CRM-система для УК и ТСЖ

Правила создания ТСН в коттеджном поселке (что как и почему)

Сообщение
Автор
den_graf
Бывалый
Сообщений: 348
Зарегистрирован: 10 сен 2015, 19:08
Благодарил (а): 24 раза
Поблагодарили: 182 раза

Правила создания ТСН в коттеджном поселке (что как и почему)

#11 Сообщение den_graf » 20 июл 2016, 01:57

Deryunker писал(а):В многоквартирных домах "более 50%" потому что они, в любом случае, должны кем-то управляться, а совокупность индивидуальных обходятся и без такового. Поэтому создание ТСН только по воле всех собственников.

Отправлено спустя 5 минуты 37 секунды:
den_graf писал(а):5) далее "застройщик" организовал ТСН...http://www.angl-rozhok.ru/page/uk3...
собрание прошло как описано выше -кворум от 50+1%


А в каком году 50%+1 прошло?


в 2014..Протокол общего собрания собственников недвижимости от 13.10.2014 о создании Товарищества собственников недвижимости "Загородное"
http://www.angl-rozhok.ru/page/uk3
ещё раз..какая разница..аналоги закона....кворум для принятия решения 50+1 %

Поэтому создание ТСН только по воле всех собственников....утопия)))))

Deryunker
Ветеран
Сообщений: 668
Возраст: 29
Зарегистрирован: 04 фев 2016, 10:14
Откуда: Владимир
Благодарил (а): 121 раза
Поблагодарили: 295 раза

Правила создания ТСН в коттеджном поселке (что как и почему)

#12 Сообщение Deryunker » 20 июл 2016, 07:37

den_graf писал(а):ещё раз..какая разница..аналоги закона....кворум для принятия решения 50+1 %


Аналогия с ч.2, потому что у тс не мкд )

Alex62
Стажер
Сообщений: 141
Зарегистрирован: 15 ноя 2016, 13:37
Благодарил (а): 10 раза
Поблагодарили: 39 раза

Правила создания ТСН в коттеджном поселке (что как и почему)

#13 Сообщение Alex62 » 21 ноя 2016, 14:07

У нас остро стоял вопрос о выборе способа управления поселком таунхаусов. В отсутствии прямых норм решили воспользоваться ст.7 ЖК РФ:
Статья 7. Применение жилищного законодательства по аналогии
1. В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
2. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

От ТСН (ТСЖ) отказались по следующей причине:
Таунхаусы представляют собой секции в секционном блокированном жилом доме и не находятся в едином домовладении. Они объединяются по несколько секций (как правило - до 10-ти) в разных домовладениях - с разными почтовыми адресами (номерами домов), поэтому речь могла идти только о многодомовом ТСЖ. Нельзя говорить о ТСЖ сразу из 100-ни таунхаусов, т.к. они объединены в разные домовладения.
В статье 136 ЖК специально выделено два варианта создания ТСЖ из нескольких домов:
п.1 ч.3 ст.136 ЖК РФ – создание ТСЖ из нескольких многоквартирных домов
п.2. ч.3 ст.136 ЖК РФ – создание ТСЖ из нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов

В любом случае, для того, чтобы создать ТСЖ из нескольких жилых (дачных) домов должно выполняться два обязательных условия:
Условие 1. Дома должны быть расположены на земельных участках, имеющих общую границу
Условие 2. В пределах земельного участка, на котором стоит дом, имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома.

Кадастровые границы земельных участков определяется на основе данных, содержащихся в ЕГРН. Не все земельные участки под т/х имеют общую границу, т.е. условие 1 не выполняется.
Кроме того, таунхаусы не имеют общих земельных участков, каждый таунхаус стоит на отдельном земельном участке со своим кадастровым номером. Крыша, стены, фасады, подвал таунхауса – все принадлежит одному собственнику. Даже в отдельном домовладении из нескольких секций невозможно создать ТСЖ, т.к. отсутствует общее имущество, находящееся в общей долевой собственности всех владельцев таунхаусов.
В данном случае речь идет не просто о каких-то инженерных сетях в поселке, которые транзитом проходят между домами по всему поселку, а об инженерных сетях, принадлежащих на праве общей долевой собственности жителям каждого домовладения, т.к. ТСЖ создается исключительно для обслуживания общего имущества собственников – принадлежащего им на праве общей долевой собственности. Такое общее имущество должно быть зарегистрировано в ЕГРН.
Если таких общих (в общей долевой собственности) коммуникаций нет, то условия 2 также не выполняется.

