболее безболезненной схеме? Спасибо

То есть на общие деньги оплатили интернет одному? Как такое возможно?

это они цену таким кривым образом снизили

А как выглядит формулировка в протоколе ОСС? ))
Если примерно как "утвердить расходы на услуги интернет связи предоставляемых ООО "Супер-Пупер" по лицевому счёту №0000, производить ежемесячную оплату согласно тарифов оператора связи, начиная с .....", то ваше дело сторона, есть решение ОСС Вы его выполняете )))
А вот если решение выглядит примерно как "Выплачивать Иванову И.И. ежемесячно по 0000 руб в месяц", то к Вам могут возникнуть вопросы )))

Наткнулась на разъяснения ИФНС по поводу налогообложения средств, полученных от сдачи в аренду ОИ. Получается, что все-таки эти доходы подлежат обложению НДФЛ?
И по прежнему не понятно, кто должен иметь право на распределение этих средств. ОСС согласно 44 ст.ЖК - не имеет. Как же тогда используют их в Ваших МКД?

Управление Федеральной Налоговой службы по Новосибирской области.
11.08. 2011 № 11-10.16819@
на № б/н от 12.07.2011 г.

Рассмотрев Ваше интернет-сообщение, Управление ФНС России по Новосибирской области сообщает следующее:
В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) пунктом 5 статьи 19 Федерального закона от 13.03.2006 г. № 38-ФЗ "О рекламе", использова¬ние общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для установки и эксплуатации рекламных конструкций, оказания телекоммуникационных услуг возможно только с согласия собственников помещений в этом доме.
На общем собрании собственники должны согласно подпунктам 3, 3.1 пункта 2 статьи 44 ЖК РФ принять решение по вопросам:
- о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров организациями, предоставляющими телекоммуникационные услуги, на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
- об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на условиях, определённых решением общего собрания;
- об условиях и порядке использования общего имущества собственников (характер использования общего имущества, сроки пользования, размер платы за пользование и вознаграждения уполномоченному лицу, порядок расчётов и цели, на которые будет израсходован полученных доход (выплата вознаграждения каждому собственнику лично, направление доходов на содержание и ремонт общего имущества, на оплату определённых работ, услуг либо другое)

В качестве уполномоченного лица собственники помещений в многоквартирном доме могут избрать любое лицо, как физическое (в том числе, индивидуального предпринимателя, так и юридическое (в том числе - управляющую компанию, ТСЖ ) (пункт 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ)).
Доходы собственников помещений в многоквартирном доме от использования общего имущества этого дома распределяются между ними пропорционально размеру общей площади принадлежащих им помещений в многоквартирном доме (статья 248 ГК РФ, пункт 1 статьи 37 ЖК РФ).

Вознаграждение, выплачиваемое арендаторами собственникам общедомового имущества, в соответствии со статьей 208 Налогового Кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), является доходом физических лиц от источников в Российской Федерации.
Собственники, получающие доход от использования этого имущества, в соответствии со статьей 207 Кодекса являются плательщиками налога на доходы физических лиц (далее - НДФЛ), а организации (индивидуальные предприниматели), использующие общедомовое имущество и выплачивающие доход собственникам помещений, являются в силу пункта 1 статьи 226 Кодекса налоговыми агентами по НДФЛ, поэтому обязаны удерживать с выплачиваемых сумм НДФЛ по ставке 13%, своевременно и в полном объёме перечислять его в бюджет, а также представлять в налоговый орган по месту своего учета сведения о доходах физических лиц (пункт 2 статьи 230 Кодекса).
Уполномоченное общим собранием собственников физическое лицо или индивидуальный предприниматель, получившие на свой счёт вознаграждение за использование общего имущества, факт направления полученных средств по целевому назначению подтверждают соответствующими документами: расписками собственников имущества, если денежные средства выдаются каждому собственнику лично (ст. 814 ГК РФ), либо документами, подтверждающими использование этих средств в интересах всех собственников (расходы на ремонт общего имущества, благоустройство территории и др.)
В случае, если по агентскому договору доход в виде агентского вознаграждения получает физическое лицо, то это физическое лицо обязано представить в налоговый орган по месту жительства (регистрации) налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в срок не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, указать в ней сумму агентского вознаграждения, самостоятельно исчислить НДФЛ по ставке 13% и уплатить его в бюджет в срок не позднее 15 июля.
Если вознаграждение, согласно агентскому договору, поступает на счёт управляющей компании, ТСЖ, индивидуального предпринимателя, то , в соответствии с подпунктом 9 пункта 1 статьи 251, статьей 156 Кодекса в налоговую базу по налогу на прибыль либо налогу на доходы физических лиц и налогу на добавленную стоимость налогоплательщики включают только агентское вознаграждение, полученное ими согласно заключённому с собственниками имущества агентскому договору. Налогообложение доходов организаций и индивидуальных предпринимателей, полученных в виде агентского вознаграждения, осуществляется в соответствии с применяемой ими системой налогообложения (общеустановленной или упрощённой).
В случае, если по условиям агентского договора вся сумма арендной платы поступает на счет уполномоченного лица - организации (ТСЖ, управляющей компании), и по решению собственников направляется, например, на оплату услуг указанным организациям, то сумма арендной платы (за минусом удержанного с собственников - физических лиц НДФЛ) для ТСЖ и управляющих компании будет являться выручкой . Налогообложение доходов организаций осуществляется в соответствии с применяемой ими системой налогообложения (общеустановленной или упрощённой).
Кроме того, собственники помещений - организации, применяющие общий режим налогообложения, должны начислить НДС на суммы, причитающиеся им от использования общего имущества многоквартирного дома, и уплатить его в бюджет (подпункт 1 пункта 1 статьи 146; пункт 2 статьи 153; пункт 1 статьи 154 Кодекса). Также собственники помещений - организации должны включить причитающиеся им суммы в налоговую базу по налогу на прибыль, как внереализационные доходы, либо как доходы от реализации, если сдача имущества в аренду - один из основных видов их деятельности (статья 249, пункт 4 статьи 346.15 Кодекса).
Индивидуальные предприниматели - собственники имущества, находящиеся на общей сис¬теме налогообложения, использующие его в предпринимательской деятельности по сдаче этого имущества в аренду, должны исчислять НДС, а также НДФЛ с сумм, полученных от использования общего имущества. При применении индивидуальными предпринимателями упрощённой системы налогообложения, указанные доходы включаются в налоговую базу для исчисления налога в связи с применением упрощённой системы налогообложения.