Вывод: независимо от количества проголосовавших голосов - нет юридических оснований для создания ТСЖ из таунхаусов, тем более сразу из всех, расположенных в поселке.

Остается только непосредственный способ управления каждым домовладением (п.2 ст.161 ЖК РФ), а затем можно объединиться в ассоциацию.

Аватар пользователя
grossinginer
Активист
Сообщений: 165
Зарегистрирован: 13 фев 2015, 06:51
Благодарил (а): 126 раза
Поблагодарили: 93 раза

Правила создания ТСН в коттеджном поселке (что как и почему)

#14 Сообщение grossinginer » 11 янв 2017, 12:38

Начнем сначала.
Что есть таунхауз?
Это многоэтажка по квартире на этаже положенная на бок(образно конечно, но тем не менее) - имеется общее имущество принадлежащее более чем одной квартире - капитальная несущая стена разделяющая квартиры.
Иногда сети электро, тепло и водоснабжения
То есть имеем одно(реже двух, трёх, четырёх, пяти)этажный МКД.
Вот отсюда прокуратуру и надо посылать. Если есть неотъемлемая часть имущества общего пользования.
И что с того что индивидуальные земельные участки? У меня гараж тоже имеет индивидуальный земельный участок. Но стены слева и справа есть общее имущество.

Вот если справа и слева стены можно снести и у соседей не появиться улица в жилом помещении тогда идёт в счёт создание ТСН из рядом стоящих зданий с граничащими земельными участками.

Отправлено спустя 16 минуты 37 секунды:
Alex62 писал(а):У нас остро стоял вопрос о выборе способа управления поселком таунхаусов. В отсутствии прямых норм решили воспользоваться ст.7 ЖК РФ:
Статья 7. Применение жилищного законодательства по аналогии
1. В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
2. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

От ТСН (ТСЖ) отказались по следующей причине:
Таунхаусы представляют собой секции в секционном блокированном жилом доме и не находятся в едином домовладении. Они объединяются по несколько секций (как правило - до 10-ти) в разных домовладениях - с разными почтовыми адресами (номерами домов),

...грызь...

В любом случае, для того, чтобы создать ТСЖ из нескольких жилых (дачных) домов должно выполняться два обязательных условия:
Условие 1. Дома должны быть расположены на земельных участках, имеющих общую границу
Условие 2. В пределах земельного участка, на котором стоит дом, имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома.

Кадастровые границы земельных участков определяется на основе данных, содержащихся в ЕГРН. Не все земельные участки под т/х имеют общую границу, т.е. условие 1 не выполняется.

...грызь....

Кроме того, таунхаусы не имеют общих земельных участков, каждый таунхаус стоит на отдельном земельном участке со своим Остается только непосредственный способ управления каждым домовладением (п.2 ст.161 ЖК РФ), а затем можно объединиться в ассоциацию.

Что и подъездная дорога к каждому блокхаузу своя?
Или таки есть общая к нескольким?
Даже если одна подъездная дорога к двум блокхаузам стоящим напротив друг друга с индивидуальными подъездными путями к каждому жилому помещению/гаражу это уже общее имущество по аналогии

Отправлено спустя 45 минуты :
Вот кстати подходящее судебное решение про общее имущество посёлка таунхаусов.
Прямо в тему.
http://kad.arbitr.ru/Card/bb8af6ae-82dc ... a28bd113d4

Alex62
Стажер
Сообщений: 141
Зарегистрирован: 15 ноя 2016, 13:37
Благодарил (а): 10 раза
Поблагодарили: 39 раза

Правила создания ТСН в коттеджном поселке (что как и почему)

#15 Сообщение Alex62 » 12 янв 2017, 14:19

grossinginer писал(а):Источник цитаты Что и подъездная дорога к каждому блокхаузу своя?
Или таки есть общая к нескольким?
Даже если одна подъездная дорога к двум блокхаузам стоящим напротив друг друга с индивидуальными подъездными путями к каждому жилому помещению/гаражу это уже общее имущество по аналогии


Подъездная дорога в частной собственности застройщика.
Общее имущество только тогда является "общим", когда принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам т/х (и это право зарегистрировано), а не просто находится в поселке и все привыкли считать его своим. Важна не техническая и географическая, а правовая оценка ситуации.
Общие стены есть только у двух соседних т/х. Если в домовладении, например, 7 секций, то у 1-ой и 7-ой секции вообще нет ничего "общего".
Коммуникации проходят транзитом под секциями и в каждую есть отдельный ввод, т.е. никаких общих стояков нет.
Кроме того, коммуникации проходят транзитом по 7-ми разным земельным участкам (в нашем примере).
В МКД внутренние стены тоже являются общими только для соседних квартир, но есть общие стены фасадов, лестничные клетки, шахты лифта, стояки и т.д.
МКД стоит на едином земельном участке, который находится в общей долевой собственности.
В т/х этого ничего нет.