Подпись:
Заместитель руководителя, советник государственной службы Российской Федерации 1 класса, Щербень Т.П.

Исполнитель:
Кузнецова Надежда Алексеевна.

Гениально (сарказм), но налоговики нигде в письме не ссылаются на нормы, согласно которым УК (ТСЖ) становится налоговым агентом по НДФЛ... Нет прямой нормы в НК РФ...

Во, круто! А если по решению собрания эти деньги от сдачи в аренду направляются на вознаграждение председателю правления ТСЖ, то с них ещё раз удерживается НДФЛ и т.д.

А что тебя в этом смущает... Так оно и есть...

Что удивляет? То, что впервые слышу об НДФЛ со сданного в аренду куска стены. Кто-то где-то платил?
ЗЫ Почитал разъяснения посвежее - 2015 г. Похоже, что так.

Вот опять за рыбу деньги! ))) ...налоговиков послушай, скоро за дождь и за воздух платить будем )))

Не знаю как в УК (там вопрос тоньше и налоговики отчасти правы), но в ТСЖ никакого НДФЛ с арендных платежей не возникает в принципе!
Ибо в ТСЖ аренда согласно п. 3. ст. 152 ЖК РФ является элементом хозяйственной деятельности Товарищества (при наличии соответствующего решения ОСС конечно), а согласно пп. 2 п. 2. ст 151 ЖК доходы от хозяйственной деятельности являются средствами ТСЖ (а не собственников жилья (физ. лиц), используются исключительно в уставных целях (по решению ОСЧ ТСЖ) и распределению между членами не подлежат, а значит никакого НДФЛ и в помине нет! ))

Не знаю как где, но у нас налоговая с этим вполне себе согласна (во всяком случае после того как мы дважды им всё это расписали, больше вопросов не задают)... ))

мы не налоговый агент.Путь собственники денег от аренды и подают в налоговую на получателя средств

Вот свеженькое.

Отправлено спустя 12 минуты 10 секунды:
Я тоже точно так всегда считал, но - см. выше. Т.е, если наедут, посылать, по-видимому?
Я вообще плохо представляю НДФЛ от использования ОИ. НДФЛ должен быть персонифицирован, расписан по всем собственникам и пр. Кто-то так когда-нибудь делал? Сомневаюсь... А предъявы были?

А выше содержится ключевая ошибка налоговиков:
Ничего в ТСЖ не распределяется! Это придумка налоговой и ничего более! )))
Средства поступают не в состав ОИ, а как доход ТСЖ от хоз. деятельности, идут на уставную деятельность (содержание МКД) и распределению не подлежат, что зафиксировано ЖК и 99% уставов ТСЖ (тем самым "соглашением между ними")!

Налог (НДФЛ) они возьмут после продажи собственником своей доли (квартиры), и то если сроки позволят! И всё, не два горошка на ложку! )))

Продолжим смеяться. Совсем свеженькое из дурдома. Летнее, с перегрева. Эти нормально обкурились. Бабушка, имеющая долю 20% в квартире, узнаёт, что на её долю в ОИ пришлось 1000 руб. дохода, и бежит сдавать декларацию.