Аватар пользователя
grossinginer
Активист
Сообщений: 165
Зарегистрирован: 13 фев 2015, 06:51
Благодарил (а): 126 раза
Поблагодарили: 93 раза

Правила создания ТСН в коттеджном поселке (что как и почему)

#16 Сообщение grossinginer » 12 янв 2017, 15:57

Alex62 писал(а):Подъездная дорога в частной собственности застройщика.
Общее имущество только тогда является "общим", когда принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам т/х (и это право зарегистрировано), а не просто находится в поселке и все привыкли считать его своим. Важна не техническая и географическая, а правовая оценка ситуации.

Вот именно. Правовая оценка ситуации.
Это дворовая территория и кто бы куда бы как бы её не оформил, но она имеет признаки общего имущества.
Идёте в суд, правильно пишете по ЖК РФ иск и аннулируете приватизацию этой дороги установив её общедолевой частью имущества МКД как дворовой территории в силу признаков номер один и номер два.(смотрите ниже.)
Но сперва докажите в суде что каждый блокхаус таунхаусов это МКД.

Alex62 писал(а):Общие стены есть только у двух соседних т/х. Если в домовладении, например, 7 секций, то у 1-ой и 7-ой секции вообще нет ничего "общего".

Вот вам и МКД с общим конструктивным элементом и следовательно фасадом и кровлей.
Одноэтажный МКД из блокхауса таунхаусов. Они даже свою нумерацию могут иметь и собственные отдельные земельные наделы(как мой гараж у которого две стены в общедолевой собственности), но это сложности почты и кадастра.
Даже если у 1 и 7 квартиры есть только по одной общей стене с квартирами 2 и 6 это уже признак общедомового имущества.
Не забывайте это писать в исках и объяснениях.
ЭТО ВАЖНЫЙ ПРИЗНАК МКД.
Признак МКД номер один.

Alex62 писал(а):Коммуникации проходят транзитом под секциями и в каждую есть отдельный ввод, т.е. никаких общих стояков нет.
Кроме того, коммуникации проходят транзитом по 7-ми разным земельным участкам (в нашем примере).

"стояков" в техническом плане нет вообще.
Есть магистрали которые используются для поставки ресурсов более чем одной квартире.
Это общедомовое имущество МКД в виде блокхауса таунхаусов.
Признак МКД номер два.

Alex62 писал(а):В МКД внутренние стены тоже являются общими только для соседних квартир, но есть общие стены фасадов, лестничные клетки, шахты лифта, стояки и т.д.
МКД стоит на едином земельном участке, который находится в общей долевой собственности.
В т/х этого ничего нет.

Вы выше этого описали все признаки МКД в таунхаусах.

Т.О.: Если в каждом блокхаусе(который юридически является МКД) проголосовало более 50% за ТСН, то все таунхаусы юридическиправомерно объединяются в ТСН.

Вот вам пример.
https://chita.asv-sib.ru/project/cottag ... t_view.jpg


Что на картинке?
Можете назвать это дом на двух хозяев,
Можете назвать это дуплексом.
Можете назвать это блокхаусом из двух таунхаусов.
Всё будет обывательски правильно.
Но.
Юридически (правовая оценка) это двухквартирный МКД.
Ст. 36 ЖК РФ вам в помощь.

Alex62
Стажер
Сообщений: 141
Зарегистрирован: 15 ноя 2016, 13:37
Благодарил (а): 10 раза
Поблагодарили: 39 раза

Правила создания ТСН в коттеджном поселке (что как и почему)

#17 Сообщение Alex62 » 12 янв 2017, 17:34

grossinginer писал(а):Источник цитаты Вы выше этого описали все признаки МКД в таунхаусах.


??????? Это весьма смелое утверждение.
Вообще-то это признаки индивидуальных коттеджей, построенных рядом на едином фундаменте.
Все имущество - от крыши до подвала, включая фасады - принадлежит собственнику т/х и обслуживается им за свой счет.
Да еще и земельный участок по границе фундамента каждого т/х принадлежит собственнику т/х.
Никакое имущество, перечисленное в ст.36 ЖК РФ не является общим для т/х.
И нет выхода в места общего пользования, а только на собственный участок. Да и мест общего пользования нет.
И т.д. ... и т.п.
Зачем за уши дотягивать т/х до статуса МКД?
Если два коттеджа построить вплотную друг к другу, то они что - сразу становятся МКД? Это странно.
Если ситуацию перевернуть, то по этой логике у любой квартиры в МКД должен быть свой выход на свой земельный участок, своя крыша, подвал и фасад.

Да и смысл не в том, чтобы зачем-то доказать, что т/х - это МКД. Смысл в том, что ТСЖ создается для обслуживания общего имущества - а его-то как раз и нет. Что обслуживать?
При создании ТСЖ нужно указать перечень ОИ для обслуживания - что туда будет внесено? Боковая стена? Которая не обслуживается. За что деньги собирать?
Предыдущая УК, которая обанкротилась, так и делала - собирала СиРЖП по тарифам города и ничего не делала, т.к. никаких обязательных работ по обслуживанию ОИ т/х просто не могло быть.

P.S. У Вас есть суд.практика изъятия земельного участка из частной собственности и передачи его другим собственникам. Особенно, если этот участок является подъездной дорогой и не может использоваться для обслуживания жилого дома, потому что у каждого т/х есть свой участок для обслуживания? Поделитесь. Буду признателен.

Аватар пользователя
grossinginer
Активист
Сообщений: 165
Зарегистрирован: 13 фев 2015, 06:51
Благодарил (а): 126 раза
Поблагодарили: 93 раза

Правила создания ТСН в коттеджном поселке (что как и почему)

#18 Сообщение grossinginer » 29 янв 2017, 06:15

Alex62 писал(а):Да и смысл не в том, чтобы зачем-то доказать, что т/х - это МКД. Смысл в том, что ТСЖ создается для обслуживания общего имущества - а его-то как раз и нет. Что обслуживать?
При создании ТСЖ нужно указать перечень ОИ для обслуживания - что туда будет внесено? Боковая стена? Которая не обслуживается. За что деньги собирать?

Смысл грамотного предоставления услуг и защиты интересов собственников.
ОИ общие для двух соседних квартир конструкции здания(стена, кровля, отделка и утепление фасадов) и коммуникации предназначенные для обслуживания более одного помещения. В том числе и земельные участки под подъездные пути к участкам квартир.
Читайте ЖК РФ и ПП РФ.
Потому что в случае жалобы в ГЖИ наказывать вас будут по ним, а не по договору что вы заключили с собственниками или жителями.

Alex62 писал(а):P.S. У Вас есть суд.практика изъятия земельного участка из частной собственности и передачи его другим собственникам. Особенно, если этот участок является подъездной дорогой и не может использоваться для обслуживания жилого дома, потому что у каждого т/х есть свой участок для обслуживания? Поделитесь. Буду признателен.

Практики нет, иск отозван истцом(застройщиком) в досудебном порядке.
Просто юристы истца(хотели арендной платы за пользование трубами, кабелями и ВЛЭП) не наши что сказать в ответ.
Потому что общая для двух квартир таунхауса стена имелась и имелись коммуникации предназначенные для снабжения более одной квартиры.
Причём разделющая квартиры стена была спроектирована и построена с учётом что с другой стороны будет отапливаемое помещение.
До контрольных кранов, рубильников конкретной квартиры это ОИ.
Вопрос по разборкам чья земля под подъездными путями и площадками под КГО(для ТКО у каждой квартиры свой бак у крыльца) также снялся после совместного визита с юристами истца в ГЖИ. От идеи продавать их отдельно от квартиры или брать арендную плату застройщик также отказался.
Вопрос с ГЖИ сам застройщик решал, ГЖИ молчит как партизан как решилось.
Ответ: "У вас же всё решилось? КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ ВАМ ЕЩЁ НАДО?!"

Насчёт фасад и кровля собственность конкретной квартиры ТХ.
В конкретных ТХ фасад утеплённый, а стены монолитный железобетон.
Если один собственник свой фасад разберёт или переделает как ему вздумается то у второго угол начнёт промерзать(там монолитный бетон всего 150мм).
Причем пример такого дефекта имелся - щель в утеплителе(толщиной 200мм) на стыке двух квартир была всего то 1см, а угол до инея промерзал - застройщик сам устранил просто позвонили и пригласили их со своим тепловизором.
К тому же по нашим местным правилам(постановление СНД города) отделку фасадов и изменение отделки фасадов отличную от проектной надо согласовывать и составлять паспорт внешней отделки.

Alex62
Стажер
Сообщений: 141
Зарегистрирован: 15 ноя 2016, 13:37
Благодарил (а): 10 раза
Поблагодарили: 39 раза

Правила создания ТСН в коттеджном поселке (что как и почему)

#19 Сообщение Alex62 » 29 янв 2017, 13:17

grossinginer писал(а):Источник цитаты Смысл грамотного предоставления услуг и защиты интересов собственников.
ОИ общие для двух соседних квартир конструкции здания(стена, кровля, отделка и утепление фасадов) и коммуникации предназначенные для обслуживания более одного помещения. В том числе и земельные участки под подъездные пути к участкам квартир.
Читайте ЖК РФ и ПП РФ.
Потому что в случае жалобы в ГЖИ наказывать вас будут по ним, а не по договору что вы заключили с собственниками или жителями.


Это все общие рассуждения, а все надо рассматривать конкретно.
Например, у наших т/х крыши имеют несколько уровней - и крыши соседних т/х вообще никак не соединены между собой, т.е. полностью принадлежат одному т/х.
Боковые стены толщиной 60см монолитные из пенобетона и практически отсутствую теплопотери. У нас центральные коммуникации и даже при отключенном отоплении в соседнем т/х отопление даже с запасом.
Все земельные участки находятся в частной собственности, в т.ч. и дорога.
Всегда путаница с определением ОИ - многие считают, что если дорога рядом, то это ОИ. Но это не так - любое ОИ только тогда им становится, когда есть регистрация права долевой собственности. В противном случае - это чужое имущество - мы этот вопрос уже в суде отрабатывали.
Да и нет никакой процедуры, чтобы принять в долевую собственность трубу отопления, которая транзитом идет по разным смежным земельным участкам. Непонятно, как доли определять, поскольку у собственников т/х в собственности не только жилая площадь, но и земельный участок. Поэтому кстати и госдума не стала рассматривать законопроект об ОИ коттеджных поселков - именно из-за неясности оснований, момента возникновения права и методики определения доли.

За совет читать ЖК РФ и ПП РФ - отдельное спасибо. А то я все искал, что-бы по нашим вопросам почитать. Теперь буду знать.

С ГЖИ все в порядке - мы пытались на предыдущую УК жаловаться, но ГЖИ твердо стояла на своей позиции - вы не МКД, у вас ОИ нет, поэтому мы даже вопрос рассматривать не будем и в т/х на проверки мы не выезжаем. И посоветовала перейти на НУ, чтобы "ни одна собака к нам не подошла".
Что мы и сделали - и уже 2 года на НУ.

Да, мы обслуживаем территорию, оказываем помощь в обслуживании коммуникаций, но все жители четко знают, что мы обслуживаем чужое имущество, все это знают и добровольно на это согласились, т.к. других реальных вариантов организации жизни в поселке пока нет.

Аватар пользователя
Лаврентий
Ветеран
Сообщений: 1934
Зарегистрирован: 06 фев 2014, 11:37
Благодарил (а): 602 раза
Поблагодарили: 654 раза

Правила создания ТСН в коттеджном поселке (что как и почему)

#20 Сообщение Лаврентий » 30 янв 2017, 13:02

Да, мы обслуживаем территорию, оказываем помощь в обслуживании коммуникаций, но все жители четко знают, что мы обслуживаем чужое имущество, все это знают и добровольно на это согласились, т.к. других реальных вариантов организации жизни в поселке пока нет.


А можно с этого места по подробней?
Что значит чужое?
Может я не все прочитал, а только последние сообщения?

У меня тоже есть тауны и есть официальный ответ ГЖИ МО.
Где четко сказано что Т/Х не МКД. И Какой смысл это обсуждать?


Вернуться в «УПРАВЛЕНИЕ КОТТЕДЖНЫМИ ПОСЕЛКАМИ»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 1 гость